Theo thống kê mới nhất đến tháng 6/2023 của Savills Hà Nội cho thấy, nguồn cung nhà ở xã hội cho công nhân hiện vẫn còn hạn chế, mới chỉ đáp ứng được gần 30% nhu cầu thực tế của công nhân lao động, còn thiếu hụt tới 70%.

Lệch pha cung - cầu

Thực tế tại Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021 - 2030, Hà Nội đặt mục tiêu phát triển khoảng 1,25 triệu m2 sàn nhà ở xã hội đến năm 2025. Thế nhưng đến nay, trên địa bàn thành phố mới có 4 dự án hoàn thành toàn bộ và 1 dự án hoàn thành một phần với khoảng 345.000 m2 sàn nhà ở, đạt 27,6% so với mục tiêu đề ra. 

Thống kê gần đây của Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh về nhà ở xã hội cho thấy, hiện nay trên địa bàn Thành phố có 9 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với diện tích đất 17,54 ha, quy mô 6.383 căn hộ. Quy mô lớn nhất là dự án Khu dân cư xã Vĩnh Lộc A (huyện Bình Chánh) do Công ty cổ phần Địa ốc Sông Đà An Nhân làm chủ đầu tư với 1.344 căn hộ. 

Tuy nhiên, theo ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh), tiến độ phát triển nhà ở xã hội như hiện nay là còn khá chậm, gây nhiều áp lực cho việc đáp ứng mục tiêu phát triển 2.500.000 m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội đến năm 2025 (tương đương 35.000 căn) theo quyết định số 4151/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh về phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố giai đoạn 2021 – 2025.

Những vướng mắc chính 

Cụ thể, công tác quy hoạch liên quan đến xây dựng, phát triển nhà ở xã hội còn nhiều bất cập, hạn chế. Hầu hết các địa phương đều bố trí các vị trí đẹp để xây dựng nhà ở thương mại, hạng sang, đẩy phân khúc nhà ở xã hội ra xa. Điều này dẫn đến việc nhà ở xã hội xây dựng lên nhưng người dân không mặn mà.

Có thể kể đến Dự án khu nhà ở xã hội ở huyện Quốc Oai. Từ năm 2018, Sở Xây dựng Hà Nội thông báo nhận hồ sơ mua nhà và cho thuê nhà tại dự án này. Tuy nhiên, sau 15 lần mở bán, chủ đầu tư vẫn chưa bán hết số căn hộ để bán, còn số căn hộ cho thuê thì vẫn chưa có khách. Trong khi đó, những dự án nhà ở xã hội được bố trí gần với trung tâm lại có quy mô nhỏ nên xảy ra việc tranh giành để mua. 

Nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư không mặn mà với việc xây dựng nhà ở xã hội vì những vướng mắc thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, quy trình phê duyệt kéo dài, trong khi đó lợi nhuận rất thấp so với việc phát triển nhà ở thương mại.  

Theo các chủ đầu tư, một trong những lý do khiến doanh nghiệp chần chừ nhất đó là vấn đề thủ tục còn phiền hà. Các dự án nhà ở xã hội thường vướng thủ tục trong xác định giá bán, khiến doanh nghiệp khó quyết toán hoặc cấp sổ hồng cho người mua chậm trễ. Về thuế, đối với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê, thường được giảm 70% thuế giá trị gia tăng nhưng Luật Thuế lại không có khoản này. Doanh nghiệp đầu tư làm nhà ở xã hội gặp nhiều rắc rối, khó khăn sẽ dần mất động lực để làm các dự án tiếp theo. 

Cũng theo các chủ đầu tư, cơ chế ưu đãi có nhưng chưa rõ ràng và chưa đủ hấp dẫn. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn yêu cầu phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính.

Luật Nhà ở 2014 quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Nhưng trên thực tế, có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí. Trong khi đó, chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, làm giảm thu hút đầu tư và không khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê. 

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ: “Các thủ tục, quy trình cần được xử lý nhanh gọn hơn, giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách dễ dàng, thực hiện quá trình đầu tư nhanh, rút ngắn thời gian để nhanh chóng thu hồi vốn, đạt mức lợi nhuận cao”.

Tại một số địa phương xuất hiện tình trạng cò mồi trung gian, lợi dụng sự khan hiếm nhà ở xã hội đã giao, mua bán không đúng quy định nhằm trục lợi. Trên các trang mạng xã hội, nhiều khu nhà ở xã hội dù chưa đủ điều kiện bán nhưng đã có hàng chục bài viết quảng cáo mời gọi mua nhà, nhận hồ sơ với các chính sách ưu đãi, hỗ trợ vay vốn khá chi tiết.

Đơn cử như tại Khu nhà ở Bắc Từ Sơn, theo kiểm tra hồi giữa năm 2022, trong 107 khách hàng ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư, chỉ có 33 hợp đồng hợp lệ được gửi danh sách về Sở Xây dựng, còn có tới 74 hợp đồng không hợp lệ. Ngoài ra, có 54 hộ sinh sống tại khu nhà ở nhưng chưa ký hợp đồng; 9 hộ kinh doanh tại tầng 1 ký hợp đồng mua bán/trả góp với chủ đầu tư. 

Giải toả “cơn khát” 

Mới đây, Đề án “ Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” đã chính thức được Thủ tướng Chính phê duyệt. Song song với đó, Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng, khi chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay thông thường. Đề án này sẽ gỡ được nút thắt pháp lý, giải bài toán tín dụng, khơi thông, giải tỏa cơn khát để phát triển nhà ở xã hội.  

Ông Lê Văn Nghĩa - Trưởng ban Quản lý các thiết chế Công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam chia sẻ, để hoàn thành mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ cho công nhân, chính quyền địa phương cần bố trí đủ nguồn vốn để giải phóng mặt bằng khu đất quy hoạch thiết chế công đoàn và xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài phạm vi xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, ông Nghĩa đề xuất Bộ Xây dựng cần xây dựng quy trình triển khai dự án nhà ở xã hội một cách cụ thể để doanh nghiệp và cơ quan quản lý thực hiện, đồng thời tham mưu cho Chính phủ ban hành các nội dung liên quan đến tiêu chí mua, thuê nhà ở theo hướng giảm thiểu một số thủ tục.

Ngoài ra, ông cũng đề xuất Chính phủ xem xét ban hành gói tín dụng dành riêng cho công nhân, người lao động mua và thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với mức lãi suất vay ưu đãi không quá 4%/năm và thời hạn vay không ít hơn 25 năm, nhằm đảm bảo phù hợp với mức thu nhập của người dân.