Theo Điều 41, Nghị định 43/2013/NĐ-CP, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Quy định này đồng nghĩa với việc các dự án sau khi được cấp phép, buộc phải thực hiện xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.

Nhưng có  vẻ như, thực tế cho thấy, chủ đầu tư lại luôn có muôn vàn lý do để bỏ qua khâu xây dựng kết cấu hạ tầng. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn bỏ qua bước duyệt quy hoạch xây dựng 1/500 mà ngay lập tức rao bán sản phẩm. Tình trạng này đang diễn ra "như cơm bữa" tại một số thị trường bất động sản, mà có thể kể tới như dự án Khu nhà ở Thụ Ninh, phường Vạn An (Bắc Ninh) do Công ty CP Công nghệ Cơ – Điện lạnh làm chủ đầu tư hay dự án Bình An 2 (Quảng Nam) thuộc Công ty TNHH Đại Việt…

Lý giải về tình trạng chủ đầu tư "đốt cháy giai đoạn", tiến hành bán dự án trước khi đợi phê duyệt quy hoạch 1/500 hay xây dựng kết câu hạ tầng, chị M.A (một nhân viên marketing tại công ty môi giới có tiếng ở Hà Nội) phân tích: “Khoảng thời gian cấp phép dự án khá dài, có thể mất tới hàng năm. Để có được giấy phép, chủ đầu tư thường phải bỏ ra nhiều chi phí nhất là hiện nay vấn đề phê duyệt dự án càng khó. Thế nên, ngay sau khi có giấy, chủ đầu tư đã phải lên kế hoạch marketing và chạy chương trình bán hàng để lấy vốn xây dựng. Thực tế có rất ít chủ đầu tư nào có sẵn vốn và tiềm lực kinh tế lớn để đợi xây dựng hạ tầng theo quy hoạch 1/500 ”.

Đồng quan điểm đó, anh N.V.H (Giám đốc sàn môi giới tại Bắc Ninh) cho hay: “Thực tế có không ít dự án bán khi chưa có quy hoạch 1/500. Nhiều chủ đầu tư nhỏ lẻ còn thông qua các sàn để tự PR, bán hàng rầm rộ. Sau khi bán khoảng 1/3, họ mới tạm dừng bán để chuẩn bị vốn cho doanh nghiệp”.

Anh Đ.V.T.N (môi giới ở Nha Trang, Khánh Hòa) cũng tiết lộ, có những dự án tại bãi Dài ở Nha Trang được rao bán trước mà không cần quy hoạch 1/500 hay xây dựng kết cấu hạ tầng. “Có chủ đầu tư rao bán dự án, quảng cáo lăng xê rất lớn nhưng thực ra chưa có dự án nào tại đây. Sau một thời gian mới mua lại được dự án từ nhà đầu tư nhỏ khác rồi… tiếp tục quảng cáo bán. Các dự án chậm tiến độ rất nhiều. Mặc cho cơ quan quản lý Nhà nước phạt, họ vẫn cố tình tìm cách lách luật để bán. Có một số dự án còn cố tình thi công cầm chừng để đợi bán..."

Theo anh N., Khánh Hòa mới chỉ là một ví dụ điển hình của tình trạng “đất nền bán trước, hạ tầng xây sau”, các thị trường các tỉnh xung quanh cũng diễn ra những trường hợp tương tự. “Thị trường bất động sản Ninh Thuận mới bắt đầu khởi động nhưng người bán chủ yếu là đến từ sàn giao dịch thuộc Khánh Hòa. Đa phần chủ đầu tư xây dựng dự án ở Ninh Thuận có quy mô nhỏ, vốn ít. Nên có những trường hợp cứ có giấy phép xong là bán đất nền, chẳng đợi quy hoạch 1/500 hay xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản. Quảng cáo thì rầm rộ như vậy nhưng cách thức làm ăn không tuân theo pháp luật”.

Theo nhận định của các nhân viên môi giới, câu chuyện “đất nền bán trước, hạ tầng đi sau” luôn diễn ra rất phổ biến mà đặc biệt ở các tỉnh lẻ khi thị trường bất động sản mới hình thành. Tại các tỉnh lẻ khi thị trường bất động sản mới bắt đầu tạo sóng, vấn đề kiểm duyệt của các cơ quan quản lý còn buông lỏng hoặc chế tài xử phạt còn chưa đủ nghiêm minh khiến chủ đầu tư vẫn cố tình lách luật. Ngoài ra, với tâm lý sốt sắng mua đầu tư nên nhiều khách hàng cũng không nắm rõ luật cũng như không yêu cầu sàn môi giới phải cho xem quy hoạch 1/500 của dự án.

Tuy nhiên, việc mua phải dự án “bán lúa non” luôn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao cho khách hàng, dễ dẫn tới các tranh chấp. Đặc biệt, việc không tuân thủ quy định pháp lý sẽ đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động bát nháo, thiếu minh bạch. Điều này có thể dẫn tới sự đổ vỡ nếu như thị trường còn non trẻ, thiếu đi sự kiểm duyệt chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước.