Theo Cushman & Wakefield, số lượng căn hộ bán ra trong quý II/2022 đạt hơn 9.000 căn, gần bằng số lượng bán của cả năm 2021. Mức giá cũng tiếp tục tăng mạnh, cao nhất vượt ngưỡng 15.000 USD/m2 tại TP. Hồ Chí Minh, trong khi giá biệt thự và nhà phố cũng lên đến 11.000 USD/m2 và 9.300 USD/m2.

“Lệch pha” ngày càng lớn

Cụ thể, báo cáo của Cushman & Wakefield ghi nhận giá bán căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm dao động từ mức 1.556 USD/m2 đến 15.009 USD/m2. Dữ liệu chi tiết cho thấy mỗi phân hạng đều có mức tăng mạnh, trong đó căn hộ hạng sang tăng gần 30% so với thời điểm đầu năm ngoái.

Trước đó, dữ liệu của JLL cũng ghi nhận mặt bằng giá căn hộ tại thị trường sơ cấp đã tăng 8,4% so với quý I/2022 và 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 3.173 USD/m2.

Chuyên gia của JLL nhận định nguyên nhân khiến giá sơ cấp trung bình loại hình căn hộ tăng mạnh chủ yếu do sự thay đổi trong rổ hàng, với các dự án mới có giá bán cao chiếm đa số, trong khi các dự án có giá bán thấp đã cạn kiệt.

Cũng đề cập đến vấn đề lệch pha cung cầu, trong bản kiến nghị các giải pháp phát triển thị trường bất động sản bền vững vừa trình Chính phủ, HoREA cho biết theo thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, hiện có 8.937 căn hộ đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai.

Đáng chú ý, trong số căn hộ sắp hình thành, phân khúc cao cấp chiếm 7.577 căn, chiếm 80,13%. Còn phân khúc trung cấp ghi nhận 1.879 căn, chiếm gần 20%. Riêng loại nhà ở thuộc phân khúc bình dân không có căn nào đưa ra thị trường, chiếm 0%.

Theo đánh giá của HoREA, việc thị trường nhà ở đang phát triển theo hình tháp ngược, với số lượng căn hộ cao cấp chiếm lĩnh rổ hàng, còn số lượng căn hộ bình dân vốn dành cho đa số người dân có tỷ lệ bằng 0, là dấu hiệu của sự thiếu bền vững, cần cấp thiết điều chỉnh lại.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính, nhận định quan hệ cung - cầu trên thị trường có sự lệch pha từ nhiều năm qua. Nhìn chung nguồn cung còn hạn chế và cần thời gian để tăng, trong khi nhu cầu dự báo đã và sẽ sớm tăng trở lại, nhất là phân khúc bất động sản nhà ở, khu công nghiệp.

“Chính sự lệch pha này đã góp phần đẩy giá bất động sản lên cao thời gian qua và trong trung hạn, khiến người dân, người có nhu cầu thực khó mua được nhà ở với mức giá hợp lý. Tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2”, TS. Lực nói.

Còn dư địa để đầu tư?

Các con số thống kê cho thấy dù không còn dễ “ăn bằng lần”, căn hộ vẫn đang là một trong những loại hình dẫn dắt thị trường nhà đất. Trong một cuộc thăm dò của batdongsan.com.vn, 92% nhà đầu tư cho biết sẽ tiếp tục dồn tiền vào bất động sản, trong đó đất nền và căn hộ là 2 phân khúc chủ đạo.

Còn theo khảo sát của JLL, lượng giao dịch nhà ở trong quý II/2022 đã tăng gần 270% so với quý đầu năm dù tín dụng bắt đầu được thắt chặt mạnh từ tháng 4. Hành vi đầu cơ đang có xu hướng giảm, trong khi căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực có thanh khoản tốt và nhu cầu cho thuê cao.

Dự báo nguồn cung trong 6 tháng cuối năm tiếp tục bị trì hoãn do vấn đề pháp lý, cấp phép xây dựng cũng như chi phí đầu vào cao kỷ lục, JLL cho rằng các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An sẽ là điểm đến mới của những người mua nhà.

Cùng với những con số thống kê, diễn biến từ thực tế cũng chỉ ra nhu cầu nhà ở/căn hộ của người dân đang rất lớn. Bằng chứng là những dự án được tung ra thị trường, đặc biệt là các dự án trong phân khúc vừa túi tiền luôn có tỷ lệ tiêu thụ trên 80% khi mở bán.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, khẳng định: “Khi một phân khúc có nhu cầu ở thực cao thì các nhà đầu tư còn nhiều cơ hội”. Nguồn cung eo hẹp, người mua nhà nên cân nhắc rót tiền ngay chứ không nên “chờ đủ”, vì tốc độ tăng giá nhà đang nhanh hơn tốc độ tích lũy.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, cho hay nhiều người đang mong chờ sự hoảng loạn hiện tại sẽ khiến giá nhà giảm, nhưng rất khó. Hiện tượng âm thầm thoát hàng hiện tại chỉ là nhất thời, các nhà đầu tư sẽ nhanh chóng trấn tĩnh lại. Giới đầu cơ luôn sẵn sàng nhập cuộc.

“Cung ít, cầu cao, thị trường không có yếu tố làm giá, vì vậy giá nhà đất muốn giảm cũng chẳng giảm được. Người mua nhà sẽ phải dũng cảm hơn trong thời gian tới để quyết định mua được ngôi nhà mơ ước của mình”, ông Tuyển phân tích.

Bên cạnh căn hộ để ở, phân khúc căn hộ cho thuê cũng đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Cùng với đó, phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng cũng được nhiều chuyên gia dự báo còn nhiều dư địa và được nhà đầu tư quan tâm.

Rõ ràng, loại hình căn hộ còn nhiều dư địa để rót tiền, song theo các chuyên gia, trong bối cảnh hiện tại, các “tay chơi” cần cân nhắc đầu tư bằng đồng vốn thật, hạn chế sử dụng đòn bẩy (vốn từ vay mượn, thế chấp). Nếu vay ngân hàng, chỉ nên vay ở mức thấp nhất để gia tăng hiệu quả đầu tư.