Bán tài sản để cơ cấu nợ

Từ cuối năm 2022, nhằm loại bỏ dần các yếu tố làm tăng sức nặng, xu hướng tái cấu trúc dòng tiền, dự án, nhân sự… của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã được đẩy mạnh. Tuy nhiên, sau gần một năm tái cơ cấu, nhiều doanh nghiệp vẫn không đủ sức cân đối dòng tiền trước áp lực nợ lớn. Vì vậy, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc hiện nay đang mạnh tay thực hiện chiến lược chuyển nhượng dự án, bán cổ phần để có tiền trả nợ.

Đơn cử, Công ty cổ phần Nova Group đã lựa chọn phương án bán bớt cổ phần. Theo thông tin công bố mới nhất, Nova Group vừa đăng ký bán ra 136,4 triệu cổ phiếu NVL của Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) với mục đích cân đối danh mục đầu tư và hỗ trợ cơ cấu các khoản nợ, nghĩa vụ khác.

Động thái đăng ký bán lượng lớn của Nova Group diễn ra ít ngày sau khi tổ chức này thông báo đã bán ra 14,4 triệu cổ phiếu NVL trên tổng số 69,6 triệu đơn vị đăng ký trước đó. Nếu giao dịch thành công, Nova Group sẽ giảm sở hữu tại Novaland xuống còn 403,3 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 20,6%). 

Còn trong xu hướng chuyển nhượng dự án, Tập đoàn Keppel (Singapore) cũng vừa công bố sẽ cùng quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF), gọi chung là Keppel Consortium, chi khoảng 3.180 tỷ đồng mua cổ phần hai dự án gồm Emeria 6ha và Clarita 5,8ha ở TP. Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) của Công ty cổ phần Nhà Khang Điền. 

Theo kế hoạch, Keppel và Khang Điền sẽ cùng phát triển tổng cộng hơn 200 căn nhà liền thổ và 600 căn hộ chung cư, trên tổng diện tích khoảng 11,8ha. Tổng chi phí phát triển hai dự án này, bao gồm chi phí đất đai, dự kiến khoảng 10.200 tỷ đồng.

Thương vụ trên công bố thông tin khá chi tiết và được diễn ra trong bối cảnh Khang Điền ngày càng bộc lộ nhiều vấn đề tài chính khi "núi" tồn kho vẫn ở mức cao kỷ lục cùng lợi nhuận sụt giảm. Công ty vẫn tiếp tục kế hoạch phát hành trái phiếu không tài sản đảm bảo để rót vốn vào các công ty yếu kém.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cho hay, việc bán dự án, bán cổ phần đã trở thành giải pháp bắt buộc nếu doanh nghiệp muốn tồn tại và vượt qua thời điểm khó khăn của hiện tại. 

Theo vị này, ngay cả khi có sản phẩm cũng không dám chắc bán được hàng do thanh khoản về đáy, nên trong tình thế "tiến thoái lưỡng nan" đó, doanh nghiệp lựa chọn bán bớt dự án, tài sản để tìm kiếm dòng tiền, duy trì sự sống là bước đi phù hợp.

Nhận định về xu hướng này, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, chưa bao giờ doanh nghiệp này nhận được nhiều yêu cầu tư vấn mua bán - sáp nhập (M&A) từ những doanh nghiệp bất động sản đang "khát" vốn như hiện nay. Thực tế cho thấy, hiện có nhiều chủ tài sản chịu áp lực về tài chính do lãi suất rất cao. Vì vậy, các chủ sở hữu đang tìm cách cơ cấu lại nợ và vốn chủ sở hữu trong các dự án của họ thông qua bán một lượng cổ phần hoặc cổ phần chi phối.

Đại diện Savills Việt Nam tiết lộ, đơn vị này đang thực hiện đàm phán 5 giao dịch lớn ở nhiều giai đoạn khác nhau, đây là con số lớn hơn rất nhiều so với thời điểm cùng kỳ các năm trước. Giá trị các giao dịch ở mức từ 50 - 100 triệu USD.

Còn theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm 2023, nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường địa ốc Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước. Trong đó, phân nửa là những "tay chơi" mới đến từ Nam Phi, Trung Đông..., thay vì Hồng Kông (Trung Quốc), Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore như trước đây. 

Đơn vị nghiên cứu thị trường này nhận định, cuối năm 2023 được dự báo là thời điểm các giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản diễn ra sôi động và điều kiện thúc đẩy hoạt động này là áp lực trả nợ ngày càng lớn của các doanh nghiệp địa ốc trong nước.

Cần tiếp sức cho doanh nghiệp

Trong kinh doanh, việc doanh nghiệp này thâu tóm doanh nghiệp kia là bình thường, nhưng sẽ "rất chua xót" khi những doanh nghiệp đi thâu tóm phần lớn là doanh nghiệp nước ngoài còn doanh nghiệp bị thâu tóm lại chủ yếu là các doanh nghiệp trong nước. Thậm chí, cả những doanh nghiệp từng phát triển rất huy hoàng với tên tuổi và thương hiệu lớn cũng phải bán đi một phần tài sản để cầm cự. 

Theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, nhìn bề ngoài, doanh nghiệp nước ngoài mua lại cổ phần thì doanh nghiệp trong nước có thêm nguồn tiền để tiếp tục duy trì hoạt động sản xuất - kinh doanh, mở rộng đầu tư, nhưng trong sâu xa, doanh nghiệp nội địa phải mất rất nhiều năm mới xây dựng được một thương hiệu đủ tầm cạnh tranh với các đối tác nước ngoài, giờ bị thâu tóm, phải bán rẻ tài sản… sẽ rất "đau đớn". 

"Doanh nghiệp phải tìm đến giải pháp bán tài sản chẳng khác gì đang tự "cắt máu" chính mình để đi bán. Tình trạng này có thể giải quyết khó khăn trước mắt cho doanh nghiệp nhưng không thể đảm bảo trong lâu dài. Do vậy, Chính phủ cần xem xét tháo gỡ các vướng mắc của từng doanh nghiệp, từng dự án để hạn chế tối đa tình trạng này", ông Nghĩa nhìn nhận. 

Ở góc nhìn tương tự, ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi doanh nghiệp gặp khó khăn cần sớm có giải pháp, cơ chế đột phá để hỗ trợ, đặc biệt với các doanh nghiệp đầu ngành. Bởi khi những "đầu kéo" này hồi phục sẽ kéo theo các doanh nghiệp khác, các ngành nghề khác, từ đó tác động lan tỏa ra toàn nền kinh tế. 

"Với lĩnh vực địa ốc, việc hồi sinh các dự án "chết lâm sàng" sẽ hạn chế được tình trạng lãng phí nguồn lực, tài sản không bị bán với giá rẻ mạt. Hoạt động bán tài sản, dự án cần được thực hiện ở mức độ vừa phải theo xu hướng hợp tác đôi bên cùng có lợi để đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh", ông Lâm nêu quan điểm.

Chia sẻ với Reatimestrong cuộc trò chuyện đầu tháng 6/2023, TS. Tô Hoài Nam, Phó Chủ tịch Thường trực kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam cũng nhấn mạnh, mọi giải pháp doanh nghiệp đang thực hiện lúc này chỉ là giải pháp tình thế để giảm bớt khó khăn. Còn để đưa doanh nghiệp hoàn toàn thoát khỏi tình cảnh sắp phá sản, giải thể thì cần có sự tiếp sức của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương. 

Theo TS. Tô Hoài Nam, trợ lực lớn nhất hiện nay là trợ lực từ phía chính sách và việc thực hiện chính sách đó một cách nhanh chóng, hiệu quả. 

"Tôi cũng muốn nhấn mạnh rằng, nếu chúng ta không nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp ngay bây giờ thì nhiều doanh nghiệp sẽ tiếp tục "gục ngã" trước khi có cơ hội phục hồi. Chúng ta sẽ thấy rất nhiều doanh nghiệp mất bao năm cố gắng xây dựng dần rơi rụng. Khi đó, nền kinh tế cũng đừng hy vọng khởi sắc", ông Nam nói./.