Định giá đất - "nút thắt" cản trở tiến độ triển khai các dự án đầu tư

Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Lê Trọng Minh - Tổng Biên tập Báo Đầu tư cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò quan trọng trong “hệ sinh thái” kinh tế và liên quan trực tiếp đến nhiều ngành kinh tế: công nghiệp xây dựng, dịch vụ, du lịch, lưu trú, sản xuất vật liệu, tài chính, ngân hàng...; tác động đến chuỗi sản xuất như vật liệu, sắt thép, đồ gia dụng, thị trường vốn, tín dụng, thị trường lao động...; ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, an sinh xã hội, việc làm.

Quản lý và phát triển tốt thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi thu hút đầu tư, huy động nguồn nội lực to lớn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Đó cũng chính là nội dung nêu tại Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023 của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, Công điện số 469/CĐ-TTg đã chỉ rõ, thời gian qua, thị trường BĐS còn nhiều khó khăn do nguyên nhân khách quan, nhưng nguyên nhân chủ quan là chính trong đó có việc xác định giá đất.

Về vấn đề này, Thương trực Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều văn bản chỉ đạo tháo gỡ, khó khăn vướng mắc trong công tác định giá đất, gồm: Thông báo số 244/TB-TTg ngày 26/6/2023; Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023…

Theo ông Lê Trọng Minh, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất đang là “nút thắt” lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án BĐS. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Trước tình hình đó, Thủ tướng Chính phủ đã ký Công điện số 634/CĐ-TTg ngày 10/7/2023 tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Theo đó, trước ngày 31/7/2023 trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

“Chính vì vậy, việc sửa đổi các văn bản trên theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng cường trách nhiệm của cá nhân người đứng đầu; đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát không gây thiệt hại cho người dân, doanh nghiệp là yêu cầu của thực tiễn cần trao đổi, bàn thảo đóng góp ý kiến của các đại biểu, chuyên gia, doanh nghiệp tại hội thảo này”, ông Minh nói.

Bổ sung dữ liệu đầu vào

Hiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT đang được Bộ Tài nguyên - Môi trường lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan có liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi.

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, việc sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT là rất cần thiết để giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp, từ đó tạo bước ngoặt cho thị trường BĐS hồi phục sau giai đoạn khó khăn vừa qua.

Nêu ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, doanh nghiệp cho rằng, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, thì mỗi loại đất cần có phương pháp xác định giá đất khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế.

“Do đó, việc sử dụng phương pháp định giá đất chưa phù hợp có thể dẫn tới việc định giá đất chưa chính xác, chưa phù hợp gây ách tắc trong quá trình định giá và chậm triển khai thực hiện dự án”, bà Hồng bày tỏ.

Ở khía cạnh khác, TS. Trần Xuân Lượng - Chuyên ngành BĐS, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, theo quy định hiện hành, hiện có 5 phương pháp định giá đất, gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Nhìn chung, các phương pháp định giá đất ở nước ta được đánh giá về cơ bản là phù hợp với thông lệ quốc tế và quán triệt nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất” (điểm c, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013).

Ông Lượng lưu ý, tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường và đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các nghị định, thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa phải “nâng lên, đặt xuống” xem thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp.

Phân tích thêm về các phương phá xác định giá đất, đại diện Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cần hiểu rõ nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp và sát với giá trên thị trường, có thể được nói đến là: Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập).

Mặt khác, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập; Chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường.

Những yếu tố trên rõ ràng liên quan đến thông tin dữ liệu đầu vào, đây là vấn đề quyết định cho việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không. Mỗi loại đất, mỗi loại hình BĐS sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau.

“Đã có nhiều ý kiến tranh luận xung quanh vấn đề này, và nếu không quy định rõ ràng và chặt chẽ sẽ rất khó để làm cơ sở đưa ra mức định giá chuẩn cho giá đất. Trước năm 2006, chúng ta bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn. Từ năm 2014 đến nay thì bỏ quy định này và từ đó dữ liệu chuẩn về BĐS gần như bằng “0” và phụ thuộc hoàn toàn vào ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực. Trong khi các hoạt động này dễ phát sinh bất cập trong việc kê khai “hai giá” như đã diễn ra thời gian vừa qua”, ông Lượng nêu rõ.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP. Hồ Chí Minh khuyến nghị, không nên bỏ qua phương pháp thặng dư. Phương pháp so sánh chỉ phù hợp với những BĐS có diện tích nhỏ lẻ, có giao dịch tương đồng phổ biến.

Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu, các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin.

Theo bà Giang, trong trường hợp BĐS có diện tích lớn, hoặc dự án phát triển, thì số lượng BĐS so sánh tương đồng nhau là không nhiều, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến kết quả định giá.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng hệ số điều chỉnh thường được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh chính xác biến động thị trường trong thời gian ngắn.

“Việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp”, bà Giang nói.