Nguồn: Tổng hợp báo cáo Chương trình cho vay theo Nghị quyết 02/NQ-CP, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Báo cáo NHNN

Bảng 1 cho thấy các kênh cung cấp tín dụng cho BĐS hiện nay chủ yếu vẫn qua kênh tín dụng từ hệ thống các ngân hàng thương mại, các chương trình nhà ở xã hội cũng đóng góp tín dụng chính sách cho các đối tượng, tuy nhiên tỷ lệ rất nhỏ. Ngoài ra, các gói tín dụng nhà ở xã hội (như gói 30.000 tỷ đồng, gói cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP chủ yếu thực hiện thông qua Ngân hàng chính sách xã hội cũng chủ yếu phục vụ cho các cá nhân, trong khi DN được vay từ các gói này rất hạn chế, dẫn đến khó tiếp cận nguồn vốn, phục vụ phát triển các chương trình nhà ở xã hội.

Bên cạnh việc vay vốn từ các TCTD, nhiều DN trực tiếp đi vay thông qua việc phát hành TPDN. Trong tình hình kinh tế tăng trưởng tốt, các DN hoạt động kinh doanh khởi sắc, sức khỏe tài chính ổn định thì phát hành TPDN là kênh huy động vốn tích cực với điều kiện thông tin minh bạch. Thực tế cũng cho thấy, trong các năm trước khi dịch bệnh COVID-19 bùng phát, hoạt động kinh doanh khởi sắc, thị trường tài chính và thị trường BĐS còn hoạt động tốt, các DN huy động được nguồn vốn lớn từ TPDN để phục vụ mở rộng kinh doanh.

Nguồn: FiinGroup

Bảng 2 cho thấy kênh TPDN chủ yếu tập trung vào khu vực các DN tài chính, ngân hàng và BĐS. Bảng 2 cũng cho thấy trong các năm 2023-2024 và 2025 lượng TPDN tới kỳ đáo hạn là rất lớn, do đó nếu tình hình kinh doanh đình trệ, nguồn tài chính khó khăn sẽ là áp lực rất lớn cho các DN để tất toán lượng trái phiếu đáo hạn.

Hình 3 bên dưới minh họa chi tiết giá trị TPDN đến hạn phân theo các tháng cụ thể trong năm 2023. Kết quả cho thấy, chu kỳ rơi vào tháng 4 cho đến tháng 9/2023, lượng TPDN đến hạn tập trung lớn, nhu cầu thanh khoản cao. Nếu các kênh tiếp cận tín dụng và huy động vốn bị nghẽn, nhiều DN sẽ rơi vào mất thanh khoản, gây rủi ro lên hệ thống tài chính.

Hình 3: Giá trị trái phiếu doanh nghiệp tới hạn các tháng trong năm 2023

Đứng trước các thách thức trên, để đảm bảo thị trường ổn định trở lại, ngày 5/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP nhằm tháo gỡ một phần khó khăn cho các DN kinh doanh BĐS. Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã tạo ra một số điểm tích cực trong bối cảnh khó khăn cho các DN nói chung và đặc biệt là các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS nói riêng.

Về mặt vĩ mô là làm giãn nợ, giảm áp lực căng thẳng về thanh khoản và giảm nợ xấu cho DN, lẫn các TCTD. Về phía các DN, tạo được khoảng thời gian đủ để các DN tái cấu trúc tài chính, tài sản, chiến lược kinh doanh để tạo lại nguồn tiền, đáp ứng thanh khoản tránh nguy cơ vỡ nợ và phá sản. Quy định này cũng giúp các cá nhân hay nhà đầu tư đang nắm giữ TPDN tránh được khả năng mất trắng tiền đầu tư nếu DN rơi vào tình trạng vỡ nợ, phá sản.

