Đặt vấn đề

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, đặc biệt là phân khúc chung cư đang phát triển khá mạnh mẽ. Nhu cầu mua chung cư ngày càng tăng, kéo theo đó là sự gia tăng về giá, khiến nhiều người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận thị trường.

Trong thời gian qua, tại TP. Huế việc phát triển nhà ở theo hướng tự phát, dẫn tới tình trạng thị trường BĐS phát triển không cân bằng giữa cung và cầu. Nhà ở thương mại phát triển mạnh phục vụ cho đầu cơ là chủ yếu do mức lợi nhuận cao, trong khi đó nhà ở cho nhóm đối tượng chính sách xã hội phát triển chậm chạp, phụ thuộc lớn vào ngân sách nhà nước.

Quyết định số 2127/QĐ-TTg về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Chính phủ nêu rõ: Xây dựng và đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở chung cư xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và hàng năm của địa phương. Tuy nhiên, ở TP. Huế vẫn còn tồn tại những khó khăn trong quá trình tổ chức, triển khai thực hiện. Trình tự thủ tục về lựa chọn chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở, chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị mới còn nhiều bất cập, chồng chéo, mất nhiều thời gian chưa có sự thống nhất giữa quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị giữa Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai mới dẫn đến nhiều dự án nhà ở, đô thị chậm tiến độ. Nguồn cung hạn chế cũng như thu nhập bình quân đầu người chưa thực sự cao đang trở thành rào cản cho mong muốn sở hữu nhà chung cư của một bộ phận người dân Thành phố. Do đó, nghiên cứu nhằm nhận diện, xem xét mức độ tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến giá chung cư trên địa bàn TP. Huế có thể cung cấp thêm thông tin cho các chủ thể có liên quan trong việc ra quyết định lựa chọn phân khúc đầu tư, loại hình nhà ở thích hợp cho phù hợp với thực tiễn tại địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Phương pháp hồi quy Hedonic được áp dụng rộng rãi trong các nghiên cứu về thị trường nhà, đất; đánh giá mối quan hệ giữa giá nhà và các đặc điểm của nó. Phần lớn các nghiên cứu về giá được thực hiện bằng mô hình Hedonic và dựa trên phân tích hồi quy đa biến. Về cơ bản, các phương pháp định giá Hedonic là phù hợp để đánh giá mối quan hệ giữa giá và các đặc điểm của ngôi nhà trong điều kiện giản đơn.

Mô hình Hedonic lần đầu được Ridker (1967) đề xuất là Pi = f (S1i … Ski , N1i … Nmi, Z1i … Zni ). Trong đó: Pi là giá nhà; S là đặc điểm cấu trúc nhà ở; N là đặc điểm khu dân cư; Z là môi trường đặc trưng.

Các nghiên cứu trước đây cho thấy, giá chung cư có thể chịu tác động bởi nhiều nhân tố. Tuy nhiên, nghiên cứu này sẽ đi sâu xem xét tác động của nhóm yếu tố vi mô tới giá chung cư, cụ thể là nhóm yếu tố tự nhiên như: vị trí chung cư; diện tích chung cư; vị trí tầng; số phòng; hướng và khoảng cách từ chung cư đến trung tâm Thành phố.

Hầu hết các bài nghiên cứu trước đây sử dụng mô hình Hedonic về định giá chung cư đều chuyển sang dạng mô hình logarit. Mô hình này phù hợp với bộ dữ liệu tương đối tốt, hệ số ước lượng từ mô hình có thể giải thích được tỷ lệ đóng góp của các đặc tính hàng hóa vào trong hàng hóa một cách trực tiếp (Halvorsen và Palmquist 1980).

Mô hình hồi quy: Ln_PRICE = β0 + β1VT + β2DTCH + β3VTT + β4SP + β5HUONG + β6KCTT + e

Dữ liệu phân tích được thu thập theo phương pháp chọn mẫu phi xác suất theo phương pháp lấy mẫu thuận tiện. Sau khi tiến hành thu thập, phân tích, chọn lọc và loại bỏ những thông tin dị biệt phản ánh quá cao hoặc quá thấp một cách đột biến, nghiên cứu chọn ra được 104 thông tin chung cư giao dịch thành công tại các phường của TP. Huế để đưa vào bộ dữ liệu mẫu.

