Khan hàng và tăng giá

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), 5 tháng đầu năm 2019, thị trường có diễn biến khá bình lặng. Lượng sản phẩm phát triển ở phân khúc chung cư được cấp phép mở bán theo diện hình thành trong tương lai mà Sở Xây dựng cấp phép đủ điều kiện mở bán chỉ khoảng 5.000 căn hộ với 10 dự án.

Tuy nhiên, các dự án này được cho là đã bán từ năm 2018, các dự án mới công bố phát triển trên thị trường hiện đa phần là những dự án chưa nằm trong danh sách đủ điều kiện mở bán theo diện sản phẩm hình thành trong tương lai.

Trong khi đó, lượng hàng mở bán 5 tháng đầu năm 2017 là hơn 30.000 sản phẩm, năm 2018 là hơn 20.000 sản phẩm. Hàng hóa đa phần là chung cư với mức giá từ 1,5 - 3 tỷ đồng/căn. Ngoài ra, 5 tháng đầu năm 2018 có tới hơn 5.000 sản phẩm biệt thự, nhà phố được mở bán. Thế nhưng, 5 tháng đầu năm 2019, số liệu cho thấy chỉ khoảng 500 sản phẩm biệt thự, nhà phố được bán ra.

Đặc biệt, các dự án được thông báo mở bán hiện nay đều cao hơn từ 5 - 20% mức giá bán trước đó. Đơn cử, tại khu đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức, năm 2017 chung cư Phú Đông bán ra giá 20 triệu đồng/m2 thì nay một dự án mới có vị trí và đẳng cấp tương đương được chào bán giá lên tới 30 triệu đồng/m2.

Tại quận 9, dự án Phú An chân cầu Rạch Chiếc năm 2017 bán giá 23 triệu đồng/m2 thì nay cách đó 800m cùng trục đường, một dự án khác có giá bán lên tới 33 triệu đồng/m2. Hay một dự án trên đường Mai Chí Thọ, quận 2 giá bán năm 2018 là 45 triệu đồng/m2 thì nay một dự án mới ra kế bên chào bán giá 70 triệu đồng/m2.

Giá bán biệt thự, nhà phố cũng tăng đáng kể. Đơn cử như dự án tại đường Quốc lộ 13, năm 2018 một căn nhà phố thương mại có giá bán 14 tỷ đồng, nhưng tới năm 2019 khi khu mới của dự án này mở bán giá đã đẩy lên mức 20 tỷ đồng/căn cùng diện tích, chỉ khác tuyến đường nội khu.

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, mức giá đang tăng khá mạnh tạo ra áp lực mới cho thị trường bất động sản bởi hiện nay nhu cầu nhà ở lớn nhất là phân khúc có mức giá từ 1 - 2 tỷ đồng, thế nhưng hầu hết các dự án bất động sản mới ra đã bị đẩy lên giá trên 2 tỷ đồng/căn hộ.

“Sự lệch pha giữa căn hộ cao cấp và trung cấp ngày một tăng mạnh, điều này lý giải cho lượng hàng tiêu thụ mới của TP. Hồ Chí Minh chậm lại trong 5 tháng qua. Với việc mức giá nếu không được kiểm soát bằng việc tăng cung mà để thả nổi như hiện nay thì thị trường sẽ đứng trước nhiều khó khăn hơn trong những tháng còn lại của năm 2019 và cả năm 2020”, ông Châu nói.

Ngoài ra, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam cho rằng, xu hướng từ đầu năm tới nay các doanh nghiệp đua nhau đổ bộ ra thị trường vùng ven phát triển dự án đang tạo thêm một gánh nặng nữa cho thị trường bất động sản TP.HCM những tháng còn lại của năm 2019. Áp lực lớn nhất là thiếu nguồn hàng mới đẩy giá cả tăng lên và thị trường rơi vào vòng xoáy khủng hoảng thiếu sản phẩm, ngân sách nhà nước trong lĩnh vực đất đai thất thu.

Chờ tín hiệu tích cực

Theo giới phân tích, những tháng còn lại năm 2019 sẽ có nhiều thay đổi lớn về chính sách để doanh nghiệp có thể phát triển ổn định hơn trong năm 2020. Vấn đề đầu tiên là nguồn vốn cho đầu tư phát triển dự án. Trước những thông tin về việc chính sách tín dụng địa ốc tiếp tục siết lại, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho rằng, nếu tiếp tục siết tín dụng thì thị trường chắc chắn sẽ “chết” khi cả người dân và doanh nghiệp đều khó tiếp nhận các gói vay đầu tư phát triển dự án hoặc mua nhà.

Tuy nhiên, tại buổi tọa đàm về thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh ngày 27/5 vừa qua, ông Trần Đình Cường, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh khẳng định, việc hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ không làm mất đi nguồn vốn của doanh nghiệp. Ngân hàng Nhà nước đã đặt vấn đề thận trọng trong cho vay ở các lĩnh vực rủi ro như dự án BOT, lĩnh vực xây dựng bất động sản từ 2 - 3 năm nay và đây không phải vấn đề mới. Trong đó, Ngân hàng Nhà nước chủ trương giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40% năm nay và giảm ở các năm tiếp theo.

Ông Cường khẳng định, chỉ tiêu vốn ngắn hạn này áp dụng cho tất cả ngành nghề, không chỉ riêng bất động sản. Hơn nữa, thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy các nhà băng chỉ sử dụng chỉ tiêu này ở khoảng 35 - 36% và không hề đụng trần đến 40%.

Vị đại diện Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh khuyến cáo, các doanh nghiệp bất động sản không nên quá lo ngại ngân hàng siết vốn quá mức đối với lĩnh vực bất động sản vì quy định này. Chưa kể, việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay bất động sản nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi ngân hàng.

“Để hoạt động phù hợp với quy định, các ngân hàng có thể điều chỉnh tăng lãi suất huy động tiền gửi trung, dài hạn để thu hút dòng vốn ở phân khúc này. Những chính sách điều tiết vốn từ Ngân hàng Nhà nước có tác động từ từ, đủ thời gian để các bên liên quan chuẩn bị mà không bị sốc. Đây cũng là cách quản trị phù hợp theo chuẩn quốc tế. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng phải tự điều chỉnh mình, có mô hình sử dụng vốn phù hợp hơn”, ông Cường nói.

Ngoài ra, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh cho biết, hiện Thành phố đã “cởi trói” cho 124 dự án bất động sản trong danh sách 150 dự án bị thanh tra vì liên quan tới mua bán đất công được tiếp tục triển khai tiếp dự án. Đây sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp đưa ra một loạt dự án mới trong năm 2020. Điều này có thể kìm hãm được mức tăng giá nhà khá nóng tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay.

Ngoài ra, mới đây TP. Hồ Chí Minh cũng công bố cho phép thêm 160 dự án bất động sản mới bổ sung vào danh sách các dự án triển khai cho thị trường nhà ở Thành phố giai đoạn 2016 - 2020. Các dự án này sẽ khó triển khai ngay trong năm 2019. Tuy nhiên, nó sẽ giúp thị trường những năm tiếp theo bảo đảm nguồn cung dự án mới, không bị gián đoạn và cũng tạo cho các doanh nghiệp một nguồn hàng vững chắc để phát triển lâu dài, bền vững.

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, với việc khan hiếm nguồn cung như hiện nay thì những tháng còn lại của năm 2019 sẽ không thể xuất hiện tình trạng bong bóng bất động sản, cũng sẽ không có đột biến trong việc tạo ra những cơn sốt ảo của thị trường, nhất là phân khúc chung cư, nhà phố.

Mối lo bong bóng nếu có thì đó là ở phân khúc đất nền. Hiện nay, phân khúc này không có nguồn hàng mới, chính vì vậy mà 5 tháng đầu năm đã diễn ra cảnh một số doanh nghiệp và nhà đầu tư tự vẽ dự án “ma” để bán khiến nhiều quận, huyện phải thông báo khẩn để cảnh báo khách hàng. Tuy nhiên, hiện tượng này dường như vẫn chưa chấm dứt.