Nguồn cung ít, giao dịch ảm đạm

Biệt thự, nhà liền kề liên tục tăng giá trong vài năm gần đây, nhất là vào thời điểm sốt đất năm 2020 và 2021 đã tăng lên gấp 2 lần. Theo khảo sát của PVReatimes, giá liền kề, biệt thự tại Hà Nội đang "neo cao", dao động từ 60 - 300 triệu đồng/m2, tùy vị trí, diện tích và giá trị khai thác của sản phẩm. Cụ thể, tại khu đô thị Nam An Khánh, khu đô thị Lideco, huyện Hoài Đức có giá nhà liền kề, biệt thự dao động từ 60 - 140 triệu đồng/m2; Khu đô thị Vân Canh giá biệt thự, liền kề có giá từ 56 - 140 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường 30m có giá từ 110 - 150 triệu đồng/m2; dự án liền kề, biệt thự tại Thanh Đàm, quận Hoàng Mai có giá dao động từ 110 - 150 triệu đồng/m2; tại dự án The Manor Central Park giá dao động từ 200 - 380 triệu đồng/m2;...

Theo anh Huỳnh Đại Nghĩa, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội, năm 2021, thấy phân khúc liền kề, biệt thự tại Hà Nội lên cơn sốt nóng nên anh đã quyết định mua một căn liền kề để đầu tư và cho thuê kiếm lời. 

"Thời điểm đó, giá liên tục tăng, ngày hôm trước chưa quyết định mua hôm sau đã tăng giá. Thấy vậy, tôi quyết định vay thêm 2 tỷ đồng để mua một căn liền kề tại Hoài Đức, có diện tích 85m2, tương đương hơn 140 triệu đồng/m2, vì căn nhà nằm ở vị trí khá tốt. Hiện nay, dù dịch bệnh đã được kiểm soát nhưng việc cho thuê vẫn rất khó, cộng với tình hình thị trường bất động sản chững lại nên tôi quyết định rao bán. Chật vật rao bán suốt mấy tháng trời nhưng mức giá những người quan tâm đưa ra chỉ khoảng 10 tỷ đồng, một số khác còn trả thấp hơn", anh Nghĩa kể.

Chị Võ Thị Tính, trưởng phòng tại một sàn môi giới bất động sản ở Hoài Đức cho biết, trong 2 - 3 năm trở lại đây, giá liền kề, biệt thự tăng nhanh. Thời điểm dịch bệnh dòng tiền không đưa được vào sản xuất nền nhiều nhà đầu tư chuyển sang mua bất động sản kiếm lời.

Chị Tính cho biết, nhiều khu đô thị liền kề và biệt thự dù bỏ hoang, không có người ở nhưng giá cũng tăng. Tuy nhiên, hiện phân khúc này đang có tính thanh khoản kém vì chưa có nhu cầu thực nhiều.

"Thực tế, thị trường bất động sản đang chững nhưng chủ yếu ở các phân khúc có tính đầu cơ cao, cụ thể là đất nền tỉnh và liền kề, biệt thự tại những khu đô thị chưa có nhiều cư dân. Hơn nữa, liền kề, biệt thự không phục vụ được nhu cầu ở thực, bởi mức giá hàng chục tỷ đồng rất ít người có khả năng mua để ở", chị Tính nói.

Trong báo cáo quý I/2023 cho thấy, thị trường biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội đang hoạt động trầm lắng với nguồn cung mới gần như không có và số lượng giao dịch ở mức rất thấp.

Cụ thể, trong quý I/2023, nguồn cung sơ cấp giảm đáng kể, thị trường có khoảng 759 căn từ 14 dự án, giảm 18% theo quý và 50% theo năm. Nguồn cung mới gồm 29 căn biệt thự từ một dự án hiện hữu ở Mê Linh, giàm 36% theo quý và 96% theo năm. Thêm vào đó, một số chủ đầu tư buộc phải tạm đóng bảng hàng (tương đương 27% nguồn cung sơ cấp) nhằm sử dụng với mục đích thanh toán trái phiếu hoặc điều chỉnh lại giá. Điều này phần nào đã tác động thêm đến việc hạn chế về nguồn cung.

Trong cả quý I/2023, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận 88 giao dịch được thực hiện, giảm 47% theo quý và 78% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 12%, mức thấp nhất kể từ năm 2016. 69% lượng giao dịch trong quý này đến từ các dự án ở huyện Mê Linh và Gia Lâm với giá hợp lý.

Nhận định hoạt động của thị trường trong quý I/2023, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Hà Nội cho biết: "Thị trường trong quý đầu ảm đạm với niềm tin của người mua thấp, nguồn cung mới hạn chế, giá cao và Tết Nguyên đán sớm. Ngoài ra, người mua hiện nay còn quan tâm tới những vấn đề liên quan đến pháp lý của dự án trước khi đưa ra quyết định".

Không chỉ vậy, giá sơ cấp đang ở ngưỡng rất cao. Đối với biệt thự, dù giá sơ cấp đã giảm đến 14% nhưng vẫn ở mức 111 triệu đồng/m2 đất. Tương tự với sản phẩm liền kề, giá sơ cấp ghi nhận giảm 3% theo quý, đạt mức 167 triệu đồng/m2 đất. Tuy nhiên sự sụt giảm này chủ yếu là do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp tại huyện Mê Linh, không phải mức giảm của thị trường.

"Nếu bài toán cung cầu được giải quyết hợp lý, thị trường sẽ có thể có những dấu hiệu tích cực bởi nền tảng của thị trường là rất tốt. Cụ thể, các yếu tố như dân số đông, tốc độ đô thị hoá nhanh, hơn nữa Hà Nội là nơi thu hút nhu cầu di cư từ nhiều địa phương sẽ là động lực đối với nhu cầu ở thực", bà Hằng phân tích.

Nhu cầu hướng tới thị trường thứ cấp

Nguồn cung sơ cấp hạn chế cũng như giá sơ cấp cao được dự đoán sẽ dẫn đến dịch chuyển nguồn cầu cho thị trường thứ cấp. Để lý giải về điều này, bà Hằng cho biết: "Trong quý I/2023, trước áp lực từ việc trả lãi ngân hàng, giá thứ cấp trung bình của biệt thự và liền kề được ghi nhận giảm xuống, thậm chí có những dự án giá ghi nhận thấp hơn so với giá sơ cấp. Thực tế ghi nhận, giá thứ cấp trung bình trong quý vừa qua đạt mức 22 tỷ đồng/căn, thấp hơn 17% so với giá sơ cấp. Tuy nhiên, ngoài vấn đề về chi phí, đối với thị trường thứ cấp, người mua có thể chắc chắn hơn về pháp lý của dự án, bởi đa phần các dự án đã được bàn giao từ lâu, có sổ rõ ràng, từ đó tạo niềm tin đối với người mua có nhu cầu ở thực".  

Tuy nhiên, bà Hằng cũng lưu ý, trong thị trường thứ cấp, có nhiều dự án trong các khu đô thị đã xuống cấp hoặc đang bị bỏ hoang, điều này cũng ảnh hưởng đến giá cả và tình trạng giao dịch: "Người mua đầu tư tại thời điểm trước đó thường có tâm lý giữ nhà, đến khi được giá hoặc không dùng sẽ bán, có nghĩa là căn nhà có thể đã để rất lâu hoặc xuống cấp theo góc độ cần được cải tạo. Việc này sẽ có tác động thêm đến chi phí bởi chi phí cải tạo và tu sửa cũng sẽ là các yếu tố người mua cần chú ý".

Nhìn về triển vọng của phân khúc trong tương lai, bà Hằng đánh giá, Nghị quyết 33/NQ-CP 2023 được ban hành là cơ chế tháo gỡ khó khăn, tạo tiền đề cho phát triển của thị trường bất động sản có sự thay đổi tích cực hơn về yếu tố pháp lý cũng như nguồn vốn.

"Từ nay tới cuối năm, có khoảng 1.865 căn từ 16 dự án sẽ dự kiến tung ra và huyện Mê Linh vẫn chiếm thị phần lớn nhất đến 18%, tiếp theo là Hoài Đức với 17% và Thanh Trì với 14%. Các dòng sản phẩm này chủ yếu nằm ngoài Vành đai 3. Với nguồn cung hạn chế, giá của các dòng sản phẩm nằm trong các khu vực Vành đai 3 khó có thể giảm mạnh", bà Hằng cho hay

Thêm vào đó, cơ sở hạ tầng cũng phản ánh về triển vọng của thị trường trong thời gian tới, mặc dù thị trường tăng trưởng chậm nhưng vẫn có những thay đổi tích cực.

"Các dự án phát triển hạ tầng của thành phố có thể kể đến như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn - Cầu Giấy), đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4. Các khu vực lân cận các dự án này như Hoài Đức, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Long Biên, Hoàng Mai, Thanh Trì sẽ được hưởng lợi. Kể từ khi tuyến Metro số 2A đưa vào hoạt động, Savills nhận thấy giá sơ cấp biệt thự tại quận Hà Đông tăng 37%, nhà liền kề cũng tăng 26% còn shophouse tăng nhẹ 6%", bà Hằng chia sẻ thêm.

Với việc chuyển đổi cơ cấu ngành, nền kinh tế vẫn đang tiếp tục phát triển, hầu hết các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù số lượng giao dịch đang giảm, nhưng nguồn cầu nhà ở cho nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao.

Đặc biệt, sự xuất hiện của những dự án mới với quy mô lớn và pháp lý rõ ràng sẽ tạo ra động lực mới cho thị trường biệt thự, nhà liền kề trong tương lai./.