Giao dịch qua sàn sẽ mang đến lợi ích cho tất cả chủ thể tham gia

Thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã ký tờ trình Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có 11 chương với 92 điều với nhiều điểm mới. Một trong số đó là dự thảo luật đã bổ sung quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch.

Các hành vi như: Thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật bị nghiêm cấm.

Theo Chính phủ, so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự thảo luật sửa đổi lần này còn bổ sung quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; điều kiện với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; thù lao môi giới bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới.

Chính phủ cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...).

Vì vậy, cần thiết phải sửa đổi để quy định cụ thể hơn nhằm đảm bảo quyền lợi, trách nhiệm giữa chủ đầu tư dự án bất động sản và người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Bình luận về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là hoàn toàn phù hợp. Bởi vì, điều này mang đến các lợi ích cho các chủ thể tham gia. 

Về phía chủ đầu tư, giao dịch qua sàn sẽ giúp chủ đầu tư không cần tốn chi phí để duy trì bộ máy nhân sự bán hàng. Cùng với đó, các sàn giao dịch có đội ngũ môi giới bất động sản kinh nghiệm với tập khách hàng đông đảo nên việc tiếp cận khách hàng thường nhanh và rất hiệu quả. Đặc biệt, do đặc tính công việc chỉ tập trung vào việc tiếp cận và tư vấn khách hàng nên các sàn giao dịch bất động sản có nhiều công cụ hỗ trợ rất tốt cho việc quảng bá thông tin dự án, tiếp cận và tư vấn khách hàng. 

“Đây là những lý do khiến việc bán hàng thông qua các sàn giao dịch uy tín, chuyên nghiệp đạt hiệu quả cao, giúp các chủ đầu tư rút ngắn đáng kể thời gian tìm kiếm, tư vấn và bán hàng”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện cho các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Nhưng thực tế trong gần 10 năm trở lại đây, giá nhà vẫn luôn ghi nhận ở mức tăng cao. Vì vậy, không thể nói việc bỏ giao dịch qua sàn sẽ làm giảm chi phí. 

Về phía nhà đầu tư, người mua nhà, Chủ tịch VARS cũng cho rằng, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là quy định tốt, trực tiếp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và người mua nhà. 

“Nếu giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà vào thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của bất động sản mà họ dự định mua, trong khi hầu hết họ không có đủ kiến thức, khả năng và kinh nghiệm để làm được điều này. Chỉ có những đơn vị chuyên nghiệp mới có đủ năng lực thẩm định, thẩm tra các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. 

Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều dự án giống như Alibaba. Nguy cơ sẽ có nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra. Điều này vô hình trung sẽ tạo ra nhiều sự bất ổn cho thị trường bất động sản”, ông Đính khẳng định. 

Tạo thêm kênh huy động vốn mới cho nhà đầu tư 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản cũng cần được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian như thị trường chứng khoán, điều này vừa đảm hàng hoá được lưu thông rộng rãi vừa đảm bảo độ uy tín. 

Cụ thể, các công ty muốn chào bán chứng khoán ra công chúng thì phải được niêm yết trên các sàn giao dịch. Để được niêm yết trên các sàn giao dịch này thì công ty phải đáp ứng những điều kiện chào bán chứng khoán lần đầu ra công chúng theo quy định của Luật Chứng khoán. 

Trước đây, giao dịch cổ phiếu phải qua tay, muốn đầu tư vào doanh nghiệp, nhà đầu tư phải tìm hiểu, tiếp nhận rất nhiều thông tin thiếu minh bạch, chưa được kiểm chứng. Từ khi sàn giao dịch chứng khoán ra đời, thông qua Ủy ban Chứng khoán Việt Nam, mọi giao dịch đều được kiểm tra, kiểm soát, thông tin được chia sẻ công khai đã thu hút được một lượng lớn người tham gia. 

Từ mức vốn hóa 270 tỷ đồng ban đầu, hiện tại thị trường chứng khoán đã đạt mức 7,3 triệu tỷ đồng (bao gồm cả cổ phiếu và trái phiếu) tính đến ngày 31/3/2023, tương đương 82,15% GDP. Tổng số tài khoản chứng khoán của nhà đầu tư trong nước tính đến cuối năm 2022 đã vượt 6,8 triệu tài khoản, nếu tính mỗi cá nhân sở hữu một tài khoản thì tỷ lệ số tài khoản cá nhân hiện tương đương 6,8% dân số.

Vì vậy, nếu được áp dụng cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cũng sẽ tạo những kênh huy động vốn mới cho nhà đầu tư như hình thức trái phiếu công trình chuyển đổi của dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Khi vốn hóa đủ lớn với lượng người tham gia thị trường đông, việc thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở… sẽ có điều kiện phát triển.

Trao quyền nhưng cũng cần đi đôi với trách nhiệm, nghĩa vụ 

Quy định bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là tốt khi đem lại lợi ích cho nhiều chủ thể tham gia, song VARS cũng cho rằng, để đảm bảo một sàn hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được những tiêu chí của luật sửa đổi, phải có quy định chặt chẽ về điều kiện thành lập sàn giao dịch môi giới bất động sản. 

Tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới, chứng chỉ cần được mã hóa, số hóa dưới hình thức thẻ hành nghề. Người có thẻ sẽ là người giao dịch cuối cùng, xác nhận thông tin cần thiết tư vấn cho khách hàng; mã thẻ sử dụng khi ký hợp đồng sẽ là căn cứ để đánh giá trách nhiệm liên đới khi giao dịch xảy ra vấn đề và như vậy người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín.

Đặc biệt, phải tăng tính ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới bất động sản khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có. 

“Giao dịch thông qua sàn thì sàn và cá nhân môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, môi giới mua bán các sản phẩm không rõ ràng. Vì vậy, sàn giao dịch sẽ là gác chắn cho pháp luật như: Chống rửa tiền, chống thất thu thuế vì giao dịch qua sàn sẽ phải thực thi đúng, đủ khi ta đã quy định cho nó. Ngoài ra, Nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường bất động sản, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng đắn, kịp thời và sát với tình hình thực tế”, TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận./.