5 vấn đề cần sớm điều chỉnh

Trên cơ sở rà soát sơ bộ giữa các văn bản pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh, Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp đã chỉ ra trong thực tế hiện nay những tồn tại, bất cập tại Luật Đất đai 2013 như:

Thứ nhất, Luật Đất đai chưa quy định cụ thể về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai. Do đó, khó khăn cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các mô hình tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp.

Thứ hai, Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, chưa cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài. Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lập Đề án thí điểm về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, trình cơ quan co thẩm quyền xem xét, quyết định (nếu được ban hành có thể dưới hình thức Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội).

Thứ ba, Luật Đất đai năm 2013 quy định biệt thự nghỉ dưỡng (condotel) là loại đất thương mại dịch vụ với thời hạn 50 năm. Luật Đất đai chưa có quy định về việc sử dụng condotel để ở với thời hạn lâu dài.

Thứ tư, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định về việc nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80-90% diện tích bị thu hồi mà không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất đối với 10% diện tích đất còn lại.

Thứ năm, Luật Đất đai năm 2013 (điểm I khoản 2 Điều 118) quy định các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất do Thủ tướng Chính phủ quyết định Tuy nhiên, không có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này (không có nguyên tắc, tiêu chí, điều kiện, các trường hợp thực hiện), dẫn đến vướng mắc khi triển khai trên thực tế.

Quy định chưa phù hợp với thực tiễn

Luật Đất đai năm 2013 và Bộ Luật dân sự hiện nay cũng còn nhiều điểm chưa khớp nhau. Ngoài những điểm còn chưa quy định đầy đủ và rõ ràng trong Luật Đất đai năm 2013 để phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự, như: vấn đề đối với thời điểm hiệu lực giao dịch, thời điểm chuyển quyền, thời điểm phát sinh hiệu lực công khai, quyền đối với bất động sản liền kề, quyền bề mặt, quyền hưởng dụng, chủ thể giao dịch trong trường hợp hộ gia đình tham gia giao dịch dân sự, thì hai văn bản pháp luật này còn mâu thuẫn nhau ở vấn đề chuyển nhượng, cho tặng hoặc thừa kế đối với quyền sử dụng đất trồng lúa. Cụ thể như:

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 119 về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất quy định điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất “Đất đã được giải phóng mặt bằng”. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, hiện nay còn rất nhiều dự án đầu tư kinh phí giải phóng mặt bằng rất lớn trong khi Nhà nước không đủ kinh phí để giải phóng mặt bằng, vì vậy phần lớn các tỉnh kêu gọi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và tiến hành giao đất.

Hay như tại Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định, đối tượng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cũng hạn chế, cụ thể là các tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng… Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có điều kiện về tài chính, kỹ thuật, mong muốn được đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp.

Cần thay đổi cách thức xây dựng pháp luật

Liên quan đến kiến nghị đối với pháp luật về đất đai, chia sẻ tại một diễn đàn do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức gần đây, Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên VIAC, Chủ tịch Công ty BASICO cũng cho biết, trong 70% các vụ việc tranh chấp đất đai, thì có tới 90% vụ việc có nguyên nhân từ việc chưa xác định đúng bản chất quy định về đất đai đúng với tài sản.

Trước những bất cập, thiếu thống thống nhất giữa Luật Đất đai năm 2013 với các đạo luật và các văn bản pháp luật khác, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, đã đến lúc cần thay đổi tư duy, cách thức xây dựng phát luật.

Chung quan điểm, nhiều ý kiến cũng cho rằng, Nhà nước cần thay đổi quan điểm về sự can thiệp trong mối quan hệ giữa Nhà nước với xã hội, quan điểm về phát triển kinh tế và quan điểm về xây dựng đời sống dân sự thông qua công nhận quyền sở hữu về tài sản. Theo đó, cần xử lý đúng bản chất quy định về đất đai đúng với tài sản và cuộc sống, không đánh tháo trách nhiệm, không tung hỏa mù làm rối loạn xã hội; cần tiến hành soạn thảo Luật Đất đai, không nên sửa chữa…