Tại báo cáo phân tích thị trường công bố mới đây, nhóm nghiên cứu CTCP Chứng khoán VNDirect đã đưa ra những góc nhìn tích cực về thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2022. Theo đó, có 3 yếu tố quan trọng thúc đẩy sự gia tăng về nhu cầu loại hình này.

Thứ nhất, thị trường phục hồi diện rộng giúp thúc đẩy ngành bất động sản trong năm 2022. Thứ hai, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp giúp kích thích nhu cầu mua nhà. Thứ ba, việc đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong tương lai.

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở PHÍA BẮC: NGUỒN CUNG DỒI DÀO

Nguồn cung đến từ các dự án đại đô thị sắp tới trong năm 2022

Báo cáo cho hay, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội được kỳ vọng tăng khoảng 40% so với cùng kỳ, đạt 25.600 căn trong năm 2022, sau đó sẽ hồi phục về mức giống 2018 - 2019 với 36.100 căn trong năm 2023, chủ yếu đến từ phía Tây và phía Đông Hà Nội. Tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng sẽ cải thiện lên mức 90 - 110% trong 2022 - 2023, cao hơn mức 75 - 90% trong 2018 - 2019, tương đương với khoảng 27.000 - 32.000 căn tiêu thụ mỗi năm.

Đối với thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới tiếp tục phụ thuộc vào lượng mở bán tại các dự án lớn trong năm 2022. Theo số liệu của CBRE, nguồn cung mới nhà liền thổ dự kiến giảm khoảng 40% so với cùng kỳ còn 1.500 căn trong năm 2022 do sự đóng góp từ Vinhomes ít đi so với các năm trước. Thị trường được kỳ vọng sẽ có thêm các dự án lớn mở bán như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa, các giai đoạn tiếp theo tại Ecopark và Gamuda City.

Hưng Yên là điểm sáng đáng chú ý trong 2022

Điểm sáng của năm 2022 được chỉ ra chính là sự phát triển của thị trường nhà đất tại các tỉnh lân cận, có vị trí thuận lợi kết nối với Hà Nội như Hưng Yên. Được biết, Vinhomes cũng dự kiến mở bán một khu đô thị Vinhomes Dream City (460ha) tại Hưng Yên trong năm 2022. Trên cơ sở đó, Hưng Yên được đánh giá là một trong những khu vực đang nổi lên đáng chú ý tại thị trường bất động sản miền Bắc, cùng với Bắc Ninh và Quảng Ninh.

Nằm tại trung tâm của đồng bằng Bắc Bộ, Hưng Yên sở hữu vị trí chiến lược dễ dàng kết nối với Hà Nội, Hải Phòng và Nam Định. Theo CBRE, giá đất tại Hưng Yên tăng 12% so với cùng kỳ trong 2020, cao hơn mức tăng trung bình 7,6% so với cùng kỳ của Hà Nội.

Nguồn cung nhà đất mới tại Hưng Yên có thể đạt 2.500 căn trong năm 2021, cao hơn nguồn cung tại Hà Nội khoảng 16,8%, nhờ sự đóng góp từ các khu đô thị lớn.

"Chúng tôi tin rằng những đợt mở bán tại các dự án này sẽ đạt được tỷ lệ hấp thụ cao khoảng 70 - 80% trong năm 2021, được hỗ trợ bởi nhu cầu cao từ các chuyên gia, kỹ sư và công nhân làm việc tại đây", báo cáo nhấn mạnh.

Xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục trong 2022

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định từ 5 - 7% so với cùng kỳ vào năm 2022. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng sang dự báo sẽ thiết lập mức giá mới với dự án Masterise ở Hàng Bài có giá bán dựa theo ước tính trên thị trường khoảng 8.000 - 10.000 USD/m2.

Đối với thị trường nhà đất, VNDirect cho rằng, giá đất tại khu vực ngoại thành Hà Nội sẽ tiếp tục có xu hướng tăng trong năm 2022 nhờ cơ sở hạ tầng phát triển, đặc biệt là metro Cát Linh - Hà Đông đã được đưa vào vận hành từ tháng 11/2021, sẽ thúc đẩy giá đất tại các khu vực lân cận như Hà Đông, Đống Đa.

THỊ TRƯỜNG PHÍA NAM: NGUỒN CUNG PHỤC HỒI TỪ NĂM 2022

Nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có khả năng chạm đáy

"Chúng tôi kỳ vọng nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh sẽ chạm đáy vào năm 2021 và phục hồi mạnh mẽ 60 - 70% vào 2022 - 2023, được hỗ trợ bởi các quy định mới tháo gỡ các nút thắt pháp lý như: Nghị định 148 và Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020", báo cáo của VNDirect nhấn mạnh.

Số liệu của CBRE cho hay, nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh năm 2022 sẽ phục hồi 69,5% so với cùng kỳ lên 22.000 căn và tăng 55,7% so với cùng kỳ lên 34.000 căn vào năm 2023. 

Trong đó, phân khúc trung cấp tăng trở lại chiếm 30 - 50% tổng nguồn cung căn hộ. Đây chính là cơ sở để nhóm phân tích tin tưởng rằng, thị trường nhà ở vùng ven tại TP. Hồ Chí Minh như Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè, Thủ Đức sẽ thu hút đầu tư vào năm 2022 nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng ở những khu vực này.

Các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục là điểm sáng trong 2022

Triển vọng khả quan cho thị trường bất động sản nhà ở tại các tỉnh lân cận của TP. Hồ Chí Minh tiếp tục được duy trì trong năm 2022 bởi những tích cực từ cả cung, cầu và giá bán. Có thể thấy, sau quãng thời gian dài trải nghiệm làm việc tại nhà trong thời kỳ đại dịch, người mua nhà sẽ chú ý tới những ngôi nhà có diện tích lớn hơn, hướng đến môi trường sống tích hợp, cung cấp đa dạng tiện ích giải trí, thể thao và làm việc.

Điểm nhấn khác là trong bối cảnh giá nhà đất tăng cao tại TP. Hồ Chí Minh cùng với nguồn cung hạn chế kể từ năm 2018, cơ hội cho các tỉnh lân cận của TP. Hồ Chí Minh như Long An và Đồng Nai là hiện hữu. Ngoài ra, cơ sở hạ tầng những khu vực vệ tinh này cũng đang dần được hoàn thiện, giúp rút ngắn thời gian đến TP. Hồ Chí Minh, từ đó giúp củng cố quyết định mua nhà vùng ven của khách hàng.

Bởi vậy, VNDirect tin rằng, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn ở những khu vực này như CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) và CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (NVL) sẽ được hưởng lợi với các dự án khu đô thị như: Izumi City, Southgate, Aqua City, dự kiến được mở bán trong quý IV/2021 và năm 2022.

"Chúng tôi tin rằng các dự án này sẽ thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư và đạt được tỷ lệ hấp thụ cao nhờ vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch và sản phẩm chất lượng", báo cáo nêu rõ.

Giá bán tiếp tục xu hướng tăng nhờ nhu cầu nhà ở vẫn mạnh mẽ

Trong bối cảnh thị trường hiện tại, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong năm 2022, do chi phí phát triển dự án gồm tiền đền bù, chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án kéo dài trong các năm qua và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh. Dù vậy, VNDirect kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra các chính sách bàn giao tốt hơn, hỗ trợ kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu thay vì giảm giá bán sơ cấp.

Đồng thời, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng tăng từ 1 - 7% so với cùng kỳ ở tất cả phân khúc, trong đó, phân khúc trung cấp sẽ tăng mạnh nhất 7% do nhu cầu của khách hàng cao trong khi nguồn cung hạn chế.

Phân khúc hạng sang sẽ tiếp tục sôi động trong 2022 với sự ra mắt của các dự án tọa lạc tại vị trí “vàng” ở Quận 1, TP. Hồ Chí Minh và TP. Thủ Đức, sau khi một dự án căn hộ thương hiệu đã thiết lập mức giá mới 16.500 - 18.000 USD/m2 trong năm 2021.

Ngoài ra, giá đất tại các vùng lân cận TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng ấn tượng trong năm 2022 nhờ việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như: Cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1.

"Bên cạnh đó, đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, song song với chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ sẽ tiếp túc thúc đẩy giá đất tại các khu vực này tăng nhanh trong thời gian tới", báo cáo nhận định.