Thông tin tại tọa đàm “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản” vừa qua, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản hiện thiếu trầm trọng thanh khoản. Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản có các kênh huy động vốn chính gồm: vốn sở hữu, vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Trong đó, vốn chủ sở hữu theo quy định tại Luật Đất đai rất thấp, chỉ chiếm từ 15 - 20%, còn lại 80 - 85% phải huy động từ các kênh khác.

“Việc khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng ảnh hưởng rất lớn tới sức khỏe của các doanh nghiệp. Trong khi đó, tín dụng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu, bình oxy, dưỡng khí của thị trường bất động sản, không tiếp cận được nguồn vốn này, doanh nghiệp gần như ngộp thở, dẫn đến tắc thở. Người dân cũng vô cùng khó khăn”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Thực tế, tại buổi họp báo thường kỳ Chính phủ tháng 5/2022 vừa diễn ra, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước - Đào Minh Tú cho hay, trong hơn 2,28 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng bất động sản, ngành ngân hàng đang kiểm soát chặt dư nợ tín dụng đầu tư vào lĩnh vực này, khoảng 785.000 tỷ đồng.

Không chỉ có vậy, hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn sau sai phạm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) tháng 4/2022 cho thấy, trong tháng không có đợt phát hành trái phiếu nào ra công chúng và riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản. Trong khi trước đó, bất động sản là một trong những lĩnh vực các doanh nghiệp huy động nguồn vốn rất lớn qua kênh trái phiếu…

Trước thực trạng đã nêu, thông tin với báo chí, ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Công ty Savills Vietnam cho rằng, các doanh nghiệp cần tiếp cận những kênh huy động vốn khác để thay thế nguồn tín dụng ngân hàng, như huy động vốn từ các quỹ đầu tư, hoạt động mua bán - sáp nhập, tìm vốn từ dự án liên danh nhằm đa dạng hóa nguồn vốn và giảm rủi ro cho thị trường.

Trên thực tế, khuyến cáo của chuyên gia hoàn toàn phù hợp, như trường hợp của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va vừa nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Và tại đại hội cổ đông của Tập đoàn Đất Xanh mới đây, lãnh đạo doanh nghiệp này cũng cho biết, kế hoạch phát hành trái phiếu chuyển đổi 300 triệu USD đã chốt xong với đối tác nước ngoài, hai bên đang làm các thủ tục để hoàn tất trong quý III/2022.

Bên cạnh khuyến cáo đã nêu, một số chuyên gia cũng đề xuất, nên cho phép thành lập tổ chức tài chính bất động sản chuyên biệt như quỹ cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), chứng khoán hóa bất động sản…

Để tiếp tục duy trì sự phát triển của ngành bất động sản dân cư tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay, ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP FiinGroup cho rằng, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án bất động sản dân cư vì các tổ chức tín dụng, người mua trái phiếu doanh nghiệp ngại rủi ro do thiếu thông tin về pháp lý, sở hữu đất đai… Tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp. Cân nhắc sửa đổi quy định pháp lý theo hướng linh hoạt, bởi nhu cầu huy động vốn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp và nhu cầu đầu tư của người dân là rất lớn.

Xoay quanh vấn đề vốn, trước đó, Chủ tịch HoREA - Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị, xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được tiếp tục tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác trên thị trường, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù đắp những khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.

Theo ông Châu, vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng, là “bà đỡ” để thực hiện dự án. Ở thời điểm hiện tại, dòng vốn này đang bị thu hẹp nên các doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt. Nếu cả vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp vào bất động sản cùng bị nghẽn sẽ đứt gãy dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”, nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm.

Ông Châu cho rằng, việc sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết, nhằm trở thành một kênh huy động vốn lành mạnh cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với những chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi; cho cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, xây dựng, sửa chữa nhà ở.