Theo đánh giá từ VnDirect, tổng diện tích đất công nghiệp phía Nam trong năm 2021 tăng 5,2% lên 38.400ha, kéo theo đó là diện tích cho thuê tăng 4,4% so với năm 2020 lên 26.000ha. Bên cạnh đó, thị trường nhà kho (NK) và nhà xưởng xây sẵn (NXXS) đang nổi lên với nguồn cung mới tăng đáng kể, lần lượt tăng 10%/8% lên 3,5 triệu m2/3,2 triệu m2 trong 2021. Nhu cầu cao trong khi diện tích đất công nghiệp hạn chế dẫn đến tỷ lệ lấp đầy trung bình lên 89,6%, giá thuê đất trung bình cũng tiếp tục tăng 8-10% lên 115-117 USD/m2/kỳ thuê. Trong đó, giá thuê tại Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận mức tăng ấn tượng khoảng 15% lên 85 USD/m2/kỳ thuê nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng.

Về phía thị trường miền Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp phía Bắc tăng 5,8% lên 15.350ha trong năm 2021, kéo theo diện tích cho thuê tăng 6% lên 10.600ha. Tương tự thị trường phía Nam, cầu tiếp tục vượt cung mới dẫn đến tỷ lệ lắp đầy trung bình tăng 2% lên 86,6%. Giá thuê đất trung bình tăng 6-8% lên 108-110 USD/m2/kỳ thuê. Đối với thị trường NK và NXXS, nguồn cung mới lần lượt tăng 7% lên 1,3 triệu m2 và 9% lên 2,5 triệu m2 trong 2021, theo CBRE.

Do đó, không ngạc nhiên khi 2021 là năm thắng lớn của các doanh nghiệp KCN niêm yết. Dữ liệu từ CTCP Chứng khoán VnDirect cho thấy, các đơn vị này đạt mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng hai chữ số trong 2021.

Cụ thể, doanh thu của KBC tăng mạnh 100,3% so với năm 2020 lên 4.308 tỷ đồng nhờ cho thuê 113,9ha đất KCN (tăng 91,2%) và 4,6ha đất đô thị (tăng 86,2%), theo đó là SZC (tăng 64,7%) nhờ doanh thu cho thuê đất tại KCN Châu Đức tăng 98,1% và ITA (tăng 44,3%) nhờ sự đóng góp của KCN Tân Đức.

VnDirect nhận định, các công ty KCN niêm yết đang tăng tốc mở rộng quỹ đất để nắm bắt cơ hội nhu cầu ngày càng tăng. Xét về diện tích cho thuê tiềm năng giai đoạn 2022-24, GVR có khả năng dẫn đầu với khoảng 4.000ha diện tích có thể cho thuê đưa vào hoạt động nhờ chuyển đổi diện tích đất cao su thành KCN, theo đó là BCM với 2.200 ha và KBC với khoảng 1.700ha.

Triển vọng năm 2022: 4 xu hướng định hình thị trường BĐS KCN

VnDirect đánh giá, câu chuyện đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ cho nhóm BĐS KCN. Cụ thể, công ty chứng khoán này dự báo giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021 nhờ: Nguồn vốn bổ sung phát triển kết cấu hạ tầng từ gói kích thích kinh tế mới được thông qua; nút thắt thiếu đá xây dựng và đất đắp đã được giải quyết khi Chính phủ cấp phép khai thác cho các mỏ mới; giá vật liệu xây dựng như sắt thép, xi măng, đá xây dựng được dự báo sẽ giảm trong năm tới; thực tế giải ngân vốn đầu tư công năm 2021 ở mức thấp, chỉ đạt 85% kế hoạch cả năm; và nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đã hoàn thành công tác chuẩn bị, giải phóng mặt bằng và sẽ bắt đầu thi công các hạng mục chính vào năm sau. Chính phủ cũng cho biết sẽ tập trung đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn trong năm 2022 như Sân bay Long Thành, cao tốc Bắc-Nam.

Bên cạnh đó, BĐS KCN sẽ được hưởng lợi nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam sẽ phục hồi mạnh trong năm 2022.

Cụ thể, Việt Nam có kế hoạch nối lại các chuyến bay thương mại quốc tế từ đầu năm 2022, điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và chuyên gia quay trở lại Việt Nam và thúc đẩy đầu tư trong năm tới. Ngoài ra, Việt Nam vẫn là một địa điểm hấp dẫn đối với các công ty nước ngoài trong chiến lược đa dạng hóa '' Trung Quốc + 1'' do các lợi thế như giá nhân công cạnh tranh và dân số lớn; và cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, Việt Nam đã ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) rất tiến bộ với các đối tác lớn trên thế giới như CPTPP, EVFTA, RCEP ... Do đó, các nhà đầu tư vào Việt Nam sẽ được hưởng những ưu đãi lớn về thuế khi xuất khẩu sản phẩm sang các nước đã có FTA với Việt Nam.

Yếu tố thứ ba là thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất KCN cho các dịch vụ kho bãi. Theo CBRE Châu Á, doanh thu từ thương mại điện tử đạt khoảng 25-27 tỷ USD ước tính sẽ cần thêm khoảng 350.000m2 diện tích kho mới, tương đương với nhu cầu hơn 700.000m2 kho bãi trong năm 2025 cho Việt Nam. Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors.

Đáng chú ý, nguồn cung mới đang được đẩy mạnh tại Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung. Nguồn cung đất KCN Việt Nam dự kiến tăng 44.760ha trong giai đoạn 2022-2025 để đáp ứng nhu cầu thuê đất KCN đang ngày càng mạnh mẽ. Bên cạnh đó, VnDirect tin rằng nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút trong năm 2022 với việc hàng loạt các chủ đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội gia nhập vào thị trường này.