Trên báo cáo tài chính, khoản mục "người mua trả tiền trước ngắn hạn" được ví như "của để dành" của doanh nghiệp bất động sản. Theo nguyên lý kế toán, tiền doanh nghiệp thu được từ khách hàng mua bất động sản tại các dự án nhưng chưa bàn giao sẽ được hạch toán vào đây.

“Của để dành” hao hụt

Thống kê với 13 doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy biến động ngược chiều về số tiền thu được từ khách hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thể hồi phục như kỳ vọng.

Đến cuối quý III, hàng loạt ông lớn đầu ngành như Vinhomes (VHM), Bất động sản Phát Đạt (PDR), Tổng Công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex - BCM), Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC)... đều biến động về tiền khách hàng trả trước so với hồi đầu năm.

Phát Đạt đang được gọi tên là đơn vị chịu nhiều ảnh hưởng nhất từ việc “của để dành” ngày càng co lại. Tính đến cuối quý III/2023, giá trị người mua trả tiền trước ngắn hạn chỉ còn vỏn vẹn 3,6 tỷ đồng trong khi đầu năm ghi nhận hơn 1.239 tỷ đồng, tương đương giảm tới 100% so với đầu năm. Tỷ lệ người mua trả tiền trước ngắn hạn/tổng tài sản chỉ chiếm 0,02%.

Nguyên do là vì PDR không còn ghi nhận khoản trả trước từ Công ty TNHH Bất động sản Vega (938 tỷ đồng) và từ dự án khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (298 tỷ đồng). Vào 30/06/2023, PDR vẫn còn ghi nhận khoản trả trước tại dự án Nhơn Hội gần 193 tỷ đồng.

Để khắc phục, lãnh đạo PDR cho biết "đang nỗ lực để hoàn thiện các thủ tục pháp lý" tại loạt dự án. Chiến lược bán hàng vừa bán sỉ vừa bán lẻ để "thu về tiền một cách nhanh nhất".

Ngay cả với Vinhomes, dù vẫn có nhiều "của để dành" nhất với hơn 38.000 tỷ đồng (ngày 30/9/2023), tuy nhiên con số này đã giảm 38% so với đầu năm khi một số dự án đã bàn giao.

Điều này không quá khó hiểu. Thời điểm cuối năm 2022, "của để dành" của Vinhomes ở mức 62.337 tỷ đồng, gấp 7 lần so với cuối năm 2021. Trong năm 2022, Vinhomes mở bán các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, The Crown hay Grand Park. Trong khi đó từ đầu năm đến nay, hoạt động mở bán mới chưa rầm rộ như năm ngoái.

Khó phục hồi trong ngắn hạn

Cần phải nhấn mạnh, “của để dành” sẽ được ghi nhận là doanh thu khi chủ đầu tư hoàn thành và bàn giao các bất động sản đã xây dựng cho khách hàng. Vì vậy, việc khoản thu này bị co lại sẽ ảnh hưởng rất lớn đến khả năng ghi nhận lợi nhuận cuối năm của các doanh nghiệp.

Minh chứng rõ nhất là tại Novaland (NVL), sau 2 quý đầu năm chao đảo, sang đến quý III, khi “của để dành” tăng, lợi nhuận của công ty ngay lập tức được cải thiện đáng kể (lãi sau thuế 137 tỷ đồng).

Cụ thể, đến cuối quý III, NVL ghi nhận lượng tiền người mua trả trước nhiều hơn 1.800 tỷ đồng so với đầu năm, đạt 17.777 tỷ đồng. Dễ hiểu bởi nhiều dự án của công ty được Chính phủ gỡ vướng.

Dù vẫn còn khó khăn, song theo ông Dennis Ng Teck Yow - Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, sự chỉ đạo của Thủ tướng và Tổ công tác đặc biệt năm nay đã chạm đến hầu hết các điểm nóng cần được tháo gỡ. Đây là tín hiệu tích cực và đột phá nhằm phá vỡ "tảng băng" pháp lý đã tồn tại nhiều năm nay.

Có thể thấy, “của để dành” có tác động rất lớn đến khả năng ghi nhận lợi nhuận của doanh nghiệp. Điều này khiến giới chuyên gia dự báo khả năng tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc sẽ không còn nhiều trong năm 2023, bởi tâm lý chờ đợi của khách hàng chưa được cởi bỏ.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Hoàng Tiến Dũng, một “siêu cò” có kinh nghiệm hơn 10 năm bán căn hộ tại khu Đông Hà Nội cho hay, tâm lý chờ đợi của khách hàng vẫn đang chi phối những nỗ lực vực dậy thanh khoản của doanh nghiệp, khiến thị trường khó phục hồi trong ngắn hạn.

“Rất nhiều nhà đầu tư cá nhân và cả người mua ở thực vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm thêm nếu tiếp tục đợi. Điều họ mong muốn nhất là có thêm các chính sách chiết khấu, giãn thời gian thanh toán, gói nội thất, ưu tiên chỗ đậu xe từ chủ đầu tư, hoặc mức lãi vay thấp hơn từ ngân hàng…”, anh Dũng phân tích.

Các kết quả nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra trong 10 tháng đầu năm 2023, lượng tiền chảy vào bất động sản thông qua kênh khách hàng, dù đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, vẫn thấp kỷ lục vì niềm tin suy giảm. Doanh nghiệp buộc phải xoay xở đủ mọi cách để bán hàng.

Có một thực tế dễ thấy trong hơn 1 năm qua, khi thị trường địa ốc “rơi tự do”, nhu cầu vay vốn chỉ đến từ khách mua nhà ở thực. Trong khi các nhà đầu tư cá nhân, lực lượng từng vay ngân hàng rất lớn, hiện tại có nhu cầu bán ra hơn là nhu cầu mua vào, thậm chí không ít người đang khổ sở “cắt lỗ”.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp đang nín thở chờ đợi Chính phủ sẽ tiếp tục có giải pháp gỡ vướng để thúc tiến độ các dự án, cùng với đó là chờ đợi dòng tiền thông thoáng hơn từ hệ thống nhà băng. Chỉ khi pháp lý được gỡ, vốn tín dụng được khơi thông, tiến độ dự án được đảm bảo, “của để dành” của doanh nghiệp mới tăng trở lại. Tuy nhiên, theo chuyên gia, điều này có thể sẽ khó xảy trong ngắn hạn.