Nhiều dấu ấn tích cực 

Thị trường bất động sản, sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng, đã phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay. Năm 2015, thị trường đã đạt mức tăng trưởng rất cao, nhưng từ năm 2016 đã bắt đầu có dấu hiệu "chững lại", và xu thế này vẫn tiếp tục diễn ra trong 10 tháng đầu năm 2017.

Thống kê của HoREA cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2017, dư nợ cho vay bất động sản trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh thường chiếm tỷ trọng khoảng 10% tổng dư nợ, cao hơn mức dư nợ này của cả nước 6,5%. Riêng dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở cho hơn 10.000 cá nhân, hộ gia đình đạt khoảng 4.740 tỷ đồng, góp phần cải thiện nhà ở cho các đối tượng này.

Thị trường chứng khoán đang dần trở thành kênh huy động vốn mới, quan trọng cho thị trường bất động sản, với nhiều doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn đã tham gia giao dịch trên thị trường chứng khoán như FLC, Novaland, Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh....

Về thu hút đầu tư nước ngoài (FDI), HoREA cho biết, 10 tháng đầu năm, cả nước đã thu hút được 28,24 tỷ USD, tăng 1,6 lần so với cùng kỳ năm trước (10 tháng đầu năm 2016 chỉ đạt 17,6 tỷ USD), là mức tăng cao nhất trong 10 năm qua. Riêng TP. Hồ Chí Minh đã thu hút được 5,03 tỷ USD nguồn vốn FDI, đứng đầu cả nước, tăng gấp 2 lần so với 10 tháng đầu năm 2016, trong đó, lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng 32,9%, đứng thứ 2. Lượng kiều hối về TP. Hồ Chí Minh trong 9 tháng đầu năm đạt hơn 3,3 tỷ USD, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2016, trong đó, có khoảng 22% lượng kiều hối được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, có hiệu lực kể từ ngày 15/8/2017, với việc VAMC quyết định thu giữ để phát mãi bằng hình thức đấu giá công khai dự án Sài Gòn One Tower là tài sản đảm bảo nợ xấu của Công ty M&C là biện pháp tích cực. Hoạt động này sẽ góp phần làm lành mạnh tín dụng, xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm mà phần lớn là bất động sản, tạo thêm nguồn lực cho nền kinh tế và giúp tái khởi động các dự án bất động sản đã bị thế chấp, ngừng triển khai trong nhiều năm qua, đồng thời tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng, lành mạnh.

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm, ông Châu cho biết, TP. Hồ Chí Minh đã phát triển được 8,01 triệu mét vuông sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 160,15 triệu mét vuông, bình quân đạt 18,73 m2/người. Trong đó, Sở Xây dựng và các quận, huyện đã cấp 38.242 giấy phép xây dựng, giảm 8,41% so với cùng kỳ năm 2016, với tổng diện tích sàn xây dựng là 13,1 triệu mét vuông.

Đáng lưu ý là trong 9 tháng đầu 2017 đã có 179 giấy phép xây dựng cấp cho doanh nghiệp và tổ chức, tăng 10,49% nhưng chỉ có 38.063 giấy phép xây dựng cấp cho cá nhân, hộ gia đình, giảm hơn cùng kỳ năm trước.

Nhìn tổng thể, khu vực nhà dân tự xây dựng hiện nay vẫn còn chiếm tỷ lệ lớn nhất, với hơn 80% tổng diện tích nhà ở xây dựng mới. Tuy nhiên, theo lãnh đạo HoREA, các dự án nhà ở do doanh nghiệp đầu tư đang có xu thế ngày càng tăng lên, toàn thành phố hiện có 29 dự án nhà ở quy mô lớn với tổng mức đầu tư lên đến gần 158 ngàn tỷ đồng. Trong đó, có 2 dự án có quy mô trên 50ha, và 27 dự án mà mỗi dự án có tổng mức đầu tư trên 3.000 tỷ đồng, hoặc có trên 1.500 căn hộ, căn nhà.

Hiện nay, thành phố cũng đang quyết liệt triển khai thực hiện "Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị", trong đó công tác phát triển nhà ở phục vụ an sinh xã hội được quan tâm, với 12 dự án nhà tái định cư với quy mô 12.558 căn hộ và nền nhà. 

Liên quan đến số doanh nghiệp thành lập mới, thống kê của HoREA cho thấy, trong gần 10 tháng đầu năm 2017, cả nước có hơn 105.000 doanh nghiệp được thành lập mới, riêng TP. Hồ Chí Minh đã có 33.839 doanh nghiệp (chiếm 32,1% tổng số doanh nghiệp được thành lập mới của cả nước), trong đó có 2.018 doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ lệ 5,96%, với tổng vốn đăng ký là 191.365 tỷ đồng; nâng tổng số doanh nghiệp bất động sản lên đến 6.438 doanh nghiệp, trong tổng số 326.401 doanh nghiệp trên địa bàn thành phố.

“Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang thu hút sự quan tâm đầu tư, khởi nghiệp của xã hội, nhưng cũng đặt ra vấn đề về năng lực hoạt động, tính chuyên nghiệp, và cơ quan quản lý nhà nước cần hết sức quan tâm công tác quản lý và hỗ trợ các doanh nghiệp mới thành lập”, ông Châu nói.

Về công tác phát triển nhà ở xã hội, đã xây dựng hoàn thành 96 căn hộ thuộc dự án Khu nhà ở gia đình cán bộ thuộc Quân khu 7 và có 7 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, mặc dù ngay từ tháng 6/2017, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định lãi suất cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hành Chính sách xã hội tiếp tục được giữ ở mức 4,8%/năm, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã bố trí 2.000 tỷ đồng, trong đó, có khoảng 1.160 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội vay, nhưng đến nay người mua nhà ở xã hội vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi này.

“Do chưa có nguồn vay ưu đãi, người mua nhà ở xã hội dự án E-home's đang phải trả lãi vay mua nhà với lãi suất thỏa thuận, trong đó, mặc dù Công ty Nam Long đã hỗ trợ 2% lãi vay, nhưng người mua nhà vẫn phải trả lãi vay 7%/năm trong 2 năm đầu tiên, lãi suất các năm tiếp theo được thả nổi. Đây là điểm bất cập cần được giải quyết dứt điểm”, ông Châu nhấn mạnh.

Thị trường nhà ở thương mại của thành phố trong 9 tháng đầu năm 2017 cũng ghi nhận diễn biến tích cực khi đã có 61 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 28.639 căn, với tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 61.102 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.451 căn, chiếm tỷ lệ 26%, phân khúc trung cấp có 13.976 căn, chiếm tỷ lệ 48,8%, phân khúc bình dân có 7.212 căn, chiếm tỷ lệ 25,2%.

Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất đến 74% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường 9 tháng đầu năm. Theo Chủ tịch HoREA, đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ).

Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ căn hộ bình dân vẫn còn khá thấp (chỉ chiếm 25,2%) chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư.

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, tại TP. Hồ Chí Minh đang phát triển khá ổn định, tỷ lệ lấp đầy khá cao, đạt trên dưới 80%, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê hiện nay có khoảng hơn 1,8 triệu mét vuông sàn. Trong quý III/2017, nguồn cung chỉ bổ sung thêm khoảng 26.000m2 văn phòng loại A; không có thêm nguồn cung văn phòng loại B; giá thuê văn phòng hạng A và hạng B có xu hướng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi đang phát triển mạnh với nhiều thương hiệu Việt nổi tiếng như Co.op Mart, Satra Mart, VinMart, và đã có nhiều thương hiệu quốc tế thâm nhập rất mạnh như Aeon, Central, Auchan Super - Simply Mart...

Tuy nhiên, theo ông Châu, với việc phát triển thương mại điện tử, kinh doanh qua mạng, và các thương hiệu lớn của thế giới tiếp tục vào Việt Nam như hiện nay đang tác động rất mạnh đến các doanh nghiệp kinh doanh thương mại trong nước. Đồng thời, với rất nhiều dự án chung cư có khối đế kinh doanh thương mại quy mô trung bình (chỉ khoảng vài trăm đến vài ngàn mét vuông sàn) thì nhiều chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đối tác để khai thác, kinh doanh.

Nhấn mạnh đến thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, ông Châu cho biết các phân khúc này đang có sự phát triển rất mạnh trong thời gian qua, và có dấu hiệu cung vượt cầu. Đặc biệt, việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm, nhưng không có biện pháp để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết đã tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp.

Diễn biến đáng chú ý của thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm là cơn sốt "giá ảo" đất nền phân lô tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được hạ nhiệt kịp thời nhờ có những biện pháp chỉ đạo quyết liệt của Lãnh đạo thành phố, và sự vào cuộc tích cực của các sở, ngành chức năng. Tuy nhiên, hiện nay, do khan hiếm nguồn cung nên đang có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

Khó xảy ra “bong bóng”

Dự báo về thị trường trong giai đoạn 2017 – 2020, ông Châu cho rằng sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Bên cạnh đó, thị trường sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Cũng theo ông Châu, thành phố đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp của thành phố thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị; xây dựng đô thị thông minh... là cơ sở để định hướng phát triển thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.

“Với dân số hơn 93 triệu người đang trong giai đoạn dân số vàng, trong đó có gần 60% có độ tuổi dưới 35, có đến khoảng 50 triệu người sử dụng internet, chiếm 53% dân số, con số này cao hơn tỷ lệ trung bình của thế giới là 46,64%, mở ra khả năng kinh doanh bất động sản qua mạng, tận dụng lợi thế công nghệ thông tin trong kỷ nguyên kỹ thuật số. Đặc biệt, tầng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh, riêng đối với TP. Hồ Chí Minh, dự kiến thu nhập GDP bình quân đầu người sẽ đạt 5.000 USD vào năm 2020 sẽ góp phần làm gia tăng nhu cầu tạo lập nhà ở, và phát triển thị trường bất động sản”, ông Châu nhận định.

Mặt khác, quy mô thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh hiện nay đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính của thành phố và đã có tính lan tỏa trong "vùng TP. Hồ Chí Minh", nhất là tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh.

Theo Chủ tịch HoREA, từ nay đến 2020, Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật mới và có thể sẽ sử dụng các công cụ về thuế, công cụ về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước), công cụ về quy hoạch sử dụng đất..., để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững. Dự báo bộ máy hành chính sẽ được tinh gọn và hiệu quả hơn; thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay.

Riêng công cụ về tín dụng, ông Châu cho rằng trên thực tế, tăng trưởng tín dụng năm 2017 có khả năng lên tới 21% dẫn đến quan ngại về sự phát triển nóng của nền kinh tế, có thể làm cho cơn sốt bất động sản quay trở lại.

Giai đoạn tới, xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu. Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Về câu hỏi có hay không hiện tượng "bong bóng" bất động sản trong 2 tháng cuối năm 2017 đến Tết Mậu Tuất và năm 2018, ông Châu cho rằng khó có thể xảy ra, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn. “Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản thì các chủ thể đều thông minh hơn nên hiện tượng “bong bóng” khó có thể xảy ra từ nay đến năm 2018", ông Lê Hoàng Châu khẳng định. 

Mặc dù vậy, yêu cầu của thị trường bất động sản hiện đại đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục tái cấu trúc, phải tự cải cách và đổi mới, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, tinh thần doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng.

Bên cạnh đó, cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư, internet kết nối vạn vật, trí tuệ nhân tạo và xu thế phát triển các dự án bất động sản xanh, thân thiện môi trường, an toàn, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng trong giai đoạn mới.