Nửa đầu năm, thị trường hạ nhiệt

Trong báo cáo về một số khó khăn, rủi ro của doanh nghiệp bất động sản mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra mới đây, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.

Theo đó, nửa đầu năm chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ hơn 2,2 ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND Thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Cũng trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018), căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).

Theo HoREA, sự sụt giảm của thị trường bất động sản tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố khi kết quả thu ngân sách TP.HCM 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018.

Nguồn cung dự án mới tại thị trường TP.HCM rất khan hiếm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, những khó khăn trên xuất phát từ rủi ro về pháp lý khi chủ đầu tư đã bỏ ra chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý, hoặc không thể triển khai dự án, mà lỗi trong một số trường hợp không phải do chủ đầu tư mà xuất phát từ thủ tục hành chính bị ách tắc.

Nguyên nhân một phần có việc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Vướng mắc do  Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở trong khi tại hầu hết các dự án đều có các loại đất khác xen cài. Dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất do quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1 - 3 năm.

Ngoài ra, ông Châu còn cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng.

“Các doanh nghiệp đang đứng trước rất nhiều rủi ro, như: rủi ro về pháp lý, rủi ro về tài chính và tín dụng, rủi ro về uy tín thương hiệu của doanh nghiệp và bỏ lỡ cơ hội kinh doanh”, ông Châu nói.

Báo cáo thị trường quý II của DKRA Việt Nam cũng chỉ rõ, bước sang quý II thị trường chỉ đón nhận một nguồn cung mới dồi dào ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, lượng tiêu thụ khả quan. Phân khúc nhà phố/biệt thự chỉ tăng trưởng nhẹ, đặc biệt là đất nền có xu hướng đi ngang, không có nhiều dấu hiệu đột biến. Nguồn cung căn hộ tiếp tục xu hướng giảm và xác lập đáy mới kể từ năm 2016.

Kỳ vọng gỡ nút thắt cơ chế

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài. Từ năm 2016 đến nay, vốn FDI đổ vào lĩnh vực này luôn xếp thứ hai trong các ngành thu hút vốn ngoại. Chưa kể, ảnh hưởng từ những diễn biến về kinh tế trên thế giới không mấy thuận lợi kéo theo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam giúp giao dịch bất động sản công nghiệp gia tăng mạnh.

Tuy nhiên, ông Hà cho rằng, thị trường trong thời gian qua cũng xuất hiện những dấu hiệu xấu.

“Chính các cơ quan quản lý nhà nước cũng đã nhìn thấy cái khó của doanh nghiệp. Các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM cần cải cách thủ tục hành chính để giảm bớt thời gian cấp phép dự án mới”, ông Hà nói.

Trong khi đó, ông Trần Hiếu, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thị trường DKRA Việt Nam cho rằng, hiện tại nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn tăng trưởng ổn định. Do vậy, những sản phẩm bất động sản đáp ứng được nhu cầu này sẽ có lợi thế cạnh tranh khá tốt trên thị trường.

Theo ông Hiếu, thời gian qua rất nhiều doanh nghiệp địa ốc rời TP.HCM đầu tư ở nhiều tỉnh xa nhưng vẫn trong tư thế "vừa đánh bắt xa bờ vừa nhìn về phía sau", bởi vì dù gì thì TP.HCM vẫn là thị trường trọng điểm. Vấn đề quan trọng nhất làm cho thị trường bị "tắc nghẽn" nguồn cung là việc TP.HCM siết thủ tục pháp lý đầu tư dự án mới quá chặt.

Hiện nay, chính quyền địa phương đang tính đến các phương án nới lỏng cơ chế cấp phép dự án mới. Điều này đã tạo niềm tin rất lớn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư địa ốc.

"Một khi thị trường có niềm tin và sự hồ hởi thì giao dịch sẽ khởi sắc trở lại, dù nguồn cung vẫn chưa được dồi dào", ông Hiếu nhận định.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này phân tích thêm, việc cởi trói cho các chủ đầu tư làm ăn chân chính gặp những vướng mắc khách quan là cần thiết, nhưng chính quyền cũng cần lưu tâm không kém đến việc xử lý nghiêm các dự án ma, các chủ đầu tư ăn xổi, lừa đảo khách hàng thời gian qua để lấy lại lòng tin thị trường.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM giảm nhiệt liên tục từ giữa năm 2018 về cả nguồn cung mới và lượng tiêu thụ của nguồn cung mới này. Tại thời điểm hiện nay, tình hình thị trường có nhiều diễn biến phức tạp bao gồm điểm tích cực lẫn chưa tích cực, gây nên những lo ngại, cũng như trông đợi thay đổi lạc quan hơn.

Về tổng quan thị trường, sức cầu vẫn ở mức cao và tỷ lệ tiêu thụ dự án mới ghi nhận rất tốt. Nguồn cung hạn chế tại TP.HCM đã thúc đẩy thị trường lân cận trở nên sôi động hơn. Trong nhiều tháng qua, loại hình căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi thiếu vắng căn hộ hạng C đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư. Việc thiếu hụt nguồn cung đẩy áp lực tăng giá ngày càng cao.

Bên cạnh đó, việc triển khai cơ sở hạ tầng giao thông chưa đáp ứng kịp nhu cầu liên kết vùng và sự phát triển của thị trường. Đồng thời, chính sách siết chặt tín dụng cho vay bất động sản và vấn đề thủ tục pháp lý còn chưa thuận tiện đã gây nhiều trở ngại cho các chủ đầu tư và người mua. Đáng chú ý, tình trạng một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới thiếu minh bạch trong hoạt động đang gây ra những quan ngại cho người mua nhà.

“Hiện nay, có rất nhiều nhận định khác nhau. Một số ý kiến tin rằng thị trường đang đứng trước ngưỡng bong bóng xì hơi đã được thổi phồng trong những năm 2016 - 2017, số khác thì đánh giá thị trường vẫn tốt trong trung hạn”, ông Lâm nói.

Cũng theo ông Lâm, mặc dù bối cảnh hiện tại đang phức tạp và khó đoán định, tuy nhiên, thị trường đang điều chỉnh để bước sang cấp độ tích cực hơn, hướng đến ngày càng minh bạch và bền vững. Qua đó, tất cả các thành phần bao gồm chủ đầu tư, nhà môi giới, cơ quan chức năng, người mua bất động sản cũng phải linh hoạt và chủ động điều chỉnh cho những thay đổi tốt hơn.