Ngày 26/6/2015, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg quy định cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư khi thực hiện Dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao. Nội dung của Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg đã tháo gỡ được các vướng mắc đối với các Dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất trong thời gian qua. Cụ thể như sau:

Một là, vướng mắc trong xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán

Theo quy định của chính sách tài chính đất đai, việc xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán chỉ được thực hiện khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất. Thực tế ở thời điểm ký Hợp đồng BT, hầu hết quỹ đất thanh toán chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất. Do đó, việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán tại thời điểm ký Hợp đồng BT không có căn cứ pháp lý để thực hiện.

Tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg đã quy định quỹ đất thanh toán gồm: (i) Đất xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ sử dụng để thanh toán Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới. Theo đó, tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg đã quy định về quy trình đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ để cơ quan chức năng của địa phương và Nhà đầu tư có cơ sở thực hiện các nội dung công việc trước khi được giao đất tương ứng với từng loại quỹ đất thanh toán theo quy định tại pháp luật về đất đai (như: (i) Lập quy hoạch chi tiết 1/500 trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (ii) Lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (iii) Ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định; (iv) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt) nhằm đẩy nhanh tiến độ giao quỹ đất thanh toán theo quy định tại pháp luật về đất đai cho Nhà đầu tư. Khi quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg đã quy định giá trị quỹ đất thanh toán là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xác định tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai làm căn cứ thanh toán bù trừ với giá trị Dự án BT.

Hai là, vướng mắc về thời điểm thực hiện thanh toán Hợp đồng BT

Các chính sách trước Nghị định số 15/2015/NĐ-CP quy định về thời điểm thanh toán Hợp đồng BT, là thời điểm sau khi công trình BT hoàn thành. Quy định này chưa thật sự phù hợp với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất. Vì các lý do sau:

Thứ nhất, về phía Nhà đầu tư, mặc dù đã đầu tư vốn trong một khoảng thời gian để thực hiện Hợp đồng BT nhưng vẫn phải tốn nhiều thời gian thực hiện các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai để được: giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán, công nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính.v.v... Kết thúc quy trình này, Nhà đầu tư mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đối với quỹ đất thanh toán.

Thứ hai, về phía Nhà nước, thực tế có trường hợp đã thu xếp được quỹ đất thanh toán, được Nhà đầu tư chấp nhận nhận đất và không tính lãi suất của phần vốn vay thực hiện dự án BT kể từ ngày nhận bàn giao đất cho đến khi công trình hoàn thành; song các bên không thực hiện được.

Tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg đã quy định thời điểm thanh toán Dự án BT bằng quỹ đất là thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư. Thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất được triển khai đồng thời hoặc sau khi hoàn thành Dự án BT theo quy định tại Khoản 3 Điều 43 Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ về đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Ngoài ra, để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước và Nhà đầu tư, tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg cũng đã quy định về việc chấm dứt khoản lãi vay trong phương án tài chính của Hợp đồng BT kể từ ngày Nhà đầu tư được Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất; đồng thời quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất của quỹ đất thanh toán tương ứng với phần gí trị Dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng và phần nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành của phần giá trị chênh lệch mà Nhà đầu tư đã nộp trong trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị Dự án BT.

Ba là, vướng mắc khi sử dụng cơ sở nhà, đất cũ làm quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới

Thực tế thời gian qua đã có một số trường hợp đề xuất thực hiện Hợp đồng BT theo phương thức: Nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng công trình tại vị trí mới theo quy hoạch, bàn giao cho nhà nước và đề nghị được thanh toán bằng giá trị cơ sở nhà đất tại vị trí cũ. Đây là phương thức linh hoạt, có hiệu quả và giảm đáng kể áp lực chi đầu tư từ ngân sách nhà nước. Song, thực tế thực hiện đang gặp vướng mắc với quy định của pháp luật đất đai như: cơ sở cũ chưa có quy hoạch về mục đích sử dụng đất, chưa có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, làm căn cứ để xác định giá trị quỹ đất thanh toán.v.v. Vì thế, trước khi thực hiện các Bộ, ngành, địa phương đều phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo đối với từng trường hợp cụ thể.

Nghị định số 15/2015/NĐ-CP ban hành với quy định dự án do nhà đầu tư thực hiện để thu hồi vốn đầu tư công trình kết cấu hạ tầng được triển khai đồng thời hoặc sau khi hoàn thành công trình kết cấu hạ tầng theo thỏa thuận tại hợp đồng dự án. Quy định này đã phần nào tháo gỡ được vướng mắc về thời điểm thanh toán nêu trên. Tiếp theo, tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg đã quy định rõ việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán đối với cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ gồm: (i) Giá trị quyền sử dụng đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê); (ii) Giá trị tài sản trên đất (đảm bảo phù hợp với giá trị thực tế còn lại theo kết quả đánh giá lại, không thấp hơn giá xây dựng mới cùng loại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nhân (x) với tỷ lệ chất lượng còn lại tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ).

Trong điều kiện ngân sách nhà nước còn hạn hẹp như hiện nay và thực tế vướng mắc trong thanh toán Dự án BT bằng quỹ đất thời gian qua thì việc Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg nêu trên là một giải pháp cấp thiết và hiệu quả nhằm thúc đẩy phát triển đầu tư Dự án theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao.

Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg có hiệu lực kể từ ngày 15/8/2015.