Năm 2022 được ví như một năm “bản lề” mở ra giai đoạn phát triển mới của nền kinh tế sau hơn 2 năm chịu tác động bởi dịch COVID-19. Tuy nhiên, trong gần 3 quý đầu năm, thị trường bất động sản chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung và "siết" van tín dụng đã tạo nút thắt lớn khiến cho thị trường dường như chững lại. Bước sang quý IV, các chuyên gia cho rằng, nguồn cung vẫn khó cải thiện, room tín dụng đang được nới dần nhưng không đủ lớn nên thị trường bất động sản sẽ không có nhiều thay đổi. Vì vậy, để nhận diện những phân khúc tiềm năm sẽ dất dắt thị trường giai đoạn tới, cần dựa vào tính thanh khoản, nhu cầu sở hữu thực và đầu tư dài hạn.

Căn hộ đáp ứng nhu cầu thực sẽ được săn đón

Ở thời điểm thị trường khó khăn, lạm phát tăng cao, việc sở hữu các căn hộ hạng sang đang ngày càng xa xỉ với đại bộ phận người dân Việt Nam. Thay vào đó, phân khúc căn hộ trung cấp sẽ là sự lựa chọn hàng đầu được nhiều người quan tâm, đặc biệt là người có nhu cầu ở thực. 

Ông Rich Nguyen, Nhà sáng lập, quản lý và điều hành Quỹ đầu tư Bất động sản Rich Invest cho rằng, trong bối cảnh thị trường đang đối mặt nhiều thách thức, tình trạng trầm lắng có khả năng kéo dài. Tuy nhiên, cuối năm 2022 thanh khoản sẽ tích cực với các sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu mua thực và đầu tư dài hạn. Tiêu biểu như phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp đáp ứng được nhu cầu thiết yếu của phần lớn người dân Việt. Đặc biệt, với những dự án có quy hoạch bài bản, chủ đầu tư uy tín, vị trí cộng hưởng được tiềm năng hạ tầng khu vực sẽ trở thành “điểm sáng” của thị trường. 

Ngược lại, với những loại hình bất động sản vốn phục vụ mục đích đầu tư mua đi bán lại, dễ bị thổi giá, làm giá, tính thanh khoản sẽ hạn chế, cơ hội để được “săn đón” gần như không có.

Chia sẻ với PV, chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển cũng nhìn nhận, giai đoạn cuối năm, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Thị trường sẽ chỉ còn là cuộc chơi của những nhà đầu tư khôn ngoan, nhiều kinh nghiệm. Vì vậy, các loại hình sản phẩm, các phân khúc bất động sản có thanh khoản kém sẽ không được giới đầu tư quan tâm.

Đơn cử như phân khúc căn hộ, ông Hiển cho rằng, dòng căn hộ hạng sang, hàng hiệu sẽ không được chú ý nhiều trong thời gian tới, ít nhất là trong quý IV/2022 bởi phần đông người dân Việt Nam vẫn chỉ đạt mức thu nhập trung bình. Khi ở các thành phố lớn, họ còn phải chi trả rất nhiều khoản chi phí khác nhau, vì vậy khả năng để sở hữu các căn hộ cao cấp là rất ít. 

“Dòng căn hộ trung cấp sẽ là sản phẩm được lựa chọn tìm mua nhiều trong thời gian tới. Đặc biệt, khi nguồn cung căn hộ tiếp tục hạn chế, các dự án mở bán căn hộ trung cấp, vừa túi tiền sẽ được nhà đầu tư cũng như người ở thực săn đón”, ông Hiển nhìn nhận.

Bất động sản công nghiệp dẫn dắt thị trường

Các doanh nghiệp tên tuổi trên thế giới đang lựa chọn Việt Nam là điểm dừng chân cho những chiến lược phát triển lâu dài đã khiến bất động sản công nghiệp luôn là phân khúc đứng vững bất chấp thị trường có nhiều biến động, kể cả hai năm ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19.

Giới chuyên gia nhận định, bước sang quý IV/2022, đây vẫn sẽ là phân phúc tiềm năng, hiện hữu ít rủi ro trong tổng thể bức tranh thị trường bất động sản. 

"Lĩnh vực bất động sản công nghiệp nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp đà tăng trưởng mạnh mẽ do nhiều điều kiện khách quan thuận lợi, bao gồm sự năng động của thương mại điện tử. Trên thực tế, hành vi tiêu dùng của người dân đã thay đổi mạnh mẽ hơn sau các đợt bùng phát của đại dịch COVID -19, khiến cho việc mua sắm trực tuyến càng trở nên phổ biến và nhu cầu về kho bãi và hậu cần cũng tăng mạnh", ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam khẳng định. 

Thêm vào đó, việc dòng vốn FDI tiếp tục đến với Việt Nam cũng khiến phân khúc bất động sản công nghiệp hưởng lợi. Trong 4 tháng đầu năm nay, vốn FDI đạt 10,8 tỷ USD (theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư), dù chỉ bằng 88,3% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn là một con số đầy lạc quan. 

Vì vậy, trong thời gian tới, chuyên gia Colliers cho rằng, các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tiếp tục đến với Việt Nam mang theo nguồn vốn FDI đáng kể. Bất động sản công nghiệp nhờ đó mà hưởng lợi, tiếp tục giữ vững ngôi vị phân khúc tiềm năng của thị trường. 

Báo cáo quý II/2022 của CBRE cũng cho thấy, lượng các nhà đầu tư quan tâm đất công nghiệp và kho xưởng tăng lần lượt 10% và 7% so với cùng kỳ. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý đạt 109 USD/m2/chu kỳ thuê. Minh chứng là thời gian qua, hàng loạt các dự án cụm công nghiệp được khởi công ở khắp cả nước, nhằm đáp ứng nhu cầu của các cơ sở sản xuất, kinh doanh và kho bãi.

Số liệu của Bộ Công Thương chỉ ra, tính đến hết năm 2020, cả nước có 968 cụm công nghiệp (CCN) được thành lập với diện tích 30.192ha. Theo kế hoạch, định hướng đến năm 2025, cả nước sẽ có 1.704 cụm công nghiệp với tổng diện tích 58.123ha.

TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, đây là những con số tích cực, phản ánh rõ tiềm năng phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp. 

“Nếu phân khúc căn hộ trung cấp được săn đón vì nhu cầu ở thực thì phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ dẫn dắt thị trường nhờ tiềm lực vững mạnh vốn có của nó. Kể cả khi kịch bản thị trường bất động sản diễn biến xấu hơn giai đoạn cuối năm, phân khúc này vẫn sẽ là điểm sáng”, ông Hiển nói.

Đất nền vẫn hấp dẫn giới đầu tư

Từ trước đến nay, đất nền luôn là phân khúc được các nhà đầu tư đổ tiền nhiều nhất. Đặc biệt là đất nền những khu vực có cơ sở pháp lý chuẩn, giá hợp lý và có tiềm năng tăng giá trong tương lai nhờ quy hoạch hạ tầng, đô thị…

Giai đoạn đầu năm, thị trường có chứng kiến các đợt sốt đất diễn ra khiến nhiều địa phương phải vào cuộc “siết” hoạt động phân lô bán nền. Vì vậy, giai đoạn giữa năm, phân khúc này có sự trầm lắng nhất định. 

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, bước sang thời điểm cuối năm, phân khúc này vẫn tiếp tục được tìm kiếm và trở nên “sốt nóng”. 

“Nhu cầu còn đó nên tiềm năng phát triển của phân khúc đất nền là không thể dập tắt. Tất nhiên, ở giai đoạn cuối năm, khi trải qua nhiều biến động trong các cơn sốt đất, nhà đầu tư sẽ khôn ngoan hơn khi xuống tiền và có sự chọn lọc chặt chẽ bởi phân khúc này cũng không còn dễ lướt sóng như trước đây”, ông Hiển nhìn nhận. 

Cũng theo TS. Đinh Thế Hiển, để chọn phân khúc này, nhà đầu tư cần ưu tiên đầu tư dài hạn, xem là tài sản dự trữ trong giai đoạn lạm phát, đồng thời, không nên kỳ vọng về mức lời đột biến.