Sốt đất do nguyên nhân nào?

Những tháng đầu năm 2018, đỉnh điểm là tháng 3 - 4, khắp các tỉnh từ Bắc vào Nam đặc biệt là các vùng dự kiến lên đặc khu, đã chứng kiến các cơn sốt đất lan rộng. Đáng chú ý, tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất thổ cư và đất dự án vùng ven liên tục tăng cao đạt ngưỡng 30 - 50% chỉ trong vòng 4  -5 tháng. Theo khảo sát, khi cây cầu qua đảo Kim Cương được thông xe, giá đất tại quận 2 “sốt cao”, ở một số tuyến đường giá đất mặt đường đạt ngưỡng 180  -240 triệu đồng/m2.

Tương tự, khu vực phía Bắc, cơn sốt đất nền cũng lan khắp các tỉnh thành, đặc biệt là đất công nghiệp ở các tỉnh. Cụ thể, báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản tại TP. Bắc Ninh, TP. Hưng Yên (khu vực Phố Nối), Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Nguyên… nóng hơn giai đoạn cuối năm 2017. Đáng chú ý, tại một số khu vực, các dự án tung ra thị trường có tỷ lệ thanh khoản lên đến 70  - 80%.

Cơn sốt đất nền tại 3 tỉnh dự kiến trở thành đặc khu kinh tế Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong cũng nóng hơn nữa. Theo tính toán từ một số sàn giao dịch, giá đất có nơi từ vài triệu đồng đã “nhảy vọt” lên chục triệu đồng mỗi mét vuông. Việc tăng giá này một phần bởi cò đất, môi giới “thổi giá ảo” khiến mức giá đội lên cao nhiều lần. Cuối cùng, buộc chính quyền địa phương phải có văn bản yêu cầu ngừng phân lô, tách thửa đất đai trên địa bàn cũng như giám sát, quản lý chặt mới khiến thị trường đất nền ổn định.

Hồi đầu tháng 4/2018, Phó thủ tướng Trương Hòa Bình đã có chỉ đạo Thanh tra Chính phủ thanh tra đất nông nghiệp ở đảo ngọc Phú Quốc. Tỉnh ủy Kiên Giang cũng có văn bản yêu cầu các ngành siết chặt công tác quản lý đất đai, chỉ đạo công an điều tra phá rừng, bao chiếm đất ở nơi sắp trở thành đặc khu kinh tế. Ngày 15/5, Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang đã ký văn bản về việc cho tạm ngưng các hoạt động phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất cho đến khi Luật đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt được thông qua. 

Tuy nhiên, ngay sau đó, thông tin Luật Đơn vị Hành chính - Kinh tế đặc biệt chưa được thông qua khiến một bộ phận nhà đầu tư “tỉnh táo” lại khi bỏ tiền vào thị trường bất động sản các vùng này. Theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất tại các đặc khu tương lai đang giảm. Số sản phẩm giao dịch thành công giảm khoảng 50% so với thời gian đỉnh điểm trước đó. Cụ thể, tại Phú Quốc, giá đất nền, đất dự án trung bình giảm từ 20 - 30% so với cao điểm sốt đất. Một lô đất bán ra giảm 200 - 500 triệu đồng. Loại hình đất rừng, đất ruộng sang tay, không sổ gần như không còn được giao dịch do không tìm được khách mua vào.

Tại Vân Đồn, giá đất cũng sụt giảm từ 30 - 50%. Mỗi công đất đã rớt giá từ 500 triệu - 1 tỷ đồng tùy từng vị trí so với lúc đỉnh điểm. Một thửa đất 500m2 ở Cửa Cạn trước đây có người trả giá 3 tỷ đồng hiện giảm còn 2,5 tỷ đồng nhưng không có người mua. Đất thổ cư vị trí đẹp ở các khu vực "nóng" như Vương Long, Cái Rồng trước đây dao động từ 40 - 42 triệu đồng/m2 nay giảm xuống còn 35 - 38 triệu đồng/m2. Riêng đất chưa có quy hoạch hay ở các khu vực xa hơn thì giá giảm từ 5 - 7 triệu đồng /  m2.

Giá đất nền có tăng “nóng” vào cuối năm?

Theo giới phân tích, mặc dù cơn sốt đất nền khởi phát tại nhiều địa bàn khác nhau và vào các thời điểm khác nhau, nhưng nhìn chung đều diễn ra trong nửa đầu năm với một số điểm chung.

Thứ nhất là sốt đất ăn theo hạ tầng. Việc thay đổi trực tiếp về hạ tầng hoặc hưởng lợi về hạ tầng đều tác động đến giá đất. Thứ hai, nếu như đợt sốt đất giai đoạn 2008 - 2009 diễn ra tại hầu hết các phân khúc thì sốt đất nửa đầu năm 2018 chủ yếu ở phân khúc đất nền như đất khổ cư, đất dự án, đất công nghiệp trong khi các phân khúc khác dường như vẫn duy trì ổn định. Thứ ba, theo các số liệu hiện tại thì giá đất nền mới chỉ giảm chứ chưa quay về giá gốc ban đầu. Do đó, giới phân tích đặt ra câu hỏi liệu đây có phải là giai đoạn chững lại chứ chưa phải là "cắt cơn" sốt đất?

Mới đây, tại hội thảo “Sốt bất động sản: Cơ hội và rủi ro”, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và Thương hiệu đã nhận định: "Mặc dù giá đất nền thời gian vừa qua chững lại nhưng chưa giảm sâu. Một số khu vực giá tăng mạnh nhưng mức tăng bình quân của các phân khúc rơi vào khoảng 3 - 5%. Đây là con số báo hiệu giá vẫn ổn định tại thị trường bất động sản".

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, Công ty CBRE, đánh giá, thị trường trong thời gian vừa qua, riêng tại phân khúc đất nền, có những dự án có hạ tầng tốt có mức giá tăng 30 - 40%, nhưng đây chỉ là những trường hợp cá biệt, không mang tính đại diện cho thị trường. Còn phần lớn các dự án khác có mức giá tăng trung bình từ 5 - 7% trong một năm, điều này là hết sức bình thường và không đáng lo ngại.

Bà Dung nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản thời điểm hiện nay có sự khác biệt lớn nhất so với thị trường trước đây là không có sự xuất hiện tình trạng đầu tư đám đông, mà nhà đầu tư hiện tại rất thông minh, có sự đầu tư, tính toán khá kỹ. Cơn sốt của thị trường thời gian qua là có thật, nhưng chỉ mang tính cục bộ, còn về cơ bản, thị trường vẫn đang có dư địa phát triển, nhất là với những khu vực có sự phát triển mạnh của hạ tầng”.

Còn theo phân tích của Công ty Savills, tính đến thời điểm hiện nay, tại các quận có quy hoạch tốt của TP. Hồ Chí Minh, giá bán đất nền tăng 5 - 15% theo quý và 15 - 25% theo năm. Mức tăng này được nhận định nằm trong ngưỡng an toàn, song song với sự phát triển của thị trường nói chung. Với sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng tích cực, thị trường bất động sản liền thổ vẫn sẽ được kích cầu trong thời gian tới. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư diễn ra, có thể đưa mặt bằng giá đi lên trong những tháng tới.