Sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành văn bản số 563 yêu cầu các tổ chức tín dụng ưu tiên vốn cho sản xuất kinh doanh… đã có tác động rất lớn đến thị trường BĐS.

Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện đang có một số tồn tại trong hệ thống tài chính BĐS như quỹ tiết kiệm nhà ở chưa phát triển được, hệ thống các định chế tài chính chưa đa dạng, rủi ro từ đòn bẩy tài chính phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp huy động vốn trung và dài hạn. Đặc biệt là chưa có thị trường tài chính thứ cấp như mua-bán nợ BĐS, chứng khoán hoá BĐS, mua bán chứng chỉ đầu tư BĐS…

Doanh nghiệp thiếu vốn

Các thị trường liên quan như vật liệu xây dựng, xây dựng, lao động phát triển chưa đồng bộ và chưa tương thích với thị trường BĐS về sản phẩm, chu kỳ, vòng quay… là tác nhân dẫn đến tồn kho.

Hệ thống thông tin dự báo về thị trường BĐS thiếu tin cậy, không thống nhất cũng gây khó khăn trong thẩm định, quản lý cho vay. Công tác quản lý nhà nước, quy hoạch đối với thị trường BĐS còn bất cập đã làm tăng chi phí giao dịch. Công tác định giá, xử lý tài sản là BĐS còn khó khăn kéo dài.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, Ngân hàng Nhà nước có chính sách siết lại tín dụng cho BĐS. Nhà nước chỉ dành 2.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và năm 2018 mới có kế hoạch giải ngân 1.000 tỷ đồng, khiến nhiều doanh nghiệp xây dựng, BĐS thiếu vốn cho các dự án đang và sắp triển khai.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội mấy năm trở lại đây chưa có dự án nào được triển khai. Trong kế hoạch giải ngân 1.000 tỷ đồng cho năm 2018, Nhà nước cấp 500 tỷ đồng, Ngân hàng chính sách xã hội cần huy động 500 tỷ đồng.

Một số doanh nghiệp bán cổ phần không thành công do giá cổ phiếu trên thị trường xuống thấp, giá chào bán ra công chúng cao hơn giá thị trường nên còn tồn hàng triệu cổ phiếu.

Nhiều dự án huy động vốn của khách hàng nhưng mục tiêu huy động không được như kỳ vọng, do nhiều căn hộ chưa thể bán được.

Có thể nói, nhiều doanh nghiệp BĐS đang vào thế "tiến thoái lưỡng nan", trong đó điển hình có dự án Bright City bỏ dở công trình gần 1 năm qua không thể hoàn thành để giao nhà đúng tiến độ.

Ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng Giám đốc KOSY Group, cho rằng thị trường BĐS Việt Nam đang có những dấu hiệu phát triển đầy tiềm năng vì nhu cầu nhà ở đô thị tăng cao.

Đa dạng nguồn vốn

Trên thực tế, số lượng các dự án BĐS đang và sắp triển khai rất nhiều, song không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để chủ động triển khai thành công dự án.

Theo thống kê, có tới khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này có được từ vốn vay ngân hàng (trong khi ở các nước tỷ lệ này vào khoảng 35%).

Câu chuyện này đang phơi bày thực tế về thị trường vốn còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS như hiện nay.

Trước các thách thức này, ông Cường cho rằng doanh nghiệp cần lựa chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của mình, lựa chọn dự án đẹp, có vị trí thuận lợi, phù hợp, dễ thanh khoản. Đồng thời, chuyên nghiệp hóa công tác bán hàng, tạo dòng tiền.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp đã tăng vốn điều lệ để nâng cao quy mô và tiềm năng phát triển trong tương lai. Đơn cử như Tập đoàn FLC tăng từ 3.150 tỷ năm 2014 lên 8.400 tỷ năm 2015, Đất Xanh tăng từ 1.062 tỷ năm 2015 lên hơn 3.000 tỷ đồng năm 2017, KOSY năm 2018 tăng lên trên 1.000 tỷ và kế hoạch năm 2019 tăng lên 2.000 tỷ đồng…

Ngoài ra, các nguồn vốn quan trọng không kém đó là huy động vốn ứng trước từ khách hàng, phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

Điển hình cho việc huy động vốn này đó là năm 2012, Vingroup đã phát hành và niêm yết 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế tại Singapore. Tập đoàn Novaland cũng vừa huy động thành công 160 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế tương tự.

Năm 2016, CEO Group phát hành thành công 51 triệu cổ phiếu, tạo đà tăng vốn điều lệ từ 1.029 tỷ lên 1.544 tỷ đồng. Công ty CP Nam Long cũng công bố phát hành 31 triệu cổ phiếu với kỳ vọng huy động được hơn 566 tỷ đồng…

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc công ty TNHH CBRE chi nhánh Hà Nội, cho rằng hiện nhiều ngân hàng tăng lãi suất cho vay BĐS 1-2%, theo lộ trình có thể tăng nữa và đây là một trở ngại ảnh hưởng đến BĐS.

Tuy nhiên, bà An cũng lạc quan cho rằng có một điểm diễn biến tích cực là các chủ đầu tư đang đa dạng hoá nguồn vốn của mình như IPO, phát hành trái phiếu quốc tế… "Cách thức này đã và đang là kênh huy động vốn tốt, không phụ thuộc vào ngân hàng", bà An nói.

Cùng quan điểm trên, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng để doanh nghiệp tự chủ nguồn vốn thì doanh nghiệp cần đa dạng nguồn vốn đầu tư, quản lý tài chính tốt hơn, tập trung đầu từ vào lĩnh vực, phân khúc BĐS có nhu cầu thực.