Khan hiếm nguồn cung

Theo VNDirect, các yếu tố tích cực hỗ trợ BĐS khu công nghiệp đang dần mờ nhạt do những thách thức dần xuất hiện, khi thị trường BĐS khu công nghiệp sẽ bước vào giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới từ nửa sau năm 2023, bởi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Cả thị trường miền Nam và miền Bắc đều chứng kiến kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2023 không có nguồn cung mới nào được giới thiệu và đưa vào hoạt động. Tổng diện tích đất tại miền Nam được duy trì ổn định là 41.950ha và 66,6% trong đó là diện tích cho thuê. Tương tự, tổng diện tích khu công nghiệp ở miền Bắc được duy trì ổn định đạt 16.915ha, trong đó 70,5% là diện tích cho thuê.

Bên cạnh đó, khả năng cạnh tranh trong thu hút vốn FDI của Việt Nam đang dần suy yếu trong khu vực do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn.

Trong khi Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia và Malaysia tập trung vào chuỗi cung ứng xe điện với một số nhà đầu tư chính như: Tesla, BYD và Huyndai đang đầu tư sản xuất pin xe điện tại Indonesia và Samsung đang đầu tư vào Malaysia.

VNDirect nhận định, sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực.

Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện.

Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Lợi thế thuộc về doanh nghiệp có quỹ đất cho thuê lớn

Trong bối cảnh khó khăn, VNDirect cho rằng, thị trường BĐS khu công nghiệp sẽ được định hình lại bởi những xu hướng chuyển dịch: Các nhà đầu tư dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 khi quỹ đất thị trường cấp 1 hạn chế; Sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản.

Một số nhà phát triển KCN sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và có vị trí chiến lược tại thị trường cấp 2 có thể biến những thách thức thành cơ hội. Vì vậy, VNDirect ưa thích KBC, SZC cho đầu tư dài hạn với tiềm năng tăng trưởng kết qủa kinh doanh và tiềm năng triển khai các dự án mới.

Theo VNDirect, KBC có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý để có thể đưa vào kinh doanh khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (687ha) trong phần còn lại của năm 2023, đặc biệt là sau khi TP. Hải Phòng phê duyệt dự án này trong quy hoạch tổng thể. Các nhà phát triển BĐS khu công nghiệp có thể gặp nhiều thách thức hơn trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dựán chậm và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, điều này có thể sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất cho thuê như KBC.

VNDirect dự báo hoạt động kinh doanh cốt lõi của KBC sẽ phục hồi mạnh mẽ với doanh thu khu công nghiệp tăng 767,4% so với cùng kỳ năm ngoái lên 6.346 tỷ đồng trong giai đoạn 2023-2024, giúp cho lợi nhuận ròng tăng lần lượt 46,6% so với cùng kỳ. Tỷ suất cổ tức hấp dẫn 7,2% trong năm 2023.

Trong khi đó, SZC sở hữu nhiều lợi thế để nắm bắt nhu cầu khu công nghiệp ngày càng tăng ở miền Nam nhờ có quỹ đất lớn (hơn 560ha), chiếm ưu thế tại Bà Rịa-Vũng Tàu (BRVT). Hơn nữa, giá thuê khu công nghiệp Châu Đức rẻ hơn đáng kể so với giá thuê trung bình ở BRVT. Khu công nghiệp Châu Đức sẽ tận dụng lợi thế để tăng giá thuê trong vài năm tới nhờ vị trí đắc địa gần đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu chính thức khởi công vào ngày 18/6/2023. Mảng BĐS dân cư sẽ trở thành một động lực tăng trưởng khác mặc dù có tốc độ bàn giao chậm hơn dự kiến.

VNDirect kỳ vọng, SZC sẽ bàn giao phần còn lại của shophouse giai đoạn 1 dự án Sonadezi Hữu Phước trong năm 2023 và bắt đầu bàn giao giai đoạn 2 vào năm 2024. Trên cơ sở đó, tỷ trọng đóng góp của mảng BĐS dân cư lên tổng doanh thu sẽ ngày càng lớn, đạt khoảng 22,5%/30,3% tổng doanh thu giai đoạn 2023/24.

Bên cạnh 2 doanh nghiệp trên, VNDirect cũng đánh giá khả quan đối với BCM - một trong những nhà phát triển khu công nghiệp hàng đầu cả nước với 6 khu công nghiệp đang hoạt động trải rộng trên 4.000ha, BCM là nhà phát triển khu công nghiệp niêm yết có quỹ đất lớn nhất (khoảng 944ha).

VNDirect kỳ vọng, doanh thu từ BĐS nhà ở sẽ tăng vọt trong năm 2023 nhờ ghi nhận lợi nhuận một lần khoảng 5.000 tỷ đồng tiền chuyển nhượng đất của dự án Thành phố mới Bình Dương từ CapitaLand.

Dự báo, doanh thu từ mảng khu công nghiệp của BCM sẽ tăng trưởng ổn 44% so với cùng kỳ trong năm 2023 nhờ sự đóng góp của khu công nghiệp Cây Trường và khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng.