Những "đỉnh" giá mới được thiết lập

Đến thời điểm hiện tại, hầu hết các đơn vị nghiên cứu lĩnh vực bất động sản đã đưa ra báo cáo bán niên về thị trường. Điểm chung của các báo cáo này đều cho thấy, giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã thiết lập một mặt bằng mới, đặc biệt là tại thị trường sơ cấp. 

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, giá bán căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm dao động từ mức thấp nhất là 1.556 USD/m² đến cao nhất đạt 15.009 USD/m². Dữ liệu chi tiết cho thấy, mỗi phân hạng đều có mức tăng mạnh, trong đó căn hộ hạng sang tăng gần 30% so với thời điểm đầu năm ngoái.

Tương tự, trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022, DKRA Việt Nam cho biết, giá bán sơ cấp ngày càng tăng, thị trường TP. Hồ Chí Minh không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới. Đặc biệt ở các phân khúc nhà phố thương mại hay biệt thự trên thị trường sơ cấp với mức giá bán lên đến 700 tỷ đồng/căn.

Mức giá kỷ lục ở trên được xác định ở “siêu dự án” mang tên The Rivus Elie Saab được phát triển bởi Masterise Homes. Cụ thể, các sản phẩm biệt thực chào bán ở đây có giá từ 500 - 700 tỷ đồng mỗi căn. Theo giới thiệu của đơn vị phát triển dự án, đây được gọi là các biệt thự hàng hiệu, được “may đo” dành riêng cho cộng đồng siêu giàu và chủ nhân có gu thưởng lãm nghệ thuật.

Trước đó, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận nhiều dự án nhà liền thổ có mức giá hàng trăm tỷ đồng mỗi sản phẩm. Đơn cử, Tập đoàn Trung Thủy công bố giá bán dự án biệt thự Lancaster Eden khoảng 100 tỷ đồng/căn. Với tổng diện tích khu đất hơn 1ha, Khu biệt thự Lancaster Eden gồm 13 biệt thự được xây dựng 1 hầm, 1 trệt và 2 lầu.

Tập đoàn Vạn Phúc cũng đã công bố các căn biệt thự Van Phuc Mansion và Parkview Shop Villas với số lượng có hạn, nằm trong Khu đô thị Van Phuc City rộng khoảng 200ha (TP. Thủ Đức). Mỗi căn biệt thự đơn lập Van Phuc Mansion có giá bán 160 tỷ đồng, còn Parkview Shop Villas có giá bán từ 59 tỷđồng/căn.

Xoay quanh khu Thủ Thiêm, dự án The Global City mới ra mắt cũng có giá bán chạm ngưỡng 400 triệu đồng/m² với số lượng hạn chế. Căn nhà phố thương mại diện tích 95m² được xây dựng 1 tầng trệt, 4 tầng lầu, với tổng diện tích sàn sử dụng là 360m² có giá hơn 38 tỷ đồng.

Không riêng TP. Hồ Chí Minh, tại Hà Nội, thị trường sơ cấp ở phân khúc căn hộ cũng đã ghi nhận những mức giá đạt ngưỡng cao kỷ lục. Theo dữ liệu từ CBRE, giá bán căn hộ trung bình ở Hà Nội đã đạt ngưỡng 1.293 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ và cao hơn nhiều so với mức tăng 4 - 5% của TP. Hồ Chí Minh. Thậm chí, các dự án cao cấp ở một số quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình còn có mức tăng trên 10% theo năm.

Nhìn chung toàn thị trường, chuyên trang Batdongsan.com.vn cho biết, trong quý II vừa qua, chung cư ở TP. Hồ Chí Minh chỉ tăng giá 4% ở phân khúc cao cấp, trung cấp và 7% ở phân khúc bình dân so với năm 2021. Còn ở Hà Nội, phân khúc bình dân tăng giá đến 14%, trung cấp tăng giá 7% và cao cấp tăng giá 12%.

Thị trường địa ốc mất cân đối

Đánh giá về thị trường địa ốc trong 6 tháng đầu năm 2022, các chuyên gia cho rằng, thị trường chưa hồi phục và phát triển như mong đợi, ngược lại còn đang chịu nhiều tác động khiến diễn biến có chiều hướng xấu hơn.

Chia sẻ với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, thị trường bất động sản hiện đang có nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, bất ổn. Trong đó, việc các thành phố lớn phát triển “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp là một minh chứng điển hình.

Theo ông Châu, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế do nhiều yếu tố, nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân tăng cao, việc tập trung phát triển sản phẩm bất động sản cao cấp không phải là một biểu hiện tốt mà đang tạo ra nhiều nguy cơ tiềm ẩn cho thị trường. Cụ thể, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở sẽ liên tục tăng và cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Bài toán an cư cho phần lớn người dân trong xã hội không được giải quyết, việc phân bổ bất động sản trung bình cho đầu người ngày càng khó khăn. Từ đó, dễ tạo ra những bất công trong xã hội, khó đảm bảo được việc phát triển kinh tế, an sinh xã hội một cách bền vững. 

