Trong báo cáo về việc thực hiện Nghị quyết Quốc hội khóa XIII giám sát chuyên đề, hoạt động chất vấn thuộc phạm vi trách nhiệm của Bộ từ tháng 12/2015 – 9/2018, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá về thị trường BĐS thời gian qua, giá trị tồn kho và thực trạng các dự án condotel, officetel.

Nhiều rủi ro do tính pháp lý

Cụ thể, theo Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, thị trường BĐS năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2018 nhìn chung phát triển khá ổn định. Giá nhà ở không có nhiều biến động lớn, một số dự án tại các khu vực gần trung tâm, có hạ tầng đầy đủ, chủ đầu tư có uy tín, triển khai đúng tiến độ, giá chào bán tăng nhẹ.

Tuy nhiên, sau 3 năm tăng trưởng liên tục (từ 2013 – 2016), thị trường BĐS 2017 có xu hướng chững lại.

Tính đến ngày 20/8/2018, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 24.000 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở quý I/2013 đã giảm gần 105.000 tỷ đồng (giảm 81,57%).

Về cơ cấu hàng hóa, các sản phẩm ngày càng phong phú đa dạng về chủng loại, phân khúc như BĐS nhà ở chung cư, nhà ở liền kề, BĐS nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng và trung tâm thương mại cho thuê…

Số liệu được Bộ trưởng Phạm Hồng Hà đưa ra từ 71 dự án BĐS do Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở từ đầu năm 2015 đến nay có khoảng 25.639 căn hộ condotel, officetel, tập trung chủ yếu ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Ngoài ra, còn có hàng chục nghìn căn condotel, officetel do các địa phương thẩm định, cấp phép theo thẩm quyền.

"Trong khi đó, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua", báo cáo của Bộ Xây dựng nêu.

Thời gian qua, có nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng được các địa phương cấp phép, nguồn cung loại hình BĐS này lớn và đa dạng. Theo đánh giá của một số công ty nghiên cứu BĐS, khả năng hấp thụ các căn hộ nghỉ dưỡng còn hạn chế.

Trước thực tế trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà kiến nghị trong thời gian tới cần kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án BĐS cao cấp, các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung – cầu tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường BĐS, bảo đảm tuân thủ pháp luật, hiệu quả đầu tư, ngăn chặn các hành vi trục lợi, tham nhũng, làm thất thoát tài sản nhà nước, nhất là trong sử dụng đất đai.

Kiểm soát cấp phép đầu tư mới

Quý III/2017, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) từng có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng đặc biệt quan tâm đến những bất ổn tiềm ẩn của thị trường căn hộ condotel, mô hình đầu tư mới mẻ nhanh chóng tạo cơn sốt gần đây.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017- 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ condotel được mở bán. Đa số các sản phẩm có diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2.

Trong quý II/2018, công ty DKRA Việt Nam cũng công bố diễn biến thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc trong các tháng 4, 5, 6/2018 với lượng tồn kho vọt lên cao. Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ được 850 căn.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ theo khu vực đang ở mức báo động. Đơn cử, Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu có thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61-60%.

Trong khi đó, các thành phố du lịch biển còn lại có tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ được 26%, Bình Định: 22%, Đà Nẵng: 9%. Như vậy, lượng hàng tồn kho căn hộ nghỉ dưỡng tại 3 tỉnh, thành này lần lượt là 74%, 78% và 91%.

Mới đây, tại báo cáo tình hình BĐS quý III/2018, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cũng đưa ra nhận định về thị trường BĐS nghỉ dưỡng 9 tháng đầu năm 2018.

Hội Môi giới BĐS ước tính, hiện thị trường vẫn còn khoảng 15.000 – 20.000 căn condotel chưa bán được. Đồng thời cho rằng đã đến thời điểm nên tạm dừng phát triển mới các dự án BĐS nghỉ dưỡng để tập trung hoàn thành các dự án đã và đang triển khai.

Theo ông Đính, việc đổ tiền quá nhiều vào condotel trong khi số lượng condotel lớn sẽ dẫn tới bội thực nguồn cung. Chủ đầu tư đã thu tiền một cụm, bản thân khách hàng cũng phải bỏ tiền vào đó một phần, tín dụng ngân hàng một phần. Đến khi chủ đầu tư không bán được hết hàng, ngân hàng siết tài sản này, khách hàng có thể mất trắng.

"Do đó, các cơ quan quản lý nên tạm dừng cho phát triển BĐS nghỉ dưỡng", ông Đính đề xuất.