Thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT theo nguyên tắc ngang giá

Theo kiến nghị của cử tri tỉnh Hà Nam, Luật Đất đai không quy định trường hợp giao đất khi thực hiện dự án theo hình thức BT mà phải đấu giá quyền sử dụng đất để lấy kinh phí trả cho nhà đầu tư nhưng Nghị định số 69/2019/NĐ-CP ngày 15/8/2019 lại có quy định thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất.

Tại Khoản 2 Điều 3, Luật Đất đai quy định: “Việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá”. Tuy nhiên, Điểm b, Khoản 2, Điều 7 lại quy định: “Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị Dự án BT thì Nhà đầu tư nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước”. Cử tri tỉnh Hà Nam cho rằng, các quy định như vậy gây khó khăn trong quá trình áp dụng quy định do có cách hiểu khác nhau, do vậy, cần sửa lại Nghị định số 69/2019/NĐ-CP.

Giải đáp băn khoăn của cử tri tỉnh Hà Nam, Bộ Tài chính cho biết, để đảm bảo tránh lợi dụng trong thực tế khi một số dự án trước đây đã thực hiện giao quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư gấp 4-5 lần so với giá trị dự án BT, tại Điều 44 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017, Điều 3 Nghị định số 69/2019/NĐ-CP ngày 15/8/2019 của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán.

Tuy nhiên, khi thực hiện thanh toán thì giá trị dự án BT và giá trị tài sản công không thể sát đúng với nhau (100%) nên phải có quy định thanh toán phần chênh lệch trong trường hợp tổng giá trị tài sản công lớn hơn tổng giá trị dự án BT hoặc ngược lại khi dự án BT hoàn thành và phê duyệt quyết toán theo quy định; quy định này là phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, ngân sách nhà nước. Đồng thời, hiện nay, tại Nghị định số 69/2019/NĐ-CP cũng quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất phải tuân theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Thẩm quyền xác định giá đất

Theo kiến nghị của cử tri tỉnh Hà Nam, tại khoản 5 Điều 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (đã sửa đổi tại khoản 7, Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP), trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng sau khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì chưa quy định giá đất đó xác định tại thời điểm nào? Do cơ quan nào xác định? Do vậy, cử tri đề nghị cần có quy định cụ thể nội dung này. Theo đó, nên giao cho cơ quan nào đã xác định giá đất trước đây thì sau khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì tiếp tục giao cho cơ quan đó để xác định giá đất.

Về vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết, pháp luật về thu tiền sử dụng đất đã có quy định cụ thể những nội dung mà Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Nam kiến nghị. Cụ thể, theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2014, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, trường hợp xác định giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất theo 04 phương pháp (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư) thì cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì thực hiện, trường hợp xác định giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì cơ quan thuế chủ trì thực hiện.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 5 Điều 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 (được sửa đổi tại khoản 7 Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017) của Chính phủ, Điều 10 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính thì trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng sau đó đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết (mật độ, chiều cao của công trình) dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất (nếu có) theo hai nguyên tắc:

Một là, trường hợp giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì thực hiện thu chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất xác định theo các phương pháp nêu trên của quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng.

Hai là, trường hợp giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì thực hiện thu chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất của quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng.

Thời điểm tính thu tiền thuê đất như thế nào?

Về việc cử tri tỉnh Hà Nam đề nghị sửa đổi cho thống nhất về đơn giá thuê đất được quy định tại Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP; Khoản 4, 5 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và tại Khoản 3; Điều 14 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai, Bộ Tài chính cho biết, theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 thì thời điểm tính thu tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê đất.

Theo quy định tại Điều 4, Điều 14 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm không thông qua hình thức đấu giá thì đơn giá thuê đất được xác định tại thời điểm cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thời gian ổn định đơn giá thuê đất của mỗi dự án là 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước có quyết định cho thuê đất.

Vì vậy, đối với trường hợp nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm hợp pháp thì trình tự, thủ tục mà người nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thực hiện để được Nhà nước cho thuê đất, ký Hợp đồng thuê đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 08/01/2017 của Chính phủ. Theo đó, việc xác định đơn giá thuê đất và ổn định đơn giá thuê đất tính từ thời điểm Nhà nước có quyết định cho thuê đất.

Do đó, Bộ Tài chính khẳng định, nội dung quy định về xác định đơn giá cụ thể đối với trường hợp này giữa Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014 và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ là thống nhất với nhau.