“Phải có cung mới có cầu, không phải tự nhiên các nhà phát triển bất động sản lại đi phát triển các dự án triệu đô trong khi người dân không có tiền sở hữu. Chắc chắn sẽ có một bộ phận có thể mua được những sản phẩm cao cấp này. Tuy nhiên, bộ phận này trong toàn thể dân số Việt Nam là không nhiều. Vì vậy, việc phát triển phân khúc nhà ở hạng sang, hàng hiệu nên chỉ ở mức vừa phải để còn dành quỹ đất tạo lập các dự án trung cấp, bình dân đáp ứng được đa số nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay”, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Tại một hội thảo về thị trường bất động sản, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cũng cho rằng, mức giá bất động sản trên thị trường đang trong xu hướng tăng cao. Hiện, thị trường các thành phố lớn không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có chỉ nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang. Chính sự xuất hiện của các dự án này đã đẩy giá bán căn hộ ở đô thị đó tăng vọt.

Với phân khúc nhà liền thổ, giá tăng mạnh khi các dự án mới xác lập mức giá kỷ lục. Giá loại hình nhà phố và biệt thự tăng gần tương đương nhà phố thương mại do nhu cầu nhà đầu tư ở phân khúc này lớn trong khi số lượng sản phẩm có giới hạn đã đẩy giá bán tăng.

“Đây là những biểu hiện sẽ gây ra nhiều khó khăn cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong hiện tại và thời gian tới. Đà tăng giá bất động sản ở thị trường sơ cấp nếu không dừng lại, nguồn cung giữa các phân khúc trung - cao cấp không được cân đối, thị trường sẽ khó phát triển bền vững”, ông Kiệt nhấn mạnh. 

Tuy nhiên, theo các chuyên gia của DKRA, trong thời gian ngắn, giá bất động sản vẫn sẽ tiếp tục tăng. Đặc biệt, trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang do lạm phát, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn thì việc giá nhà leo thang là tất yếu.

“Cơ sở để kìm giá nhà đất chỉ có thể đến từ sự tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song song đó là tăng cường sự quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng sốt đất ảo”, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D tại DKRA Việt Nam nói.

Xu hướng thuê nhà thay mua được nhiều người lựa chọn

Trong bối cảnh giá nhà leo thang từng ngày, thị trường địa ốc phát triển bất ổn, Nhà nước có nhiều động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng khiến người có nhu cầu mua nhà khó tiếp cận vốn vay. Vì vậy, một bộ phận không nhỏ đã có xu hướng chuyển sang thuê nhà thay mua để giảm áp lực tài chính từ lãi vay.

Ghi nhận thực tế từ chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, khoảng 10 dự án đang mở bán tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đều có tỷ lệ hấp thụ hầu hết không vượt quá 50% nguồn hàng. Nhu cầu tìm mua trên nền tảng này trong 7 tháng đầu năm cũng ghi nhận sụt giảm 3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trong lúc này, lượng quan tâm đến phân khúc cho thuê nhà mặt phố, chung cư và biệt thự lại tăng đáng kể, lần lượt 61%, 35% và 16%.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, cho thuê nhà mặt phố và chung cư đang và sẽ tiếp tục có mức độ quan tâm cũng như thanh khoản tốt.

Tương tự, báo cáo mới nhất của Chợ Tốt Nhà cho thấy lượng tương tác với các tin rao bán giảm xuống bởi giá nhà đang neo cao trong bối cảnh thu nhập người dân sụt giảm vì đại dịch. Trong khi đó lượt liên lạc thực tế trung bình trên mỗi tin rao thuê đã tăng gấp đôi sau giai đoạn Tết Nguyên đán và duy trì đến hiện tại.

Riêng với phân khúc căn hộ dịch vụ, dữ liệu của Savills chỉ ra, công suất cho thuê đã đạt 74%, đây là mức cao nhất kể từ khi đại dịch xuất hiện. 

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận, bên cạnh xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà của một bộ phận người trẻ, sự phục hồi mạnh mẽ của phân khúc cho thuê ở các thành phố lớn còn được thúc đẩy bởi sự trở lại của nhiều nhóm khách khác nhau.

Cụ thể, từ khi Việt Nam mở cửa đường bay, các chuyên gia nước ngoài đã quay trở lại, cùng với đó là sinh viên quốc tế, cũng như sinh viên và người lao động từ các tỉnh thành khác nhau của Việt Nam trở về thành phố lớn. Vì vậy, trong thời gian tới thị trường sẽ đón nhận nhu cầu thuê nhà tăng cao.

Đánh giá về xu hướng thuê nhà đang ngày càng chiếm sóng, ông Lê Hoàng Châu, cho rằng, đây là sự dịch chuyển tất yếu khi mà người có nhu cầu ở thật không đáp ứng được khả năng chỉ trả để sở hữu một ngôi nhà. Đặc biệt, trong bối cảnh các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ việc cho vay mua bất động sản, tác động trực tiếp đến các hộ gia đình có nhu cầu mua ở thật. 

Dự đoán trong thời gian tới, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận, xu hướng này vẫn sẽ được duy trì, thậm chí là ngày càng nổi bật. Bởi giá nhà vẫn không ngừng leo thang và những khó khăn của thị trường bất động sản vẫn chưa được giải quyết.