Theo số liệu công bố, căn hộ chung cư tại Hà Nội sụt giảm 20% và TP. Hồ Chí Minh là 36% so với cùng kỳ năm 2017, nhưng lại tăng 5% so với quý I/2018. Số lượng sụt giảm chủ yếu ở căn hộ trung cấp, phân khúc cao cấp và bình dân vẫn ổn định.

Theo thống kê, thị trường Hà Nội quý II/2018 có hơn 6.500 căn chào bán mới, giảm 20% so với cùng kỳ năm trước, chào bán thành công 5.000 căn. Doanh số chào bán thành công khả quan ở các dự án cao cấp. Phân khúc trung cấp còn dư, các chủ đầu tư đang tìm kiếm sự khác biệt để cạnh tranh với các dự án nhỏ không có nhiều sự khác biệt.

Sụt giảm phân khúc trung cấp

Tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý II chào bán 6.109 căn hộ, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước; có 6.947 căn hộ được tiêu thụ, giảm 25% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước…

Tuy nhiên, tổng số căn hộ chào bán trong nửa đầu năm 2018 vẫn tăng 5% so với cùng kỳ. Lượng giảm nhiều nhất được ghi nhận tại phân khúc trung cấp, với mức giảm 62% theo quý.

Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc cao cấp đứng đầu, chiếm 54% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp đứng thứ hai, chiếm 42% tổng nguồn cung.

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh về tình hình thị trường BĐS những tháng đầu năm 2018, toàn TP. Hồ Chí Minh có 9.174 căn được các chủ đầu tư đưa ra thị trường. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm đến 41,8% thị trường, căn hộ trung cấp chiếm 37,7% thị trường, căn hộ bình dân chỉ chiếm 20,5%.

Số liệu này cho thấy thị trường đang phát triển không hợp lí giữa nhu cầu khách hàng và nguồn cung. Chủ đầu tư đang tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu về nhà ở lại đến từ nguồn khách hàng có thu nhập trung bình.

Theo ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, nhu cầu nhà ở của người dân thành phố hiện nay là có thật. Hiện TP. Hồ Chí Minh có khoảng 10 triệu dân thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến đây sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở ổn định lâu dài tại thành phố.

Ông Stephen Wyat – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cũng nhận định nhà ở trung cấp và bình dân sẽ tiếp tục là phân khúc chủ đạo của thị trường trong thời gian tới do nguồn cung tốt ở cả hai phân khúc với nhiều cải thiện về dịch vụ xây dựng, tiện ích.

"Phong cách sống tiện nghi, an toàn ở các dự án căn hộ cũng đang được các gia đình trẻ chú ý, cộng với mức tăng thu nhập trong những năm gần đây sẽ dẫn dắt sự gia tăng nhu cầu về căn hộ", ông Stephen Wyat nói.

Chưa thấy dấu hiệu khủng hoảng

Lý giải về số lượng căn hộ chào bán tại TP. Hồ Chí Minh giảm và lượng giảm nhiều nhất được ghi nhận tại phân khúc trung cấp, với mức giảm 62% theo quý, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh công ty TNHH CBRE Hà Nội, nhận định có thể do dư âm của sự cố cháy chung cư từ cuối tháng 3 dẫn tới các biện pháp an toàn cho chung cư được chú trọng hơn.

Thêm nữa, nhằm đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt, một số chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới. Mặt khác, Chính phủ cũng đã hạn chế tín dụng vào bất động sản để điều tiết thị trường. Với việc vốn vay ngân hàng được thắt chặt, các chủ đầu tư dần chuyển hướng sang những kênh tiếp cận vốn khác.

Một số chủ đầu tư đã niêm yết trên sàn chứng khoán TP. Hồ Chí Minh như Vinhomes, Văn Phú Invest, CENLAND, hoặc huy động vốn trên thị trường trái phiếu nước ngoài như Novaland.

Theo thống kê của CBRE, kể từ năm 2015 trở lại đây, phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường và chiếm khoảng 56% và 50% nguồn cung mở bán mới lần lượt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Việc này phần nào cũng tạo áp lực cạnh tranh nhất định và đòi hỏi chủ đầu tư phải tạo ra điểm khác biệt để cạnh tranh.

Trong khi đó, ở phân khúc cao cấp, một số dự án ghi nhận doanh số bán hàng rất khả quan. Hiện nay, khách hàng mua phân khúc cao cấp chủ yếu để ở, trong khi đó, phân khúc trung cấp có nhiều khách hàng mua để đầu tư.

Bà Đặng Phương Hằng, Giám đốc CBRE Việt Nam, cho biết việc nguồn cung nhà giảm mạnh trong quý II tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh không phải là tín hiệu xấu mà là tín hiệu tốt, báo hiệu thị trường đi vào ổn định.

Hơn nữa, theo bà Hằng, chủ đầu tư đã có sự chuẩn bị kỹ cơ sở pháp lý, hạ tầng… trước khi tung sản phẩm ra thị trường. Giá dự án chuẩn bị tung ra đã tăng so với quý trước và so với cùng kỳ năm trước, hiện đang đi vào ổn định.

Dư luận lo ngại về chu kỳ 10 năm xảy ra khủng hoảng BĐS, bà An cho rằng nhìn vào những yếu tố vĩ mô trong nền kinh tế đó là có tăng trưởng, cả năm 2018 dự kiến lạm phát 4%, trong khi đó thời kỳ khủng hoảng năm 2008 lạm phát 12- 13%. Vốn FDI vào Việt Nam vẫn mạnh như 10 năm trước đây, những chỉ số sản xuất đang lạc quan, giá nhà có tăng nhưng ở mức độ tăng dưới 5%.

Bên cạnh đó, thị trường nhà ở gắn liền với đất chỉ tăng 4% so với quý trước. Từ nay tới cuối năm sẽ có một số dự án tung hàng ra thị trường nhưng đều ở khu vực đang phát triển và có tiềm năng kinh doanh.

"Tại thời điểm hiện tại chưa có dấu hiệu cụ thể nào đang đối mặt với khủng hoảng. Còn các yếu tố ở nước ngoài như đồng USD tăng, chiến tranh thương mại… nếu có xảy ra đối với kinh tế thế giới thì chúng ta không nằm ngoài quy luật", bà An khẳng định.