Theo quy định hiện hành, đơn vị kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định 6 tỷ đồng, mới được cấp giấy phép thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực từ 1.7.2015 đã nâng mức vốn này lên 20 tỷ đồng, cao hơn 14 tỷ đồng so với điều kiện hiện hành. Và Điều 80 của Luật Kinh doanh bất động sản cũng đưa ra quy định hồi tố, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng điều kiện 20 tỷ đồng vốn pháp định phải bổ sung đủ điều kiện này trong thời hạn một năm kể từ ngày luật có hiệu lực thi hành.

Quy định này được cho là phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, vì Luật Đầu tư (sửa đổi) đã xác định, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, nên doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Vì thế, dù Luật Doanh nghiệp (sửa đổi) không quy định về vốn pháp định thì Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra khái niệm vốn pháp định vẫn hoàn toàn phù hợp. Vấn đề đang khiến dư luận băn khoăn là nên hiểu như thế nào về khái niệm vốn pháp định - đó là một khoản vốn mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có, tồn tại và duy trì trong suốt thời gian hoạt động kinh doanh của mình hay chỉ là điều kiện để thành lập doanh nghiệp như quy định hiện hành?

Luật sư Phan Thị Ngọc Thắng chỉ rõ, thông lệ thế giới không áp dụng hồi tố với những hoạt động được thực hiện trước thời hiệu của luật, nhưng nay Luật Kinh doanh bất động sản có quy định hồi tố với những doanh nghiệp kinh doanh trong ngành. Thậm chí, Nghị định 153 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản nhấn mạnh, doanh nghiệp thành lập sau ngày 9.11.2007 phải bổ sung vốn pháp định thêm 14 tỷ đồng, còn doanh nghiệp thành lập trước đó phải đăng ký vốn pháp định là 20 tỷ đồng. Bởi thế, vốn pháp định không còn mang ý nghĩa là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật hiện hành.

Với cách hiểu này, vốn pháp định sẽ là một khoản vốn chết mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải để lại trong ngân hàng hoặc bằng một loại tài sản cố định khác. Trong khi đó,  Luật Đất đai và chính Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định, doanh nghiệp đầu tư bất động sản phải có vốn sở hữu chiếm 20 - 30% tổng số vốn thực hiện của dự án. Và doanh nghiệp phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 42 của Luật Đầu tư 2014. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1-3% vốn đầu tư của dự án. Khoản ký quỹ này được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả theo quy định của pháp luật. Như vậy, số tiền chủ đầu tư dự án bất động sản phải bỏ ra để được cấp phép đầu tư không nhỏ, nên sẽ thêm khó khăn cho doanh nghiệp khi đã có một khoản vốn chết ở ngân hàng hoặc ở một tài sản cố định.

Mức vốn pháp định được Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra nhằm ngăn ngừa những đơn vị có tiềm lực tài chính yếu vẫn tham gia đầu tư, gây thiệt hại to lớn cho người mua khi họ không có khả năng hoàn thành dự án, công trình. Bởi, đơn vị nào đáp ứng được mức vốn này cũng sẽ có khả năng khắc phục những rủi ro trong quá trình đầu tư. Song hình thức kinh doanh này bao gồm cả doanh nghiệp cung ứng dịch vụ bất động sản và đầu tư bất động sản, với yêu cầu khác nhau về mức vốn pháp định. Và nếu hiểu không đúng về khái niệm này sẽ khiến nhiều đơn vị ngần ngại quay lại thị trường bất động sản, dù đang có những tín hiệu tích vực. Vì vậy, để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này cần đưa ra giải thích khái niệm vốn pháp định. Song nên nhớ, giải thích pháp luật là chức năng của UBTVQH, không thể thực hiện trong một nghị định của Chính phủ.