Đặt vấn đề

Đà Nẵng là thành phố lớn nhất tại khu vực miền Trung Việt Nam. So với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng có nhiều tiềm năng phát triển nhưng trải qua nhiều giai đoạn biến động. Năm 2014, dưới xu hướng suy thoái chung của thế giới, thị trường BĐS Đà Nẵng trầm lắng, đến giai đoạn 2018-2019, thị trường trở nên nhộn nhịp và giá đất nền đạt đỉnh điểm.

Đầu năm 2020, đại dịch COVID-19 xảy ra đã tạo ra hiệu ứng đô-mi-nô, gây ra một loạt các vấn đề kinh tế và xã hội. Điều này thể hiện rõ qua sự suy giảm chi tiêu và đầu tư của người tiêu dùng. Tăng trưởng kinh tế của Việt Nam năm 2021 chỉ đạt 2,58%. Theo Tổng cục Thống kê, năm 2021, sản xuất công nghiệp trên phạm vi cả nước và hầu hết các địa phương bị giảm sút nhanh chóng do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19. Dưới bối cảnh chung đó, thị trường BĐS cũng không ngoại lệ. Tuy nhiên, năm 2022 có những dấu hiệu kinh tế khả quan. Theo vietnamplus.vn, xét trên phạm vi cả nước năm 2022, TP. Đà Nẵng xếp thứ 3/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về tốc độ phát triển kinh tế; xếp thứ 17/63 về quy mô nền kinh tế. So với 5 tỉnh, thành phố trực thuộc vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, Đà Nẵng dẫn đầu cả về tốc độ phát triển và quy mô nền kinh tế trong vùng. Với những tín hiệu tốt về phát triển kinh kế, BĐS Đà Nẵng được kì vọng sẽ khôi phục lại vào cuối năm 2023.

Việc nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua đất của người dân trên địa bàn sẽ giúp doanh nghiệp và chủ đầu tư BĐS có những giải pháp tốt hơn để thu hút nhà đầu tư cá nhân khi nền kinh tế khôi phục trở lại.

Tổng quan nghiên cứu

Theo Leon Schiffiman và cộng sự (2013), hành vi người tiêu dùng là những hành vi mà người tiêu dùng biểu lộ ra trong việc tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và từ bỏ các sản phẩm, dịch vụ mà họ mong đợi sẽ đáp ứng nhu cầu. Theo Kerin, R., & Hartley, S. (2017), hành vi tiêu dùng của khách hàng thường bị chi phối bởi rất nhiều nhóm nhân tố như: Chính sách marketing của doanh nghiệp, các yếu tố tâm lý, các yếu tố văn hóa xã hội hoặc các yếu tố tình huống.

Nghiên cứu của tác giả Phan Thanh Sĩ (2012) phát hiện ra ảnh hưởng tích cực giữa hai yếu tố không gian sống và khoảng cách tới quyết định mua nhà ở của khách hàng. Ba yếu tố tác động tích cực nhưng yếu hơn là đặc điểm sản phẩm, tài chính và môi trường đối với những người ra quyết định về nhà ở. Tác giả nhận thấy không có sự khác biệt trong việc ra quyết định của khách hàng ở các nhóm nhân khẩu học khác nhau.

Nghiên cứu của Mariadas và cộng sự (2019) đã tìm thấy ba yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản nhà ở đô thị ở thung lũng Klang, Malaysia bao gồm tài chính, vị trí và cấu trúc. Tác giả Trần Thị Mỹ Phụng (2020) cũng chỉ ra 7 nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của người dân tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long xếp theo thứ tự giảm dần: môi trường sống, vị trí nhà, bằng chứng thực tế, mục đích mua nhà, phong thủy, tài chính và đặc điểm nhà.

Theo nghiên cứu của Mulyano và cộng sự (2020), quyết định mua nơi cư trí của người dân bị tác động bởi các nhân tố chính như vị trí, dễ tiếp cận, giá cả, thiết kế và các khía cạnh thẩm mỹ, thương hiệu người bán, quyền sở hữu đất đai, tiện nghi và các thuộc tính vật lý. Trong khi đó, nghiên cứu của Pantri Heriyati và cộng sự (2021) cho rằng, các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của thế hệ Millennials trong giai đoạn COVID-19 ở Indonesia bị chi phối bởi các yếu tố như khía cạnh tài chính, thương hiệu công ty, vị trí và niềm tin về phong thủy.

Dựa trên tổng quan cơ sở lý thuyết, mô hình nghiên cứu cho đề tài được tóm tắt và sơ đồ hóa như Hình 1.

- Đặc điểm sản phẩm: Ở giai đoạn tìm kiếm thông tin và đánh giá các phương án trước khi quyết định mua, khách hàng cần phải đánh giá các sản phẩm và ước tính giá trị sản phẩm thông qua sự mong muốn của họ giữa chất lượng và chi phí, sau đó so sánh các lựa chọn thay thế. Vì vậy, các thuộc tính sản phẩm có ảnh hưởng đáng kể đến ý định mua của khách hàng.

Giả thiết 1: Đặc điểm sản phẩm có tác động tích cực đến quyết định mua đất của người dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

- Vị trí: Đây là một trong những yếu tố quan trọng trong việc khách hàng có đưa ra quyết định để mua đất hay không. Mua đất tại một vị trí hợp lý, gần các tiện ích như chợ, công viên, trung tâm mua sắm, khu dân cư... luôn được khách hàng ưu tiên và lựa chọn.

Giả thiết 2: Vị trí có tác động tích cực đến quyết định mua đất của người dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

- Môi trường xung quanh: Là nhân tố thứ 3 tác động đến quyết định mua đất của khách hàng. Một căn nhà nằm trong khu vực có môi trường sống an toàn, lành mạnh sẽ có xu hướng được ưa chuộng hơn khu vực khác, đồng thời khách hàng cũng sẵn sàng bỏ thêm tiền để mua những căn nhà như vậy.

Giả thiết 3: Môi trường xung quanh có tác động tích cực đến quyết định mua đất của người dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

- Không gian sống: Là một yếu tố quan trọng không kém ảnh hưởng đến ý định mua của khách hàng. Những thuộc tính của không gian sống bao gồm: Diện tích đất/nhà, các yếu tố tạo nên không gian sống như cây xanh, công viên, khu vui chơi gần nơi ở… đều có tác động đến quyết định mua đất của khách hàng.

Giả thiết 4: Không gian sống có tác động tích cực đến quyết định mua đất của người dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

- Tình trạng tài chính: Là yếu tố có ảnh hưởng khá lớn đến quyết định mua đất của người dân vì đây là tài sản có giá trị không hề nhỏ. Tình trạng tài chính phụ thuộc vào thu nhập cũng như khả năng tiết kiệm của một người. Ngoài ra, cũng phải xem xét tình trạng tài chính dựa trên sự kết hợp với giá nhà, thu nhập của người mua, phương thức thanh toán, chi phí vay…

Giả thiết 5: Tình trạng tài chính có tác động tích cực đến quyết định mua đất của người dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng được nhóm tác giả áp dụng trong nghiên cứu này.

Nghiên cứu định tính thông qua thảo luận nhóm (10 người) được sử dụng để tìm hiểu ý kiến, quan điểm nhằm khẳng định và hoàn thiện các thang đo để đưa vào bảng câu hỏi. Kết quả nghiên cứu định tính xác định nhân tố “Đặc điểm sản phẩm” được đo lường thông qua 5 biến quan sát; nhân tố “Vị trí dự án” được đo lường thông qua 5 biến quan sát; nhân tố “Môi trường sống xung quanh” được đo lường thông qua 5 biến quan sát; nhân tố “Tình trạng tài chính” được đo lường thông qua 5 biến quan sát; nhân tố “Không gian sống” được đo lường thông qua 5 biến quan sát; biến phụ thuộc “Ý định mua” được đo lường thông qua 3 biến quan sát.

Nghiên cứu chính thức là nghiên cứu định lượng nhằm kiểm định lại các thang đo trong mô hình nghiên cứu với kỹ thuật thu thập dữ liệu là phỏng vấn qua bảng câu hỏi hoàn chỉnh đã được xác định từ nghiên cứu định tính. Sau khi tiến hành thu thập dữ liệu khảo sát 150 người dân có ý định mua đất trên địa bàn TP. Đà Nẵng, nhóm tác giả xử lý định lượng dữ liệu thông qua phần mềm SPSS, đo lường các nhân tố qua mô hình hồi quy.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận