Nghịch lý giá bất động sản tăng cao, thanh khoản thấp

Cơn sốt bất động sản vẫn đang tiếp tục lan rộng ở nhiều tỉnh thành, điều này phần nào tạo ra thế khó cho thị trường khi người có nhu cầu thực chờ "hạ nhiệt", còn người bán lại ngập ngừng rồi “hét giá”. 

Cụ thể, theo báo cáo toàn cảnh thị trường nhà ở năm 2021 của DKRA Vietnam, bình quân giá căn hộ chào bán tại TP. Hồ Chí Minh tăng 10 - 15%. Đà tăng giá nhà trên 10% một năm cũng kéo dài liên tục trong hơn nửa thập kỷ trở lại đây song thanh khoản thị trường đang ở chiều ngược lại.

Năm 2021, TP. Hồ Chí Minh chỉ tiêu thụ được 10.749 căn hộ, thấp hơn năm 2020 (bán được 15.200 căn), kém hơn năm 2019 (tiêu thụ gần 23.000 căn) đồng thời thua xa giai đoạn 2015 - 2018 (sức mua đạt ngưỡng 25.000 - 36.000 căn mỗi năm).

Có thể thấy, giá căn hộ TP. Hồ Chí Minh năm 2021 tăng mạnh bất chấp dịch bệnh song lượng tiêu thụ lại giảm mạnh nhất 6 năm qua, thấp kỷ lục kể từ năm 2015 đến nay.

Nghịch lý giá nhà tăng, thanh khoản giảm là do nguồn cung khan hiếm, đẩy giá liên tục tăng cao. Các chủ đầu tư dần dịch chuyển về phân khúc nhà cao cấp, hạng sang và bỏ qua phân khúc nhà bình dân giá rẻ. Mặt bằng giá nhà chào bán trên thị trường sơ cấp tăng còn đến từ nguyên nhân chi phí đầu vào leo thang.

Trong năm 2021, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 22 dự án mở bán (9 dự án mới và 13 giai đoạn tiếp theo). Trong đó, căn hộ hạng A vẫn là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, chiếm 72% nguồn cung và 69% lượng tiêu thụ mới. Thị trường tiếp tục năm thứ ba liên tiếp khan hiếm căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2. Ngược lại, thị trường căn hộ siêu sang tại TP. Hồ Chí Minh đã xác lập mặt bằng giá mới lên đến gần 400 triệu đồng/m2.

Cùng chung quan điểm về nghịch lý giá nhà tăng, thanh khoản thấp, tại báo cáo thị trường quý IV/2021 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, trong quý cuối năm giá bất động sản liên tục tăng bất chấp Covid-19. Quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt dẫn đến việc giá bất động sản tăng cao. Thị trường bấtđộng sản đã xuất hiện bong bóng cục bộ; giá đất nền các khu vực tăng mạnh theo các dự án.

Tuy nhiên, theo VARS, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Lý do bởi người bán tính thêm phần trượt giá, phát triển hạ tầng và lợi nhuận vào giá trị tài sản, người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5 - 10% so với quý trước.  

Do đó, người bán nếu không chịu áp lực từ lãi vay sẽ không giảm giá, lấy mức giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện nhiều ở người bán bị áp lực ngân hàng hoặc muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận bán bằng thời điểm các quý trước đó, hoặc giảm tối đa 5% để có giao dịch. Đó chính là lý do xảy ra nghịch lý “thị trường đâu đâu cũng thấy tăng giá, nhưng đâu đâu cũng thấy than thở không bán được hàng”.

Nhìn nhận về thực tế này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, giá đất “thoát ly” giá trị thực không phù hợp với “quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu” và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, có thể trở thành “dao hai lưỡi” vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì làm tăng lượng hàng tồn kho. Người muốn mua nhà không mua nổi, người muốn bán cũng khó xuống hàng. Cuối cùng không có mấy giao dịch, đường cung - đường cầu khó gặp nhau.

“Hiện nay, TP. Hồ Chí Minh gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. Với giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm hồi cuối năm 2021 quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp tại thành phố. Trong khi đó, thu nhập của người dân lại không theo kịp với sự tăng giá của bất động sản. Chưa kể, trải qua 2 năm dịch bệnh, khả năng chi trả của người dân đã bị kéo xuống do công việc đứt gãy. Bước sang năm thứ 3, tình hình kinh tế - xã hội có nhiều biến động, giá các mặt hàng thiết yếu tăng cao, nguy cơ lạm phát vượt mức 4% sẽ xảy ra, khi đó sức mua nhà của người dân lại càng thấp”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Dự án “trao qua bán lại” khó hấp dẫn nhà đầu tư bằng các dự án mới

Trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, các dự án cũ được “trao qua bán lại” nhiều lần sẽ không hấp dẫn nhà đầu tư bằng các dự án mới bung ra thị trường.

Các dự án khi đã được trao tay qua nhiều nhà đầu tư từ F0 cho đến F1, F2, F3… chắc chắn giá bất động sản sẽ bị đội lên, lúc này người dân có nhu cầu ở thực sẽ vô cùng khó mua. Trong khi đó, dự án mới từ các chủ đầu tư uy tín thì mức giá sẽ phù hợp hơn, người dân dễ tiếp cận hơn.

“Đừng nghĩ nhà cũ mà giá rẻ, nhiều người mua nhà cũ nhưng lại đắt hơn cả nhà mới nếu không tìm hiểu kỹ. Trải qua nhiều lần trao tay ở các đời nhà đầu tư, giá nhà sẽ tăng lên. Khi đó, mua nhà mới trực tiếp từ chủ đầu tư dự án sẽ có khả năng nhận được mức giá phù hợp hơn”, ông Châu nói.

Chia sẻ với báo chí, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cũng cho hay: “Các dự án đã bán có thể không thu hút được nhà đầu tư đâu vì giá cao quá. Dự án mới sẽ thu hút hơn, thiết lập giá ở mức hợp lý để còn bán ở các giai đoạn sau. 

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã bị “mắc kẹt” do mua đất vào các đợt sốt nóng, trong khi sự phát triển hạ tầng, dịch vụ chưa theo kịp. Giá nhà đất chào bán cao nhưng không dễ bán đang làm khó chính các chủ đầu tư dự án dự định tung hàng trong năm nay. Thực tế, một số dự án liền kề, shophouse đã đưa ra mức giá bán tăng gần gấp đôi so với năm ngoái nhưng không dễ tìm người mua”.

Theo đó, các chuyên gia cho biết, nếu không tính toán đúng nhu cầu thị trường, các nhà đầu tư này sẽ tự tạo thế khó cho mình “tiến không được, lùi không xong”.

“Giá nhà tăng cao, trong khi thanh khoản thấp, nhà đầu tư rất dễ rơi vào tình cảnh “gậy ông đập lưng ông”. Ôm hàng nhưng khó bán, bán không ai mua sẽ khiến nhà đầu tư lãi ảo. Đặc biệt, với những nhà đầu tư đang chịu áp lực lãi vay ngân hàng, thực tế này sẽ vô cùng bất lợi”, ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.