Trong báo cáo mới đây Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho biết, kết thúc quý IV/2022, kết quả kinh doanh của phần lớn các doanh nghiệp ngành phát triển khu công nghiệp (KCN) niêm yết đều ghi nhận mức sụt giảm nghiêm trọng. Cụ thể, các doanh nghiệp niêm yết ghi nhận doanh thu giảm 46% so với cùng kỳ, trong khi đó, lợi nhuận sau thuế sụt giảm đột biến 92% so với cùng kỳ bởi các yếu tố sau:

Thứ nhất, quý IV/2021 là thời điểm tiến trình xúc tiến đầu tư được đẩy mạnh, đi kèm tốc độ giải ngân phục hồi sau thời gian dài trì hoãn do dịch bệnh dẫn đến kết quả kinh doanh trong khoản thời gian này ghi nhận ở mức cao. Cụ thể nhờ quý IV/2021 mà năm 2021 đã ghi nhận được tăng trưởng mạnh so các năm trước.

Thứ hai, sự bất ổn của nền kinh tế trong quý IV/2022 đã làm tiến trình đầu tư bị chậm lại cũng như việc điều chỉnh lại thời gian thanh toán (giãn tiến độ thanh toán) cho các nhà đầu tư mới đi thuê đất. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp trong KCN cũng đã không gia hạn thuê một phần hoặc toàn bộ mặt bằng sản xuất kinh doanh do hoạt động sản xuất kinh doanh trì trệ.

“Chúng tôi cũng cho rằng có thể trong nửa đầu năm 2023, quá trình xúc tiến đầu tư có thể bị trì hoãn trong bối cảnh nền kinh tế chung toàn cầu vẫn chưa thật sự khởi sắc, tác động tiêu cực đến doanh số bán hàng của các nhà phát triển KCN. Phần lớn doanh số trong giai đoạn này sẽ phụ thuộc vào các hợp đồng được ký kết từ trước nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận trong năm 2022, cũng như từ nguồn doanh thu chưa thực hiện phân bổ định kỳ đối với các doanh nghiệp chọn cách ghi nhận phân bổ doanh thu”, Mirae Asset Việt Nam nhận định.

Mirae Asset Việt Nam cho rằng, giá cho thuê dự kiến sẽ chững lại trong năm 2023. Sau khi ghi nhận mức giá tăng mạnh 12 - 20% trong giai đoạn 2021 - 2022, năm 2023 thị trường KCN có thể trầm lắng hơn bởi các điều kiện kinh tế kém khả quan cả về yếu tố nội tại lẫn bên ngoài. Trong ngắn hạn thì nguồn cung đất khu công nghiệp khó chuyển biến tích cực, nhưng nhu cầu thuê cũng cho tín hiệu suy yếu.

Do đó, Mirae Asset Việt Nam cho rằng, giá cho thuê vẫn còn dư địa tăng nhưng trong biên độ hẹp thời gian tới. Đồng thời, cho rằng mức giá cho thuê sẽ chỉ tăng tại vài khu vực trọng điểm kinh tế có quỹ đất lớn với thế mạnh về cơ sở hạ tầng, và các lợi thế để phát triển mạnh hoạt động khu công nghiệp (KCN) như Bà Rịa - Vũng Tàu, Hải Phòng...

Bên cạnh đó, thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng đang cho dấu hiệu trầm lắng. Theo Mirae Asset Việt Nam, xu hướng nhà xưởng xây sẵn hiện đang được dịch chuyển sang các khu vực vệ tinh xung quanh TP. Hồ Chí Minh với xu hướng là thuê lại đất trống tại trong khu công nghiệp và xây mới nhà xưởng. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu vực Long An, Đồng Nai, Bình Dương bởi sự nổi lên của thị trường thương mại điện tử và xu hướng giao hàng kho trung chuyển chặn cuối. Trong đó tỷ lệ lắp đầy của nhà xưởng xây sẵn được ghi nhận ở mức 78% ở phía Bắc và 88% ở phía Nam.

“Mặc dù tỷ lệ lấp đầy ở mức khả quan, nhưng theo chúng tôi trong thời gian tới, bởi cầu thị trường yếu và điều kiện vĩ mô và vi mô khó khăn, tỷ lệ lấp đầy có thể sụt giảm nhẹ. Từ đó cũng có thể ảnh hưởng đến nguồn cung nhà xưởng xây sẵn xây mới trong ngắn hạn bởi tỷ lệ hấp thụ không đạt kỳ vọng”, chuyên gia của Mirae Asset Việt Nam đánh giá.

Mặc dù vậy, Mirae Asset Việt Nam vẫn nhận định, cơ hội sẽ dành cho các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê lớn. Mặc dù triển vọng ngắn hạn có phần hạn chế, tuy nhiên, với lợi thế sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, khi dòng vốn đầu tư phục hồi thì doanh thu và lợi nhuận của các nhà phát triển KCN này sẽ ghi nhận được kết quả vượt trội.

Hiện các nhà phát triển KCN như IDC, VGC, BCM, KBC… đang đang có quỹ đất lớn sẵn sàng để bán, và hầu hết đều tập trung tại các khu vực kinh tế trọng điểm Bắc – Nam. Do đó, tiềm năng để thu hút đầu tư dài hạn của các KCN này là rất lớn. Bên cạnh việc sở hữu tệp khách hàng gồm các công ty lớn như Samsung, LG, Hyosung, Foxconn,... với kế hoạch tăng cường hợp tác mở rộng đầu tư sắp tới nên kỳ vọng rằng dòng vốn mới sẽ ưu tiên thuê đất tại các KCN mà các công ty hay tập đoàn đa quốc gia đã đề cập có cơ sở sản xuất.

Tuy nhiên, Mirae Asset Việt Nam cũng chỉ ra một số rủi ro có thể đối mặt như: Chi phí đền bù tăng mạnh là yếu tố rủi ro hiện hữu nhất đối với các nhà phát triển KCN, thu hẹp biên lợi nhuận của các dự án mở mới trong dài hạn do không còn lợi thế quỹ đất giá rẻ. Đối với các dự án mở mới đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng do sự ảnh hưởng của việc tranh chấp pháp lý với các hộ dân nằm trong dự án, từ đó cũng ảnh hưởng đến hiệu quả của việc đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, dòng vốn FDI đăng ký cho thấy dấu hiệu chững lại trong giai đoạn 2022 với tổng vốn đăng ký đạt 27,7 tỷ USD, giảm 11%, trong khi giải ngân vốn FDI lại đạt 22,4 tỷ USD, tăng 13,5%. Điều này sẽ kéo theo sự giảm tốc trong giải ngân vốn FDI trong giai đoạn 2023. Đây sẽ là yếu tố sẽ gây ảnh hưởng đáng kể lên doanh số của các nhà phát triển KCN trong năm 2023.

Ngoài ra, tình hình khó khăn chung của nền kinh tế đang dần được phản ánh qua kết quả kinh doanh trong quý IV/2022 của các doanh nghiệp sản xuất, từ đó cho thấy sự suy yếu về tình hình tài chính trong thời điểm hiện tại cũng như sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mở rộng kinh doanh trong thời gian tới.