Nghịch lý thị trường

Báo cáo gần đây của công ty nghiên cứu bất động sản Savills Việt Nam đã lột tả phần nào bức tranh ảm đạm của thị trường. Lượng căn hộ được giao dịch thành công tại TP. Hồ Chí Minh trong nửa đầu năm đã giảm 55% so với cùng kỳ năm 2019. Thị trường biệt thự - nhà phố cũng mất khoảng 34% lượng giao dịch. Riêng phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ sự vắng bóng của những nhà đầu cơ, với doanh số sụt 67% theo năm.

Gam màu xám trên thị trường địa ốc tiếp tục lan rộng khi dịch bệnh bùng phát trở lại. Ghi nhận từ Batdongsan.com.vn, lượng tin đăng và mức độ quan tâm đến nhà đất tiếp tục giảm trong các ngày cuối tháng 7 vừa qua. Tính chung cả tháng, mức độ quan tâm của người dùng đối với các chợ bất động sản trực tuyến giảm 7% trên phạm vi cả nước.

Mặc dù vậy, giá bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy thị trường mới ghi nhận sự sụt giảm trên giá chào thuê mặt bằng. Còn giá bán căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh trong quí 2 vẫn tăng 0,25% so với quí trước; trong khi nhà ở riêng lẻ tăng giá khoảng 0,15%.

Lý giải về nghịch lý này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho biết Covid-19 đã tác động đến thu nhập của đa số người dân, khiến họ khó ra những quyết định chi tiêu lớn. Điều này dẫn đến mức thanh khoản rất thấp trên thị trường. Tuy nhiên, sự khan hiếm về nguồn cung mới đã phần nào giúp các chủ đầu tư neo giá cho rổ hàng đã sẵn sàng mở bán.

Hơn nữa, trong chiến thuật bán hàng, các sản phẩm mở bán đợt sau luôn được định giá cao hơn so với đợt trước. Đây là lý do vì sao các thống kê vẫn ghi nhận đà đi lên của chỉ số giá. Thay vào đó, chủ dự án sẽ kích thích thanh khoản bằng những phương án khác như gói hỗ trợ lãi suất ngân hàng, chiết khấu hoặc kéo giãn thời gian thanh toán. Về bản chất, đây là một cách giảm giá nhưng không thấp hơn giá đã mở bán đợt trước.

Tổng giám đốc Công ty Savista, ông Nguyễn Tiến Dũng thì cho rằng giá bán bất động sản chưa thể giảm là do giá cơ sở, bao gồm các chi phí đầu vào như đầu tư xây dựng, mặt bằng, thủ tục, thuế phí... vốn đã rất cao. Trong tình hình hiện nay, các chủ đầu tư có thể giảm lợi nhuận kỳ vọng để giữ giá đi ngang hoặc điều chỉnh mức giảm nhẹ 3-5%, chứ không thể bán với giá dưới giá cơ sở.

Ngoại trừ trường hợp một số chủ đầu tư đứng trước bờ vực phá sản, mất khả năng thanh khoản phải chấp nhận tung ra thị trường những dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo pháp luật, với giá bằng hoặc thấp hơn giá cơ sở để tồn tại hoặc cơ cấu nguồn đầu tư. Tuy nhiên, số trường hợp này không nhiều nên không thể hiện trên chỉ số giá chung của thị trường.

Còn theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, giá neo cao là hệ quả của thị trường trong pha tăng trưởng của chu kỳ bất động sản. Nhưng dòng tiền đi vào địa ốc lại đang tắc nghẽn do sự biến mất của những nhà đầu cơ lướt sóng ngắn hạn cũng như tâm lý phòng thủ từ nhóm cá nhân - hộ gia đình muốn mua nhà đất để ở hoặc tích trữ tài sản.

“Mức giá chưa điều chỉnh theo sự suy giảm của sức cầu là do những người đang nắm giữ nguồn cung hiện tại vẫn còn trong khả năng cầm cự được”, ông Chánh lý giải.

Làn sóng bán tháo ghi nhận trong những ngày gần đây mới là phần nổi của tảng băng chìm. Cụ thể, ông Chánh ước tính trong 100 nhà đầu tư thì chỉ mới có khoảng 10-15 người phải bán với giá bằng hoặc thấp hơn một chút so với giá mua ban đầu. Khi 50-70 người đồng loạt bán cắt lỗ, thị trường sẽ có mức điều chỉnh giá mạnh.

Giá thị trường sẽ chạm đáy trong 6-12 tháng tới

Đại diện Phú Vinh Group phân tích một trong những dòng tiền quan trọng vào bất động sản hiện nay là vốn vay ngân hàng thông qua hình thức trả góp theo tiến độ hoặc đặt cọc trước, thanh toán sau. Trong giai đoạn thị trường hưng thịnh, đây là hình thức được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng vì có thể mua cùng một lúc một số lượng lớn tài sản chỉ với số tiền hạn chế.

Thời điểm hiện tại, nhóm này vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm được kiểm soát nên lưỡng lự không muốn buông tài sản đang nắm giữ. Họ cố “gồng” bằng cách vay mượn bạn bè hoặc chấp nhận bán một vài bất động sản để nuôi những cái còn lại.

Tuy nhiên, ông Chánh đánh giá, trợ lực giúp các nhà đầu tư cầm cự giai đoạn này còn đến từ chính sách cơ cấu giảm - giãn lãi vay của các ngân hàng. Sự hỗ trợ này chỉ đến một ngưỡng nào đó vì bản thân các ngân hàng cũng phải đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn. Trong vòng sáu tháng nữa, thị trường sẽ chứng kiến làn sóng bán cắt lỗ ào ạt, tạo áp lực lên cả giá bán sơ cấp từ chủ đầu tư.

“Làn sóng này chắc chắn sẽ diễn ra. Bởi thị trường vốn đã có vấn đề, giá bất động sản tăng quá mức trong những năm gần đây, có những khu vực tăng đến 3-5 lần. Dịch Covid-19 giống như mũi kim đâm nhẹ vào chiếc bong bóng đã phồng quá căng khiến thị trường bùng nổ. Ngay cả khi dịch bệnh được kiểm soát sớm thì hiệu ứng mà nó để lại trong tám tháng qua cũng khó phục hồi nhanh chóng”, ông Chánh khẳng định.

Dự báo về sức cầu của thị trường trong nửa cuối năm, ông Sử Ngọc Khương cho rằng nhóm người mua trả góp, thanh toán bằng thu nhập hằng tháng sẽ phải thận trọng hơn trong bối cảnh rủi ro mất việc, giảm lương vẫn còn. Mãi lực sẽ đến từ nhóm nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu để ở có sẵn dòng tiền.

“Chúng tôi nhìn thấy khá đông nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vẫn đang chờ cơ hội xuống tiền cho những bất động sản có giá tốt và vị trí đẹp”, ông Khương chia sẻ.

Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Tiến Dũng cho rằng đây là giai đoạn tốt để người mua tìm được sản phẩm ưng ý với mức giá đúng với chi phí thực tế. Trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư chờ tăng giá hoặc khai thác bù lại cần hết sức cân nhắc, vì chênh lệch giữa khả năng sinh lợi từ khai thác cho thuê và lãi suất phải trả không cao.

Trước đó, CBRE từng dự báo thị trường nhà ở có thể xảy ra hai kịch bản trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến khó lường. Kịch bản thứ nhất, nếu đại dịch được kiểm soát vào tháng 6, giá nhà toàn thành phố có thể tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao như hiện nay, thậm chí tăng 5% so với năm 2019.

Ở kịch bản thứ hai, nếu đại dịch kéo dài đến tận tháng 9, giá bán nhà chung cư trên thị trường sơ cấp dự kiến giảm trung bình 6% so với năm trước, tiêu thụ căn hộ cũng lao dốc.

Trường hợp đại dịch kéo dài lâu hơn, thị trường bất động sản phải thiết lập cơ chế mới để thích ứng với hoàn cảnh đặc biệt và khác thường. Các phản ứng của thị trường địa ốc trở nên khó đoán hơn trong thời gian tới khi phụ thuộc rất lớn vào quá trình kiểm soát dịch bệnh trong nước và toàn cầu.