Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đề nghị Quốc hội xem xét bổ sung quy định bảo hiểm nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết.

Mua nhà hình thành trong tương lai hay còn gọi là "mua nhà trên giấy" là hình thức mua nhà được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, mua nhà theo hình thức này luôn tiềm ẩn những rủi ro nếu gặp phải những chủ đầu tư không uy tín. 

Quan sát thực tiễn thị trường cho thấy, khách hàng thường là bên yếu thế, nhất là người tiêu dùng mua nhà để ở, hoặc là nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong khi đó, chủ đầu tư các dự án bất động sản thường là bên có lợi thế nhiều hơn.

Hiện nay, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua bất động sản (nhà, công trình xây dựng) hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về việc bảo lãnh ngân hàng.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng, nhà băng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng.

Tuy nhiên, thực tế việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng nhiều năm qua vẫn chưa đạt hiệu quả mong đợi, đồng thời chưa đủ sức bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai.

Mặt khác, khi thực hiện bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư bị giảm nguồn vốn tín dụng có thể được vay. Ví dụ: Doanh nghiệp A có hạn mức tín dụng 1.000 tỷ đồng, nếu đã thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 150 tỷ đồng (chiếm 15% hạn mức tín dụng) thì chỉ còn được vay tối đa 850 tỷ đồng.

Đồng thời, để có được bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư phải thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có biện pháp có tiền ký quỹ hoặc thế chấp tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Trong khi đó, nếu thực hiện cơ chế bảo hiểm rủi ro cho khách hàng mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ phải trả phí bảo hiểm cho doanh nghiệp bảo hiểm theo thỏa thuận của Hợp đồng bảo hiểm. 

HoREA cho rằng bổ sung thêm biện pháp bảo hiểm rủi ro cho khách hàng mua, thuê mua nhà trên giấy rất cần thiết, nhằm tăng thêm hàng rào phòng vệ cho người mua nhà hình thành trong tương lai, vốn là bên yếu thế.

Lãnh đạo HoREA đã đề nghị sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 1 Điều 9 Dự thảo Luật Kinh doanh bảo hiểm (sửa đổi) theo hướng "Bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng, hoặc bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng".

Đồng thời, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng cần xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015 theo hướng "Bảo hiểm rủi ro" cũng là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ".

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng cần xem xét sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng: "Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, hoặc thực hiện bảo hiểm bắt buộc khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng".