Những mối quan ngại về chiến tranh thương mại có thể kéo dài đã làm cho nhiều nhà đầu tư tại thị trường Trung Quốc có kế hoạch di dời nhà máy công sở ra các quốc gia lân cận. Giới chuyên môn cho rằng, thị trường cho thuê mặt bằng khu công nghiệp sẽ có bước tăng vọt hơn năm trước. Trong đó, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) và Tổng công ty Viglacera (VGC) hai doanh nghiệp (DN) có khả năng hưởng lợi nhiều nhất trong xu hướng này.

Trước hết, KBC kỳ vọng cho thuê 843 ha đất thương phẩm còn lại, tập trung tại Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng bởi đó là những điểm đến ưa thích của các tập đoàn, công ty công nghệ và nhu cầu thuê luôn ở mức cao. Trong khi đó, VGC hiện đang sở hữu khoảng 911 ha đất thương phẩm. Nhưng các khu công nghiệp của VGC nằm dàn trải các tỉnh phía Bắc, tốc độ cho thuê có thể chậm hơn ở một số khu công nghiệp khác.

Giá cho thuê mặt bằng các khu công nghiệp phía Bắc cuối năm 2018 trung bình một m2 khoảng 82 USD, thời hạn thuê dưới 50 năm, cao hơn 13% so với các tỉnh khu vực phía Nam. Đối với những tập đoàn công nghệ mở rộng sản xuất và mạng lưới nhà cung ứng vào các chuỗi sản xuất nếu đầu tư lâu dài sẽ có nhiều lợi thế thuê đất đặt nhà xưởng ở các khu công nghiệp phía Bắc.

Các nhà phân tích cho rằng, Việt Nam sở hữu những lợi thế hấp dẫn, bao gồm vị trí chiến lược tại khu vực châu Á và đường biên giới đất liền giáp với Trung Quốc thuận lợi cho lưu thông đường bộ. Hơn nữa, không có khu công nghiệp nào nằm sâu trong đất liền và các cụm công nghiệp chính được kết nối với cảng biển bởi hệ thống đường lớn, đường cao tốc đang được tăng cường đầu tư như ở Việt Nam.

Hiện môi trường kinh doanh cải thiện đáng kể và Chính phủ vẫn đang quyết tâm cải thiện hơn nữa môi trường đầu tư kinh doanh. Ngoài ra, chi phí lao động trung bình tại Việt Nam ước tính thấp hơn 43% và 10% so với Thái Lan và Indonesia. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ngoài tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Việt Nam ghi nhận khoảng 73%. Giữa năm ngoái CBRE đưa ra con số hơn 90% đất thương phẩm của Thái Lan đã được khai thác. Quốc gia láng giềng này vốn tập trung nhiều nhà máy sản xuất ngành công nghiệp ô tô tại châu Á. Trong khi đó Việt Nam trong 10 năm qua là điểm đến của nhiều tập đoàn công nghệ.

Đơn cử, Samsung, LG đã hiện diện hơn 10 năm tại Việt Nam, tạo nên nhu cầu thuê lớn tại khu vực phía Bắc. Lực lượng lao động và sự thuận lợi tiếp cận các nhà cung ứng đã tạo ra nền tảng vững chắc cho hoạt động sản xuất tại khu vực. Các nhà phân tích của Công ty chứng khoán Rồng Việt mô tả là hiệu ứng “khóa lại” (lock-in effect), điều này khuyến khích nhà cung cấp đặt nhà máy sản xuất gần với khách hàng của họ.

Một số quan điểm khác cũng đồng ý với việc tiềm năng cho thuê lớn có thể xuất phát từ kế hoạch tăng sản xuất màn hình OLED của Samsung Display và LG Display. Hơn nữa, đầu tư năng lượng mặt trời và hoạt động sản xuất ô tô của Vinfast trong thời gian tới cũng là những kỳ vọng cho đất thuê tại các khu công nghiệp. Thông thường, những tập đoàn lớn thường được ưu đãi với giá thuê thấp hơn thị trường, trong khi các nhà cung ứng của họ kỳ vọng mang lại mức sinh lời cho thuê cao hơn cho các chủ đầu tư.

Cũng cần phải nói thêm đất khu công nghiệp cho thuê ở các tỉnh miền Nam thời gian qua đang có mức thấp hơn chút ít so với các khu công nghiệp phía Bắc. Trong khi đó, khách thuê mặt bằng khu công nghiệp tại miền Nam cũng đa dạng hơn, bao gồm cả ngành công nghiệp nặng và hóa chất. Tranh chấp thương mại gần đây cũng đưa các công ty nhỏ và vừa từ Đài Loan và Trung Quốc, chuyển hoạt động sản xuất sang các khu công nghiệp các tỉnh phía Nam. Nguồn cung của khu công nghiệp Long Hậu 3 hiện có khả năng đáp ứng đến 90 ha đất thương phẩm, bên cạnh đó khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 ở Bình Dương sẽ thi công hạ tầng vào cuối quý II năm nay hứa hẹn tạo thêm nguồn cung đất cho thuê thêm 255 ha trong 5-6 năm tới.

Từ những lợi thế trên, có thể thấy cơ hội đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang rất lớn. Nhưng cũng cần lưu ý đối với mảng đầu tư này, rủi ro nằm ở dòng vốn FDI nếu dòng vốn này chững lại do những bất ổn ngoài Việt Nam thì nhu cầu thuê đất cũng sẽ bị giảm đi. Đồng thời, chi phí dịch chuyển sản xuất tăng vọt cùng những thay đổi về quy định, chính sách có thể dẫn đến trì hoãn cho thuê và chi phí đền bù tăng cao cũng là những yếu tố ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư.