Trong những năm qua, thị trường bất động sản phát triển với tốc độ rất nhanh, một phần do nhu cầu đầu tư rất lớn. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, thị trường này đang “nguội lạnh” do bị đẩy giá quá cao, vướng pháp lý… khiến niềm tin của nhà đầu tư chững lại. Minh chứng rõ nét là cả nước đang có tới 1.200 dự án nằm chờ tháo gỡ, nhưng chỉ có khoảng 500 dự án đang được xem xét, tức là có trên 800 dự án tiếp tục… nằm chờ!

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest, thực tế có đến 70-80% các vướng mắc của doanh nghiệp liên quan đến vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính. Do đó, doanh nghiệp rất mong mỏi các khía cạnh về pháp lý mà Quốc hội đang cân nhắc thông qua. Thí dụ như giải phóng mặt bằng, thủ tục và cơ chế thu hồi kéo dài… có dự án 15 năm chưa xong công tác này. Về thủ tục đầu tư, hiện 1 dự án phải xin đến hơn 30 con dấu. Điều này bào mòn sức khỏe của doanh.

Chia sẻ với quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, tuy nhiên, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay cũng nằm ngay ở bản thân thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản đang có rất nhiều tồn tại. Thống kê từ các đơn vị chức năng Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cho thấy, những căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, gần như thiếu vắng. Hiện thị trường đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu lớn, nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp. Phân khúc cấp thấp phục vụ cho người dân thu nhập thấp còn hạn chế.

Tại hội nghị trực tuyến triển khai Công điện số 993/CĐ-Ttg của Thủ tướng Chính phủ diễn ra mới đây, ông Đào Minh Tú - Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, cho rằng thời gian qua, giá nhà giảm rất chậm, thậm chí còn tăng, trong khi lãi suất cho vay đã giảm. Doanh nghiệp bất động sản cần thống nhất trong “cuộc chơi” về giá nhà. Hiện nay, giá nhà rất cao, doanh nghiệp phải cân nhắc mới có thể giải quyết được vấn đề sức mua của thị trường.

Dẫn số liệu tại TP. Hồ Chí Minh, từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm trên thị trường, còn lại là phân khúc trung cấp. Thành phố trong 03 năm trở lại đây không còn nhà ở bình dân giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2, trong khi phân khúc này từng chiếm hơn 44% năm 2017. Trong khi đó, giá nhà vẫn tăng liên tục từ năm 2017 đến nay, vượt qua khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình thấp.  Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, nhóm người thu nhập trung bình thấp nếu để dành được 100 triệu đồng một năm phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được một căn hộ bình dân giá 2-3 tỷ đồng. Với nhà xã hội, nếu không thay đổi chính sách, người nộp thuế thu nhập cá nhân bậc 1 (quy định dưới 60 triệu đồng một năm) cũng không mua được, trong khi nhà thương mại giá bình dân quá tầm với.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thì cho rằng, vấn đề minh bạch của dự án và giá cả là các vấn đề quan trọng để kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản tăng trở lại. Bản thân các doanh nghiệp, tập đoàn cũng cần phải theo đúng tinh thần chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33, đó là phải quản trị doanh nghiệp tốt, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, cân nhắc về giảm giá bán… Khi đó, cùng với các giải pháp của các bộ, ngành, địa phương sẽ khuyến khích được nhu cầu đầu tư của thị trường này.

Với hàng loạt tín hiệu tích cực ghi nhận trong thời gian qua, thị trường bất động sản được nhiều chuyên gia nhận định đã vượt qua vùng đáy và bắt đầu đi vào chu kỳ mới, kéo theo đó là nhu cầu nhân lực của các công ty môi giới, đại lý bất động sản... Thị trường bất động sản bắt đầu sôi động với lượng giao dịch tăng mạnh từ quý III/2023, khách hàng tích cực quay trở lại thị trường trong sự kiện bán hàng của các dự án. Theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), dấu hiệu đầu tiên cho thấy thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn mới đó là thanh khoản tăng. Cụ thể, quý II/2023, thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý 1. Đến quý III, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II/2023.

Cũng theo VARS các dự án mở bán mới trên cả nước thời gian qua nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Một số dự án tại các khu vực tiềm năng còn ghi nhận lượng đặt chỗ cao đột biến. Các sản phẩm nhà phố, biệt thự, bất động sản thương mại trên 5 tỷ đồng... cũng được nhiều người “xuống tiền”.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản quý IV/2023 sẽ phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ nét hơn so với ba quý trước nhờ vào niềm tin nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều nguồn cung phù hợp hơn. Nhờ đà hồi phục rõ nét của thị trường bất động sản trong vài tháng trở lại đây, thị trường việc làm liên quan đến lĩnh vực này cũng sôi động trở lại. Đà tăng của thị trường bât động sản còn đến từ yếu tố lãi suất. Hiện lãi suất tiết kiệm tại các ngân hàng đang giảm sâu, có nơi chỉ còn 3-5%/năm. Đây là động lực để người dân có tiền tích luỹ chuyển đổi sang kênh đầu tư có sức hấp dẫn hơn như bất động sản khi thực tế mức lãi suất cho vay ưu đãi để mua bất động sản trung bình năm đầu tiên đang dao động vào khoảng 7-9%/năm.

Nhiều chuyên gia dự báo, thời điểm để bất động sản có thể cải thiện rõ nét hơn là sau quý II/2024. Khi lãi suất ngân hàng giảm sẽ tác động rõ nét tới thị trường. Thời điểm hiện tại đến đầu 2024, việc hạ lãi suất điều hành sẽ khó khăn. Nguyên nhân không nằm ở lạm phát, mà vấn đề cơ bản là áp lực tỷ giá. Nếu tỷ giá tăng cao quá, không chỉ là dòng tiền mà bản thân doanh nghiệp sẽ rất khó khăn. Vẫn phải chấp nhận mức độ mất giá của VND, nhưng không thể quá cao.

Đánh giá về khả năng tăng trưởng của thị trường, HoREA cho biết, dấu hiệu phục hồi sẽ rõ nét từ nửa cuối năm 2024 trở đi. Bởi vấn đề pháp lý, vướng mắc lớn nhất đang được cơ quan nhà nước tháo gỡ bằng các dự thảo luật sửa đổi gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Hàng trăm dự án cũng đang được gỡ khó, cùng với việc các chủ đầu tư tái cấu trúc, cơ cấu lại sản phẩm và giảm giá nhà sẽ cùng giúp thị trường có triển vọng hồi phục. Mặc dù thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn nhưng hoàn toàn có căn cứ để khẳng định chắc chắn về triển vọng phục hồi trở lại và tiếp tục tăng trưởng theo định hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững từ các động lực: Quốc hội đang xem xét các dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi)… mà nếu các luật này được ban hành bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất và tính khả thi, sát với thực tế. Hơn nữa, nhu cầu thực về nhà ở vẫn rất lớn, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội…

Thiết nghĩ chu kỳ mới của thị trường sẽ có những yếu tố rất khác bởi xu hướng hiện tại đang là tập trung phát triển các giá trị thực, đáp ứng cho nhu cầu thực tế của khách hàng, góp phần quan trọng vào đà phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, đúng như nhận định của chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, Chính phủ đang có các giải pháp, trong đó có việc Bộ Xây dựng sửa đổi một số nội dung tại các nghị định thông tư. Pháp lý phải thông thì ngân hàng mới có thể… “xuống tiền”. Thị trường bất động sản có nhiều cơ sở để phục hồi nhưng cũng đang phải đối mặt với nhiều rủi ro, thách thức. Từ cuối năm nay và những tháng tiếp theo năm 2024, thị trường vẫn tiếp tục cần những đợt “tiếp sức” từ các cơ chế, chính sách của Chính phủ, các bộ, ngành, tạo động lực tích cực vào tiến trình phục hồi.