Theo Thông tư, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 (đối với dự án nhà ở thương mại); tuy nhiên phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Căn hộ phải có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh; được chiếu sáng tự nhiên, nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.

Theo Quy định của Bộ Xây dựng, điều kiện tối thiểu về nhà ở của các tổ chức cá nhân có nhà cho người lao động tại các Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, học sinh, sinh viên, các trường đào tạo, dạy nghề thuê để ở phòng phải đáp ứng các điều kiện như: Về diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 9m2, diện tích cho mỗi người thuê để ở không nhỏ hơn 3m2, cửa ra vào, cửa sổ phải chiếu sáng tự nhiên, ánh sáng, khu vệ sinh…

Quy định là vậy, thế nhưng hiện nay, các khu nhà trọ cho thuê của sinh viên, người mới đi làm, trí thức trẻ độc thân đều không đáp ứng đủ những yêu cầu trên. Mặc dù giá cho thuê cũng không phải rẻ: Từ 1-2 triệu đồng đối với phòng ở ngoại thành, còn đối với những phòng cho thuê ở nội thành, giá thuê từ 3-4 triệu đồng. Không những phải chịu giá thuê nhà đắt đỏ, người thuê còn phải trả tiền điện, tiền nước cũng đắt gấp vài lần giá bình thường, chưa kể những khoản phụ phí như: trông xe, vệ sinh, an ninh, internet, truyền hình. Thậm chí, những nhà thuê đã xây dựng từ lâu, phòng không đủ điều kiện chiếu sáng, khu vệ sinh, bếp ẩm thấp, tường nứt và ngấm nước… gây ra những phiền toái, bất tiện và ảnh hưởng đến sức khỏe của người thuê nhà.

Nhu cầu nhà ở thương mại nhỏ có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền của đông đảo cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân lao động và người nhập cư là rất lớn, cần phải được giải quyết nhanh chóng, hợp lý để đảm bảo ổn định cho người dân yên tâm làm việc. Bởi vậy, việc cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 là một quyết định đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận nhân dân.

Hiện nay, ở các thành phố tỷ lệ các hộ chưa có nhà ở hoặc đang chung sống với bố mẹ là rất lớn, bên cạnh đó cũng có hàng chục nghìn cặp kết hôn mới mỗi năm. Nhiều gia đình cán bộ công chức, viên chức chưa có nhà ở cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước chưa có nhà ở; nhiều hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội và nhiều hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư.

Hầu hết các đối tượng này đều có nhu cầu mua nhà ở thương mại có giá hợp lý, nhà cho thuê giá rẻ, nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn và được trả góp tối thiểu 15 năm với lãi suất thấp.

Phải “an cư” thì mới “lập nghiệp”, tuy nhiên, với tình trạng hiện nay để những người có thu nhập thấp “an cư” thì trăm đường khó. Vì tính theo thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng thì phải tiết kiệm rất lâu họ mới có thể mua cho mình một căn nhà.

Thêm vào đó, thị trường nhà ở đô thị hiện nay mất cân đối ở chỗ quá chú trọng đến nhà ở để bán hơn là nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê sinh lợi được nhiều hơn, nhưng có những yếu tố sau đây hạn chế sự phát triển của nó: Nhà kinh doanh bất động sản không có vốn lớn, do đó muốn thu hồi vốn nhà bằng cách bán ngay sau khi xây dựng xong; Người mua muốn có nhà ở thuộc sở hữu của mình để có tài sản thế chấp vay vốn kinh doanh hoặc truyền lại cho con cháu; Nhà kinh doanh bất động sản sợ khó thu được tiền thuê nhà, khó đòi lại nhà cho thuê vì luật pháp, chính sách Nhà nước, dư luận xã hội thiên vị người thuê nhà.

Như vậy, Thông tư 21/2019/TT-BXD cho phép xây nhà chung cư thương mại và nhà ở xã hội có diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 là hợp lý, nhất quán và phù hợp với Thông tư 31/2016 của Bộ Xây dựng. Việc đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở phục vụ người thu nhập thấp nói riêng là trách nhiệm của toàn xã hội, các cấp chính quyền.

Xã hội hoá nhà ở là tất yếu trong sự phát triển chung, đồng thời huy động được mọi nguồn lực, các ngân hàng, tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp tham gia và để người thu nhập thấp sớm đạt được giấc mơ an cư.