Theo khảo sát tại hội thảo mới đây về những quan tâm khi đầu tư vào bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, 39% người trả lời cho biết đó là tính pháp lý, 24% – tâm lý muốn sở hữu lâu dài, 10% – vấn đề cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, 10% – thế chấp tại ngân hàng (vì ngân hàng không nhận tài sản thế chấp này), 8% – giá bán cao và 10% là các quan tâm khác.

Cam kết lợi nhuận

Ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc công ty Netland, cho rằng tâm lý chung của người Việt Nam về condotel hay những sản phẩm BĐS có thời hạn còn e dè.

Lý do là tại Việt Nam, tính pháp lý về những sản phẩm có thời hạn còn chưa được rõ ràng, nghĩa là sau thời hạn ban đầu thì có được gia hạn không và gia hạn bao nhiêu năm nữa?

Đồng thời, nhà đầu tư quan tâm đến khả năng sinh lời và những cam kết của chủ đầu tư. Đơn cử như tại Đà Nẵng, Nha Trang vừa qua đã có một số chủ đầu tư “vỡ trận” về cam kết, dẫn tới mất niềm tin của nhà đầu tư.

Ngoài ra, vấn đề vận hành sản phẩm trong quá trình khai thác cũng có một số vấn đề khi đơn vị vận hành không tốt. Chẳng hạn, dự án bị thay đổi vận hành trong quá trình khai thác cũng ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư. Do đó, chủ đầu tư phải chọn đơn vị vận hành uy tín để tạo sự hấp dẫn của sản phẩm.

Đồng quan điểm, ông Hà Tôn Vinh, một nhà đầu tư đã đầu tư BĐS tại Mỹ, cho biết ông quan tâm đến cam kết lợi nhuận và cam kết khác của chủ đầu tư.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, bà chọn cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Đối với dòng sản phẩm có thời hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro (liên quan đến tính pháp lý, hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư). Vì vậy, để sản phẩm này hấp dẫn hơn, chủ đầu tư phải có cam kết lợi nhuận hấp dẫn hơn.

Về việc đưa ra cam kết lợi nhuận và giữ được cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư trong sản phẩm condotel, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D công ty DKRA Việt Nam, cho biết giai đoạn 2015 – 2018, BĐS nghỉ dưỡng đã có cuộc đua về cam kết lợi nhuận cùng với sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên, năm 2018 có một số dự án condotel không đạt được cam kết lợi nhuận khi đưa vào hoạt động.

“Chủ đầu tư có xu hướng giảm cam kết lợi nhuận, khiến nhà đầu tư quan tâm đến năng lực chủ đầu tư, đơn vị vận hành, giảm bớt quan tâm đến cam kết lợi nhuận”, ông Hoàng nói.

Ông Hoàng dẫn chứng về một dự án condotel tại Bình Thuận, chủ đầu tư đưa ra 2 lựa chọn cho khách hàng: Thứ nhất là lựa chọn có cam kết lợi nhuận, thứ hai là không có cam kết lợi nhuận. Kết quả bán hàng cho thấy 50% khách hàng lựa chọn mỗi loại hình.

Sở hữu BĐS nghỉ dưỡng có thời hạn

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp của CBRE Việt Nam, những dự án có bán căn hộ có thời hạn hiện rất thấp và chủ yếu vẫn là căn hộ vô thời hạn.

“Quan điểm sở hữu vô thời hạn thay đổi nhiều ở các quốc gia khác. Chúng ta không thể đợi chờ thay đổi của người dân mà bắt đầu từ khung pháp lý: thuế, giá… để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn”, bà Dung nói.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho biết người mua condotel dùng để ở nhưng lại dùng dịch vụ và tiện ích chung của dự án, vậy tính chất của condotel nằm trong khu du lịch, những tiện ích phải nằm trong khu vực chung và cần có một khung pháp lý để quản lý BĐS có thời hạn.

Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Tp.HCM, đưa ra vấn đề: chúng ta nói đến chuyện pháp lý của condotel là 50 năm nhưng nhà đầu tư condotel sẽ được Nhà nước cấp sổ đỏ 50 năm, hay chỉ ký hợp đồng với chủ đầu tư 50 năm?

“Tôi đề nghị cần làm rõ việc Nhà nước cấp sổ 50 năm cho người mua condotel để bảo hộ quyền tài sản của người dân thay vì được bảo hộ của chủ đầu tư”, ông Hoàng nói.

Bà Dương Thùy Dung chia sẻ kinh nghiệm ở nước ngoài cho thấy condotel không bao giờ có sổ, luôn là hợp đồng nên tại Việt Nam có lẽ cần khung pháp lý cho các trường hợp khác nhau.

Ông Nguyễn Hoàng cho biết thực tế là hiện nay, vấn đề pháp lý với BĐS có thời hạn rất phức tạp.

“Có dự án chúng tôi đến nơi, dù nói rằng condotel, nhưng người dân vẫn đăng ký hộ khẩu tuy nhiên không cho thuê. Hiện nay có người đặt câu hỏi có sổ đỏ, sổ hồng hay không, condotel là loại hình mới phát triển vài năm nên đa số là không có. Gần đây đã đồn đoán nhiều về việc có sổ hồng cho dự án này, tuy nhiên thời hạn sở hữu được để trống”, ông Hoàng nói.

Theo ông Hoàng, tại Nha Trang, khi DKRA gửi khảo sát cho khách hàng, khách hàng rất khó hiểu, ví dụ như sở hữu lâu dài có phát sinh đơn vị ở và sở hữu lâu dài không phát huy đơn vị ở. Điều đó phản ánh chính băn khoăn của người mua hiện nay, chứ không phải họ quá quan tâm đến thời hạn sở hữu.