Khó lường thị trường cuối năm

Tuy nhiên kinh tế thế giới có những diễn biến bất thường, mối lo chu kỳ khủng hoảng 10 năm lặp lại… Đó là nhận định của nhiều chuyên gia tại Hội thảo “Đầu tư BĐS - cơ hội và rủi ro” tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh cuối tuần qua.

Vẫn tiềm ẩn rủi ro

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh kế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng thành tích tăng trưởng quý I-2018 đạt đến con số 7,38%, cao kỷ lục trong 10 năm gần đây. Nhưng lại có nghịch lý, tăng trưởng quý I có thể cao nhưng cả năm có thể thấp hơn cả quý I. Điều này thể hiện Chính phủ không đặt mục tiêu tăng trưởng cao, mà tập trung hơn cho ổn định kinh tế vĩ mô và ổn định về thể chế.

Một tín hiệu tích cực nữa của nền kinh tế là vai trò của kinh tế tư nhân đang đóng góp rất lớn, vốn tư nhân bù đắp khi vốn nhà nước khó khăn. Cũng trong năm qua, Chính phủ đã có những nỗ lực hỗ trợ cho khu vực tư nhân, dù chưa có tác động rõ rệt, nhưng đã tạo được niềm tin, là động cơ kích thích khu vực kinh tế tư nhân. Về môi trường đầu tư, Việt Nam cũng thăng hạng từ thứ 14 lên thứ 4 trong APEC.

“Dù vẫn còn yếu, nhưng tính công khai minh bạch của Việt Nam đã tốt hơn. Điều hành vĩ mô ngày càng tốt sau kinh nghiệm của các đợt khủng hoảng trước. Kiểm soát tín dụng cũng được chặt chẽ hơn, nguồn vốn FDI đổ vào BĐS có tăng lên” - ông Thiên phát biểu.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho rằng nguồn vốn FDI đổ vào thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm nay khá tốt. Một số giao dịch đáng kể có thể kể đến như nhà đầu tư Nhật Bản Sumitomo đã được chấp thuận đầu tư 1 dự án lên đến 4 tỷ USD tại khu vực Nhật Tân, Hà Nội. Tại TPHCM cũng có một loạt giao dịch giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, tổng giá trị giao dịch mua bán giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước lên đến 929 triệu USD, trong khi cả năm 2017 là 1,5 tỷ USD.

“Con số này chứng minh rằng sự quan tâm của các nhà đầu tư đến thị trường Việt Nam rất vững chắc” - bà Dung nói và dự báo 6 tháng cuối năm thị trường sẽ đón nhận dòng vốn tương tự như vậy. Tuy nhiên, bà Dung cũng cho rằng tình hình kinh tế thế giới hiện đang diễn biến rất bất thường theo xu hướng tiêu cực. Các sự kiện này có thể ảnh hưởng đến hấp dẫn môi trường đầu tư ở Việt Nam.

Những tác động đến rủi ro
Trước lo ngại chu kỳ khủng hoảng 10 năm sẽ xuất hiện, TS. Nguyễn Trí Hiếu không khẳng định đây sẽ là cuộc khủng hoảng lớn, nhưng cho rằng nếu năm tới không giải quyết được vấn đề BĐS, tín dụng một cách ráo riết, khả năng “bong bóng” BĐS sẽ nổ ra.

Lý giải cho nhận định này, TS. Hiếu cho biết theo phân loại của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng cho vay kinh doanh BĐS là 7,5%, cho cả nền kinh tế ước tính 20% trên tổng dư nợ. Đây là con số rất lớn, bởi ở Hoa Kỳ chỉ 8-10%. Trong thời gian qua, các ngân hàng cho vay BĐS, chứng khoán rất nhiều và đây là 2 khoản vay có rủi ro rất lớn cho nền kinh tế. Nếu cộng cả những khoản cho vay mua nhà, sửa nhà để sinh sống không có mục đích kiếm lời, tín dụng BĐS đang có tỷ lệ không dưới 20%.

Ông Trần Lê Thanh Hiển, Tổng giám đốc DKRV, cho biết thời điểm hiện tại dòng sản phẩm căn hộ tại TPHCM quỹ đất đang khan hiếm, các chủ đầu tư, doanh nghiệp đang phải tìm các quỹ đất xa hơn để đầu tư phát triển. Như việc nhiều doanh nghiệp tìm đến các địa phương có lợi thế về du lịch để phát triển BĐS nghỉ dưỡng.

Nhiều ý kiến cho rằng BĐS đang chịu nhiều rủi ro. Theo đó, giá đất tăng quá nóng, tại một số khu vực tăng đến 100% so với năm trước. Tại khu vực trung tâm và gần trung tâm, đất phát triển dự án đã có chủ, nên các chủ đầu tư mới khi bước chân vào thị trường có thể chấp nhận giá đất rất cao hoặc đi ra các khu vực xa hơn. Giá đất là một trong những điều chủ đầu tư rất cân nhắc khi bước chân vào thị trường. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, lợi nhuận cho thuê cũng đang giảm sút. Tại một số khu vực, cách đây 2 năm chủ đầu tư hứa hẹn tỷ suất lợi nhuận cho thuê 7-8%, nhưng hiện nay chỉ đạt cao nhất 6-6,5%, trung bình 5% vì có quá nhiều nguồn cạnh tranh.

Một tác động nữa đến thị trường BĐS, theo nhiều chuyên gia là trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có 40.000 căn hộ chào bán và cũng từng ấy căn hộ trong năm 2018. Có đến 70% số này mua để cho thuê trong khi người thuê không nhiều như vậy. Đây là điều nhà đầu tư cần lưu ý. Nhưng đối với người mua để ở, nguồn cung dồi dào họ càng có lợi.

Ngoài ra, thị trường cũng có rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng của nhiều công trình hạ tầng. Nhiều người mua đất nền, căn hộ, nhà phố biệt thự với mức giá cao vì kỳ vọng vào hạ tầng, giao thông công cộng sẽ đẩy giá BĐS lên cao. Nhưng hiện nay, nhiều công trình có khả năng chậm tiến độ. Bên cạnh đó những vấn đề muôn thuở là kẹt xe, ngập nước cũng không phải giải quyết một sớm một chiều được, nên nhà đầu tư cần cố gắng tìm ra khu vực ít bị ảnh hưởng nhất để đầu tư.