Một số chuyên gia bất động sản đánh giá thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chững lại ở phân khúc trung cấp và có khả quan ở phân khúc cao cấp. Do đó, hiện các chủ đầu tư đang tìm sự khác biệt để tăng tính thanh khoản cho phân khúc này ở thị trường chung cư.

Hà Nội giảm 20%

Đánh giá tổng quan thị trường BĐS tại Hà Nội cho thấy, thị trường chung cư trong quý II/2018 có 6.534 căn hộ được chào bán từ 19 dự án trên thành phố, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án mở bán mới chủ yếu đến từ khu vực phía Tây và phía Bắc thành phố lần lượt là 53% và 25% lượng căn mở bán trong quý.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp sau một khoảng thời gian trầm lắng đã sôi động trở lại với ba dự án mới nằm tại vị trí đắc địa bao gồm DEldorado, Starlake và Vinhomne West Point.

Các sản phẩm chung cư cao cấp chiếm 37% tổng nguồn cung mở bán mới tăng từ mức 15% vào quý I/2018. Phân khúc trung cấp tương đối lớn. Hiện các chủ đầu tư đang cạnh tranh để tìm sự khác biệt cho các dự án nhằm thu hút khách hàng.

Về doanh số bán hàng, có 5.900 căn hộ được ghi nhận bán được trong quý II/2018, giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là thời điểm các chủ đầu tư đang tập trung rà soát lại các sản phẩm hiện tại để chuẩn bị ra mắt vào cuối năm và cũng để thị trường điều tiết và hấp thụ các sản phẩm chưa bán hết ở các quý trước đây.

Về mặt bằng giá, mức giá sơ cấp trung bình của các dự án được chào bán quý II/2018 là 1.332 USD/m2, giảm 0,4% theo quý nhưng tăng 0,4% theo năm. Các phân khúc có sự điều chỉnh nhẹ về giá trong quý này với mức tăng giảm 0,3-1,5%. Ba dự án cao cấp đã kéo mặt bằng trung bình của phân khúc này tăng 1,5% theo quý.

Còn mức giá chào bán giảm cho phép lượng hàng tồn kho có thời gian hấp thụ cũng là tín hiệu tốt cho thị trường. Điều này cho thấy các chủ đầu tư ngày càng có kinh nghiệm hơn trong phát triển dự án và phân tích thị trường.

CBRE nhận định, trong năm 2018, dự kiến sẽ có khoảng 32.000 căn hộ mở bán mới tại Hà Nội, giảm khoảng 10% so với năm 2017.

Lý giải nguyên nhân thị trường bất động sản quý II/2018 có sự sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017, bà An cho rằng khi so sánh giữa hai quý sẽ thấy tỷ lệ chênh lệch rất lớn, song lượng căn hộ mở bán và thanh khoản của thị trường trong quý vừa qua vẫn ở mức trung bình của bốn năm trở lại đây.

TP. Hồ Chí Minh: Giảm ở phân khúc trung cấp

Cũng giống như Hà Nội, thị trường chung cư tại TP. Hồ Chí Minh có số lượng căn hộ chào bán mới trong quý II/2018 đạt 6.109 căn hộ, giảm 36% so với năm trước. Tuy nhiên, tổng số căn hộ chào bán trong nửa đầu năm 2018 vẫn tăng 5% so với cùng kỳ.

Trong quý II/2018 có 6.947 căn hộ được tiêu thụ, giảm 25% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước.

Lượng giảm nhiều nhất được ghi nhận tại phân khúc trung cấp, với mức giảm 62% theo quý. Theo đại diện CBRE lý giải, sự cố cháy chung cư Carina từ cuối tháng 3 dẫn tới các biện pháp an toàn cho chung cư được chú trọng hơn và việc phê duyệt giấy phép trở nên nghiêm ngặt hơn.

Thêm vào đó, nhằm đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt, một số chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới. Chính phủ cũng đã hạn chế tín dụng vào bất động sản để điều tiết thị trường. Với việc vốn vay ngân hàng được thắt chặt, các chủ đầu tư dần chuyển hướng sang những kênh tiếp cận vốn khác.

Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc cao cấp đứng đầu, chiếm 54% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp đứng thứ hai, chiếm 42% tổng nguồn cung. Quý II ghi nhận một dự án hạng sang được giới thiệu là tòa tháp Cove Residence của dự án Empire City với 40 căn.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý II/2018 ghi nhận ở mức 1.580 USD/m2 (cao hơn giá bán sơ cấp tại Hà Nội), tăng 3% so với quý trước nhờ một số dự án hạng sang có vị trí đắc địa có mức tăng giá ấn tượng.

Theo ghi nhận, tại TP. Hồ Chí Minh, giá tăng từ 3% đến 5% tại một số quận như quận 4, quận Bình Tân và Tân Phú, mức tăng này tương đương với Hà Nội.

Nhận định về thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh từ nay tới cuối năm, bà Nguyễn Hoài An cho rằng giá bán vẫn đang trên đà ổn định. Phân khúc trung cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, phân khúc hạng sang vẫn được thị trường quan tâm.

Điển hình là giá bán phân khúc cao cấp sẽ được giới thiệu ra thị trường có thể tăng nhẹ, phân hạng là trên 3.500 USD/m2 ở cả hai thị trường. Phân khúc trung cấp và bình dân đang cạnh tranh ngưỡng giá 1000-1.300 USD/m2 tại Hà Nội và 800-1.500 USD/m2 ở TP. Hồ Chí Minh.

Tại Hà Nội, khu vực phía Tây, phía Đông tiếp tục là điểm nóng của thị trường. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, phía Đông và Nam, đặc biệt là Thủ Thiêm đang được nhiều khách hàng lựa chọn.

Một điều đáng chú ý là chất lượng hoàn thiện căn hộ, tiện ích và chất lượng quản lý là các vấn đề chủ đầu tư cần quan tâm để đảm bảo niềm tin của người mua và tạo sự khác biệt.