Đủ chiêu để bán tháo căn hộ cao cấp

Thị trường BĐS tại TP. Hồ Chí Minh trong thời gian qua đã ghi nhận sự phục hồi và tăng trưởng ổn định, nhiều dự án mới được triển khai tại các khu vực trên địa bàn thành phố. Tính riêng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, trong 4 năm qua, các doanh nghiệp BĐS đã giới thiệu ra thị trường khoảng 25.000 căn hộ với mức giá trung bình khoảng 3,5 tỷ đồng/căn thì thị trường cần phải có khoảng 87.500 tỷ đồng để có thể hấp thụ hết, một con số quá lớn để tiêu thụ trong thời gian ngắn.

Trên thị trường giao dịch BĐS, không khó để mua lại những căn hộ cao cấp với mức giá người bán chịu lỗ từ vài chục tới hàng trăm triệu đồng. Chỉ cần gõ từ khoá “bán cắt lỗ căn hộ cao cấp” cùng tên dự án cần tìm chỉ trong vài giây cho hàng ngàn kết quả với muôn vàn những lý do “chuyển công tác cần bán lỗ căn hộ…”, “do gia đình xuất cảnh, cần bán gấp căn hộ… chịu lỗ 100 triệu”, “gia đình ly dị cần bán lỗ căn hộ”… để người mua thoải mái lựa chọn. Thông tin rao bán thường đi kèm với diện tích căn hộ, hiện trạng dự án và thời gian đã sử dụng. Những thông tin rao bán “cắt lỗ” không chỉ xuất hiện dày đặc trên website mà khách hàng còn thuê cả một đội quân hùng hậu đứng phát tờ rơi tại các giao lộ và các khu trung tâm trên địa bàn thành phố.

Qua khảo sát thực tế, không riêng gì những dự án đang gặp vấn đề mới bị rao bán cắt lỗ mà ngay cả những dự án mới trên thị trường BĐS cũng được mang ra rao bán cắt lỗ. Một số dự án thuộc phân khúc cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh như Gateway Thảo Điền, Masteri Thảo Điền (Quận 2), Hà Đô Centrosa (Quận 10), Serenity Sky Vila (Quận 3), cùng nhiều dự án cao cấp khác như  Nassim Thảo Điền, City Garden, Phú Mỹ Hưng cũng trong tình trạng rao bán lỗ căn hộ trên nhiều trang website khác nhau.

Trong vai một khách hàng cần tìm mua căn hộ cao cấp, phóng viên liên hệ với anh V. - người môi giới cho chủ căn hộ Duplex Gateway Thảo Điền (Quận 2). Anh V., cho biết do chủ nhà mua căn hộ này hiện giờ do khó khăn về vấn đề tài chính nên bán lại đề thu hồi vốn, chấp nhận lỗ tiền lãi suất phát sinh hàng tháng. Một chủ căn hộ khác tại dự án này cũng chấp nhận bán lỗ hàng trăm triệu đồng căn hộ 49 m² của mình với nguyên nhân khó khăn về tài chính.

Thậm chí một khách hàng tên T. mua căn hộ tại tầng 23 Block Jasmine 01 thuộc dự án Hà Đô Centrosa còn chấp nhận bán lỗ 200 triệu đồng so với thời điểm mua ban đầu với lý do gia đình đi định cư nước ngoài, không có nhu cầu sử dụng bán lỗ. Bên cạnh việc chấp nhận bán lỗ căn hộ mình mua, vị khách hàng này còn được ưu đãi tặng 3 năm phí quản lý.

Tại dự án Serenity Sky Villas được phát triển bởi SonKim Land, dự án có vị trí trên mặt tiền đường Điện Biên Phủ, quận 3. Dự án chỉ có 45 căn hộ cao cấp từ 1 - 4 phòng ngủ và căn Penthouse được giới thiệu ra thị trường vào tháng 6/2017 cũng trong tình trạng bán cắt lỗ thấp hơn giá mua ban đầu trên 130 triệu đồng/m2.

Ra hàng càng nhanh càng tốt

Không chỉ những nhà đầu tư lướt sóng đang mắc cạn muốn thoát khỏi những căn hộ cao cấp không có khả năng sinh lời mà ngay cả các nhà đầu tư lớn cũng đang điều chỉnh giá bán rõ nét để đẩy mạnh việc ra hàng. Cụ thể, một dự án trên địa bàn quận 2 đã công bố giá bán của một Block mới với mức giá thấp hơn gần 20 triệu đồng/m² so với mức giá đã bán block trước đó. Một dự án khác trên địa bàn quận 1 cũng từng công bố mức giảm giá lên đến gần 2.000 USD/m² nhằm bán nhanh quỹ căn hộ đang tồn đọng.

Theo báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam mới đây cho biết, hiện có gần 60% người mua nhà mục đích đầu cơ với tỷ lệ vay từ 70 - 90% giá trị BĐS. Lo ngại lãi suất sẽ tăng cao, không ít khách hàng đang vay mua nhà bất an, trong đó những người mua đầu cơ đang cố bán tháo để thoát nợ.

Hầu hết các hợp đồng vay thương mại đều không cố định lãi suất, chính vì thế khi ngân hàng điều chỉnh lãi suất, áp lực tài chính đè nặng buộc nhà đầu tư phải chọn giải pháp bán tháo để tránh viễn cảnh tồn ứ nguồn hàng kèm gánh nặng lãi suất có thể xảy ra trong tương lai. Theo đó, trong thời gian tới nhiều khả năng việc ra hàng các căn hộ thuộc phân khúc cao cấp sẽ được đẩy mạnh bán hàng với sự cạnh tranh về giá để trả nợ.

Trước đó, việc Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT - NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử 4 dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình. Cụ thể, từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%, từ ngày 01/01/2019 là 40%, đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS.

Bên cạnh đó, Công văn số 563/NHNNTTGSNH của Ngân hàng Nhà nước ngày 23/01/2018 cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh. Hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. Đồng thời, thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp.

Bên cạnh đó, CBRE Việt Nam cho biết, giai đoạn từ năm 2015 - 2017, có đến 80% nguồn cung mới trên thị trường thuộc về phân khúc căn hộ trung và cao cấp. Mặc dù có tính thanh khoản ổn định và rất được ưa chuộng, song những căn hộ giá vừa túi tiền trên dưới 1 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 20% tổng nguồn cung, trong khi nhu cầu của khách hàng về phân khúc này là rất lớn. Sự mở rộng của phân khúc này cho thấy thị trường đã bắt đầu dịch chuyển dần đến nhu cầu ở thực của khách hàng. Khi nhu cầu thực lên ngôi, việc “ôm, giữ” căn hộ cao cấp trong khi Ngân hàng Nhà nước sẽ hạn chế tín dụng vào BĐS việc bán tháo, bán cắt lỗ căn hộ cao cấp cũng là điều dễ hiểu.