Nghiên cứu sử dụng 6 biến giải thích trong mô hình. Để kết quả hồi quy hợp lý thì theo công thức xác định số quan sát tối thiểu (Green, 1991) cần đạt được là n > 50 + 8p, theo đó số quan sát tối thiểu cần đạt được là 98 quan sát. Như vậy, với 104 quan sát mà tác giả khảo sát thì có thể chấp nhận được để tiến hành phân tích định lượng.

Kết quả nghiên cứu

Khoảng thời gian mà nghiên cứu thực hiện khảo sát là 04 tháng, tương đối ngắn để giúp giảm thiểu những tác động vĩ mô trên thị trường như: biến động về đầu tư vốn, lãi suất, tỷ giá. Tuy nhiên, giai đoạn 2023 – 2024 thị trường BĐS đi xuống, ít các hoạt động mua bán giao dịch thành công. Kết quả trong 104 quan sát thu thập được thì giá trị nhỏ nhất của giá chung cư giao dịch là 685 triệu đồng và giá trị lớn nhất là 2.820 triệu đồng. Giá trị trung bình của một giao dịch thành công trong giai đoạn khảo sát là 1.402,96 triệu đồng. Về diện tích, chung cư có diện tích nhỏ nhất là 37m2 và diện tích lớn nhất là 99m2, với diện tích trung bình của chung cư khảo sát là 62,31m2. Về vị trí tầng, có 63 chung cư có vị trí tầng là từ tầng 5 trở xuống, chiếm 60,6% số quan sát, số chung cư có vị trí tầng trên tầng 5 chiếm 39,4% số quan sát.

Có 49 chung cư có 2 phòng ngủ, chiếm tỷ trọng lớn nhất với 47,1% số quan sát, số chung cư có 3 phòng ngủ là 42, chiếm tỷ trọng 40,4% số quan sát, số chung cư có 1 phòng ngủ chiếm tỷ trọng nhỏ với 12,5% số quan sát được. Có 69 căn hộ chung cư có hướng là Đông, Nam hoặc Đông Nam, chiếm 66,3%. Số chung cư có các hướng khác là 35, chiếm 33,7 % số quan sát. Khoảng cách xa nhất từ chung cư khảo sát đến Nhà văn hóa trung tâm là 5,6 km (chủ yếu là ở phường Thủy Vân) và gần nhất là 2,2 km (chủ yếu là ở phường Xuân Phú). Khoảng cách trung bình là 3,447 km.

Một trong những điều kiện cần để phân tích hồi quy là biến độc lập phải có tương quan với biến phụ thuộc, từ kết quả nghiên cứu cho thấy, tất cả các giá trị Sig. của biến độc lập đều bé hơn 0,05. Do đó, có thể kết luận rằng biến Ln_PRICE và các biến độc lập có tương quan tuyến tính với nhau.

Sau khi loại bỏ các quan sát dị biệt không nằm trong xu hướng chung so với phần còn lại của dữ liệu. Kết quả hồi quy phản ánh cho thấy, trong 6 biến độc lập của mô hình có 5 biến có giá trị Sig. nhỏ hơn 0,05. Điều này cho thấy giá, chung cư trên địa bàn thành phố Huế chịu sự ảnh hưởng bởi các nhân tố cụ thể sau: Vị trí chung cư tọa lạc, Khoảng cách đến trung tâm thành phố, Diện tích căn hộ, Số phòng, Hướng. Riêng biến Vị trí tầng có giá trị Sig. = 0,301 > 0,05, chứng tỏ nhân tố Vị trí tầng của căn hộ chung cư không có ảnh hưởng đến giá chung cư trên địa bàn thành phố Huế.

Kết quả hồi quy: