Mức tăng "chóng mặt" của nhóm cổ phiếu này khiến các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm cho rằng đang bị quá đà.

Cái tên "hot" nhất thời gian gần đây phải kể đến cổ phiếu SIP của CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG. Mới chỉ giao dịch trên UPCoM từ ngày 6/6 với giá tham chiếu 17.200 đồng/ cp nhưng đến nay, sau hơn một tháng lên sàn, cổ phiếu này đã chinh phục mức giá 93.500 đồng/cp, tương đương mức tăng 443,6%.

Đáng chú ý, trong năm phiên giao dịch đầu tiên không có một cổ phiếu SIP nào được bán ra, sau đó là 9 phiên tăng trần với khối lượng dư mua trần hàng triệu đơn vị mỗi phiên.

Giải mã sức nóng

Một cổ phiếu công nghiệp giao dịch trên sàn UPCoM khác là VRG của CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam vốn là một cổ phiếu không nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nhưng trong khoảng 2 tháng trở lại đây, VRG bật tăng mạnh mẽ với thanh khoản đột biến.

Kết phiên giao dịch ngày 23/7, cổ phiếu VRG đóng cửa ở mức giá 14.800 đồng/cp, tăng 70% so với mức giá 8.700 đồng/cp hồi giữa tháng 5. Nếu tính trong vòng một năm qua, VRG đã tăng gấp gần 3,1 lần thị giá.

Đặc biệt, khi nhắc đến nhóm cổ phiếu khu công nghiệp không thể không kể đến 2 cái tên đang "làm mưa làm gió" trên thị trường chứng khoán là NTC của CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên và D2D của CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2.

So sánh với mức giá tại ngày 23/7/2018 của NTC, đến phiên giao dịch ngày 23/7/2019 thị giá của NTC đã tăng 285,7% từ mức giá 48.530 đồng/ cp (giá điều chỉnh) lên 187.200 đồng/cp. Đáng chú ý, trong vòng một tháng qua, NTC chỉ ghi nhận 4 phiên giảm giá, 1 phiên giữ nguyên giá, còn lại là những phiên đóng cửa trong sắc xanh.

Tương tự, D2D cũng ghi nhận mức tăng gần 160% trong năm qua lên 81.700 đồng/cp tại phiên giao dịch ngày 23/7/2019 (giá điều chỉnh).

Bên cạnh đó, nhóm cổ phiếu "họ" Sonadezi cũng ghi nhận sự bứt phá như cổ phiếu SNZ của Tổng CTCP Phát triển Khu công nghiệp (Tổng công ty Sonadezi) tăng 144,3% từ mức dưới mệnh giá lên 23.700 đồng/cp.

Mới lên sàn hồi tháng 1/2019, nhưng cổ phiếu SZC của Sonadezi Châu Đức cũng ghi nhận mức tăng 83,2% so với mức giá chào sàn; cổ phiếu SZL của Sonadezi Long Thành cũng có mức tăng trưởng gần 60% trong vòng một năm qua.

Các cổ phiếu khác như KBC của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, VGC của Viglacera… cũng gây ấn tượng trong thời gian qua.

Hỗ trợ mức tăng trưởng mạnh của nhóm cổ phiếu này là kỳ vọng từ việc các doanh nghiệp bất động sản sẽ được hưởng lợi từ cuộc chiến tranh thương mại Mỹ – Trung với xu hướng dịch chuyển các nhà máy sản xuất trên thế giới sang Việt Nam.

Điều này có thể dễ dàng nhận biết qua số vốn đầu tư trực tiếp FDI vào Việt Nam liên tục tăng mạnh do nền kinh tế chính trị ổn định với nguồn nhân công dồi dào với chi phí thấp.

Tích cực quá đà?

Thực tế, ưu thế của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp là nguồn thu ổn định được tính trên tiền thuê đất và hạ tầng hàng năm. Hiện, mức giá thuê đất tại các khu công nghiệp là trung bình khoảng 80 USD/m2 với thời gian thuê tối đa là 50 năm, trong khi giá đền bù ở chỉ mức vài trăm nghìn đồng/m2.

Như vậy, có thể tính phần lãi từ phần cho thuê đất so với vốn đầu tư bỏ ra tương đương 300%. Thực tế, không chỉ giá cổ phiếu mà kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp nhóm ngành này cũng có mức tăng trưởng vài chục phần trăm so với cùng kỳ.

Thậm chí, Nam Tâm Uyên đã hoàn thành xong kế hoạch năm chỉ sau 6 tháng đầu năm, D2D hoàn thành hơn 90% kế hoạch năm.

Tuy nhiên, chính mức chi phí đền bù rẻ mạt sẽ mang đến rủi ro cho nhóm doanh nghiệp này bởi người dân có thể gây cản trở những doanh nghiệp thuê đất dẫn đến việc bàn giao đất chậm hoặc phải tăng giá đền bù. Ngoài ra, hiệu quả từ KCN có thể suy giảm một khi các doanh nghiệp vì lý do nào đó không tiếp tục thuê đất…

Cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc đã tạo tiềm năng lớn cho Việt Nam để chào đón làn sóng đầu tư công nghiệp mới. Do đó, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê đất dự kiến sẽ đạt bước tiến lớn trong năm 2019.

Thế nhưng, đó mới chỉ là nhận định của các chuyên gia, vẫn có khả năng Đông Nam Á không trở thành điểm đến của các đơn vị sản xuất rời Trung Quốc như vậy chiến tranh thương mại sẽ trở thành bất lợi cho Việt Nam.

Hiện, các nhà đầu tư tài chính thế giới cũng như Việt Nam đang "hồi hộp" chờ đợi cuộc gặp mặt giữa hai nhà lãnh đạo Mỹ và Trung Quốc nhằm đi đến những thỏa thuận thương mại mới trong bối cảnh cuộc họp thượng đỉnh G20.

Nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm trên thị trường chứng khoán cho rằng, những thông tin tốt đã được phản ánh vào nhóm cổ phiếu khu công nghiệp suốt một quãng thời gian khá dài, nhiều mã đã đạt được mức giá kỳ vọng.

"Những gì phản ánh được vào giá cũng phản ánh rồi, thậm chí còn phản ánh hơi tích cực quá", một nhà đầu tư chia sẻ. Do đó, mức tăng "vượt trần" như hiện tại là phản ứng tích cực có phần quá đà của nhóm cổ phiếu ngành này.

Ngoài ra, các nhà đầu tư còn phải đối mặt với những điều không rõ ràng trong nghiệp vụ ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. Có thể lấy ví dụ trường hợp tại BCTC năm 2018 của Nam Tân Uyên đã ghi nhận khoản chi phí sử dụng đất đóng tiền một lần cho Nhà nước, đã được công ty chi ra từ những năm trước, sau khi chuyển nhượng thì thu hồi lại vào doanh thu.

Trong khi việc này không làm phát sinh lợi nhuận thực cho cổ đông nhưng Nam Tân Uyên đã không bóc tách rõ ràng gây hiểu lầm cho nhà đầu tư.