Dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt:
Bước thử nghiệm hoàn thiện chính sách đất đai
Nhằm thu hút đầu tư, dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt quy định: Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất tại đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt tại các tổ chức tín dụng nước ngoài tại Việt Nam để vay vốn đầu tư. Nhiều ý kiến cho rằng, quy định này là một bước thử nghiệm nhằm hoàn thiện chính sách đất đai.
Cùng với chính sách ưu đãi khác, dự thảo Luật cũng có những chính sách mang tính vượt trội về tài chính, đất đai, trong đó có việc cho phép các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đất đai được thế chấp tài sản gắn liền với đất tại đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt tại các tổ chức tín dụng nước ngoài có hiện diện thương mại tại Việt Nam để vay vốn đầu tư.
Về quy định này, cũng có ý kiến cho rằng, cần cân nhắc, bởi có thể sẽ dẫn tới những vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai, liên quan đến bảo đảm an ninh, chủ quyền lãnh thổ, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp và phải xử lý thế chấp tài sản.
Trước băn khoăn này, nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo Luật cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất là cần thiết đối với nhà đầu tư. Việc thế chấp này chỉ là thế chấp tài sản trên đất, không bao gồm quyền sử dụng đất. Quy định này bảo đảm tạo điều kiện thu hút đầu tư, nhưng không ảnh hưởng đến quyền tài phán của Việt Nam đối với các tài sản này.
Bởi lẽ, theo tập quán quốc tế, việc giải quyết tranh chấp liên quan tới bất động sản thuộc thẩm quyền của Tòa án quốc gia nơi có bất động sản. Mặt khác, theo Điều 470 của Bộ Luật Tố tụng dân sự, những vụ án dân sự có liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản có trên lãnh thổ Việt Nam thì thuộc thẩm quyền giải quyết riêng biệt của tòa án Việt Nam.
Ngoài ra, thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng “Đề án thí điểm việc thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng nước ngoài”. Vì vậy, quy định như dự thảo Luật được đánh giá là một bước thử nghiệm nhằm hoàn thiện chính sách đất đai theo chủ trương của Đảng.
Ủng hộ quy định của dự thảo Luật, Phó trưởng Đoàn ĐBQH (Ninh Bình) Bùi Văn Phương cho rằng, nhà đầu tư vào thuê đất để hoạt động đầu tư thì những tài sản trên đất là tài sản của nhà đầu tư. Và đương nhiên, nhà đầu tư có quyền thế chấp tài sản của mình để có vốn đầu tư. Việc quy định quyền thế chấp tài sản của nhà đầu tư không ảnh hưởng gì đến quản lý đất đai. Trong trường hợp xảy ra rủi ro, ảnh hưởng đến tài sản thì ngân hàng sẽ xử lý theo quy định.
Nhà đầu tư thuê được bao nhiêu năm thì sẽ thực hiện theo phương án khấu trừ chi phí, phần còn lại nhà đầu tư có thể sẽ chuyển nhượng lại cho nhà đầu tư tiếp theo, đất đai vẫn do Nhà nước quản lý. Do đó, quy định tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền thế chấp tài sản không đáng lo ngại. Tuy nhiên, Phó trưởng Đoàn Bùi Văn Phương cũng nhấn mạnh, để bảo đảm an ninh, chủ quyền lãnh thổ thì vẫn phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc quản lý đất đai.
Đồng quan điểm này, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO nhấn mạnh, đã là đặc khu thì phải có tính vượt trội và phải khác với những đơn vị hành chính, kinh tế khác. Muốn vậy, các chính sách cho các đơn vị hành chính, kinh tế đặc biệt phải mở rộng hơn, thông thoáng hơn. Theo ông Trương Thanh Đức, dự thảo Luật đặt vấn đề cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất là cần thiết và không ảnh hưởng đến quản lý đất đai.
Bổ sung điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng tài sản
Để phát huy tiềm năng thế mạnh của các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt thì phải xây dựng được chính sách đặc thù. Chế định thế chấp tài sản như quy định của dự thảo Luật sẽ góp phần bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, để bảo đảm chặt chẽ thì dự thảo Luật cần bổ sung quy định về điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất khi xử lý tài sản thế chấp.
Dù khẳng định đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt thì cần có chính sách đặc biệt để thu hút đầu tư nhưng Phó trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình Bùi Văn Phương cũng lưu ý, chỉ nên có cơ chế chính sách đặc biệt cho các đặc khu về đầu tư, vốn, công nghệ, lao động… Còn các vấn đề liên quan đến an ninh, chủ quyền quốc gia, thuần phong mỹ tục, văn hóa truyền thống thì cần hết sức thận trọng.
