Nút thắt cung - cầu

Bức tranh lệch pha, mất cân đối cung - cầu trên thị trường nhà ở đã hiện diện nhiều năm qua, đặc biệt là ngày càng rõ nét hơn từ năm 2022 đến nay. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, năm 2022, nguồn cung bất động sản, nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở phần lớn thuộc về phân khúc nhà ở trung - cao cấp và nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu trầm trọng. 

Đối với dự án nhà ở xã hội, năm 2022 cả nước chỉ có có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng. Đối với nhà ở công nhân, cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Trao đổi với PV, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính cho biết, trong năm 2021 và năm 2022, nước ta gần như không có dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội mới ở TP. Hồ Chí Minh, còn tại Hà Nội số lượng cũng rất ít, chỉ chiếm khoảng 7 - 8% trong tổng cung của thị trường. 

Chuyên gia này nhìn nhận, sự phát triển của nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội hiện vẫn còn rất xa vời so với nhu cầu thực của người dân. Do đó, cần xem xét lại các biện pháp để đáp ứng nhu cầu ở của người lao động bình dân; đồng thời phải coi phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ là một trong những nhiệm vụ quan trọng của cơ quan quản lý nhà nước. 

Chủ trương phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân luôn được đẩy mạnh trong các năm qua, tuy nhiên, trên thực tế có nhiều khó khăn, vướng mắc khiến nguồn cung phân khúc này vẫn chưa thể đuổi kịp nhu cầu, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Một trong những nguyên nhân là do các ưu đãi chưa đủ hấp dẫn lôi kéo các doanh nghiệp, tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn trong bối cảnh giá nguyên vật liệu tăng khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà.

Trong khi đó, việc bán nhà ở xã hội cũng không dễ khi đối tượng thụ hưởng chính sách không có đủ tài chính, cần vay mua trả góp. Nếu không hỗ trợ được mức lãi suất phù hợp thì nhà ở xã hội cũng khó tiếp cận đến đúng đối tượng. Đó là chưa kể đến hàng loạt vướng mắc khác liên quan đến thủ tục đầu tư và mua bán, cho thuê gây khó cho doanh nghiệp và cả người mua nhà. 

Kỳ vọng từ gói tín dụng 110.000 tỷ đồng

Mới đây, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn. Trong đó, gói này sẽ dành khoảng 50% cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay ưu đãi; 50% còn lại sẽ dành cho người mua và thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Bộ Xây dựng cho biết, gói tín dụng này sẽ giống với gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2016.

Cụ thể, theo như chính sách gói 30.000 tỷ đồng trước đây, 70% được dành cho những người thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng mỗi mét vuông. Thời hạn vay tối đa là 10 năm, lãi suất hàng năm ở mức 4,8 - 5%, 30% còn lại dành cho doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp nhà thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được tung ra, nhiều người có thu nhập trung bình và thấp đã có thể mua được nhà ở. Từ đó, sức nóng của phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá rẻ đã lan tỏa và giúp thị trường bất động sản dần hồi phục trở lại.

Do đó, đối với người dân và các doanh nghiệp đang tiến hành xây dựng nhà ở xã hội thì gói tín dụng mới nếu được thông qua sẽ là một tin vui lớn. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) hoan nghênh và đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét sớm chấp thuận đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng để tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030.

Theo các chuyên gia, gói 110.000 tỷ đồng trong thời điểm này là giải pháp có thể làm được, tuy nhiên ngân hàng cũng cần đảm bảo dòng tiền để vận hành. Vì vậy, các yêu cầu về điều kiện cho vay, hệ số rủi ro, chuyển nhóm nợ... đều phải được thực hiện nghiêm ngặt, bởi nếu người vay mua nhà không trả nợ đúng hạn, ngân hàng sẽ rơi vào áp lực nợ xấu, gây bất ổn và ảnh hưởng đến cả nền kinh tế nói chung. 

“Gói 110.000 tỷ đồng là một điểm sáng đáng hoan nghênh và cần được ủng hộ trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay. Song cần phải nói rõ hơn về gói hỗ trợ này, cụ thể về thời gian, mục tiêu, phương thức giải ngân… Và nếu được lấy từ nguồn ngân sách nhà nước thì có ảnh hưởng gì đến ngân sách nói chung hay không, đồng thời có ảnh hưởng như thế nào đến quá trình phát triển của bất động sản”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh lưu ý. 

Ngoài ra, theo chuyên gia này, đây là gói tín dụng mà người dân rất mong mỏi để có thể tiếp tục giấc mơ an cư, do đó, cần giải ngân đúng đối tượng, và có giải pháp để người dân có thể tiếp cận được. Theo đó, các thông tin về mua bán, cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở công nhân phải được cập nhật một cách minh bạch, rõ ràng. Bởi thực tế, có rất nhiều người vượt điều kiện mua nhà ở xã hội vẫn được duyệt hồ sơ và tình trạng mua đi bán lại nhà ở xã hội vẫn diễn ra. Dẫn tới người có nhu cầu thực lại không tiếp cận được. Câu chuyện trục lợi chính sách tiếp diễn sẽ làm giảm đi hiệu quả cũng như mục tiêu nhân văn của gói tín dụng. 

Cũng theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, phát triển nhà ở xã hội là một bài toán khó, cần đi từ quy hoạch của Trung ương đến địa phương, tạo ra kết nối hạ tầng, tiện ích để đảm bảo không gian sống chất lượng cho người dân. Bên cạnh đó, phải thay đổi cách nhìn, tư duy chứ không nên coi nhà ở xã hội là "sự bố thí". 

"Không nên tư duy nhà ở xã hội thì chất lượng thấp vì điều đó dẫn đến việc xây dựng không đảm bảo, kỹ thuật xây dựng kém, khiến công trình xuống cấp, nứt nẻ, bong tróc trong sau vài năm sử dụng. Điều này dẫn đến lãng phí tài sản xã hội, tài sản của người dân. Vì vậy phải có sự quản lý chặt chẽ về chất lượng dự án nhà ở xã hội. Cần hiểu tầm quan trọng của công trình và không có sự phân biệt về chất lượng xây dựng công trình của nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói thêm.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty GP.INVEST cho rằng, cần có một quỹ đầu tư phát triển nhà ở xã hội như đề xuất của Bộ Xây dựng mới đây nhưng không chỉ dùng để hỗ trợ tín dụng cho dự án nhà ở xã hội mà nên có một phần dành cho các địa phương để tập trung hỗ trợ về hạ tầng kỹ thuật cho các dự án nhà ở xã hội.

“Trước hết là vấn đề quy hoạch và quỹ đất, phải lựa chọn các khu nhà ở xã hội tập trung ở vị trí quy hoạch hợp lý rồi sử dụng quỹ này đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tập trung sau đó mới lựa chọn chủ đầu tư thì sẽ chủ động được kế hoạch và đồng thời cũng tăng tính hấp dẫn của các dự án nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư. 

Ngoài ra, các thể chế quy định về tiêu chuẩn nhà ở xã hội, trình tự các bước làm dự án nhà ở xã hội, tiêu chuẩn và chế độ cho người mua nhà ở xã hội cũng cần cập nhật lại và đơn giản hoá theo điều kiện biến đổi của thị trường (kể cả đơn giá thi công nhà ở xã hội)”, ông Hiệp đề xuất. 

Thực tế hiện nay cho thấy, nguồn cung phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp... đang chênh lệch rất lớn so với nhu cầu ở thực, theo đó giá nhà hiện tại quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân. Các chuyên gia cho rằng, nếu không tái cấu trúc để cân đối lại cơ cấu sản phẩm trên thị trường thì khó có thể khôi phục thị trường và hướng tới phát triển bền vững. 

Tuy nhiên, muốn tái cấu trúc thành công thì phải khơi thông những khó khăn, giải quyết những vướng mắc để doanh nghiệp tự tin phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Khi cán cân cung cầu được cân bằng, thanh khoản trên thị trường sẽ quay trở lại.