Tiếp theo, ngày 11/3/2023, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Các quan điểm đưa ra như: khôi phục thị trường BĐS đi đôi với kiểm soát rủi ro; Hoàn thiện thể chế, chính sách liên quan đến phát triển thị trường đảm bảo tính khả thi, thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật nhằm tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững…

Nhìn chung, Nghị quyết tập trung vào 3 điểm cốt lõi giải quyết bài toán khó khăn hiện nay: (i) Đối với kênh tín dụng cho phép các DN kinh doanh BĐS gặp khó khăn được giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ, giảm lãi suất cho vay; (ii) Đối với kênh huy động vốn qua TPDN, tạo điều kiện, không làm cản trở các DN (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển; (iii) Đối với kích cầu BĐS thì có các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, hỗ trợ tín dụng cho người có nhu cầu, tăng cường các nhà đầu tư trong và ngoài nước...

Tuy nhiên, điểm hạn chế của Nghị quyết là tính hiệu lực và hiệu quả khi triển khai vì liên quan đến vấn đề pháp lý, luật chứng khoán, luật các TCTD,… các bộ, ngành cần sớm ban hành các thông tư để các yêu cầu của nghị quyết mới có thể triển khai.

Một số khuyến nghị

Phát triển ổn định thị trường BĐS là vấn đề then chốt không chỉ trong ngắn hạn mà còn trong dài hạn, hầu hết các quốc gia, trong đó có Việt Nam bởi độ lan tỏa của nó đến nhiều thị trường khác nhất là thị trường tài chính. Trên các khía cạnh phân tích thực tiễn tình hình tín dụng, nguồn vốn qua kênh phát hành TPDN, chúng tôi đưa ra một số khuyến nghị chủ yếu như sau:

Đối với các khuyến nghị trong ngắn hạn

- Trong quý II/2023, NHNN cần ban hành quy định cụ thể về việc giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ, giảm lãi suất cho vay đối với các DN gặp khó khăn nói chung và các DN kinh doanh BĐS nói riêng. Bộ Tài chính và Ngân hàng chính sách xã hội sớm ban hành chính sách kích cầu, hỗ trợ tín dụng chính sách nhà ở xã hội, góp phần kích cầu phân khúc nhà giá rẻ, phục vụ nhu cầu nhà ở cho đối tượng có thu nhập vừa tại các khu kinh tế, khu sản xuất.

- Cũng cố lại niềm tin nhà đầu tư nếu phát hành các lô TPDN mới. Đảm bảo DN phát hành có uy tín, tổ chức bảo lãnh phát hành có uy tín, có đánh giá, kiểm toán và minh bạch thông tin về dự án phát hành.

- Khuyến khích cầu nhà ở cho các đối tượng người Việt Nam ở nước ngoài, người nước ngoài mua căn hộ theo quy định cho phép.

Đối với các khuyến nghị trong dài hạn

- Có chính sách tín dụng nhất quán, an toàn, đảm bảo tính minh bạch và kiểm soát được rủi ro về dư nợ tín dụng và tăng trưởng tín dụng BĐS trong các TCTD. Để có chiến lược tín dụng đúng với thị trường, cần đưa ra bộ tiêu chí cảnh báo tình trạng bong bóng BĐS hoặc đóng băng BĐS để có chính sách tín dụng phù hợp trong từng thời kỳ.

- Đối với các TCTD cho vay BĐS cần xem xét bổ sung tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp (LTV). Đây là tỷ lệ mà các ngân hàng trung ương trên thế giới điều tiết thị trường BĐS thông qua hoạt động cho vay của các TCTD giúp làm giảm rủi ro tín dụng BĐS bên cạnh kiểm tra tính an toàn thông qua chỉ số an toàn vốn CAR như hiện nay.

- Chính phủ và Bộ Tài chính cần rà soát, đánh giá lại tính hiệu quả, tính khả thi của Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Cần có chương trình dài hơi phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội theo Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2050, từ đó xác định quỹ đất, chọn nhà thầu, nguồn tín dụng chính sách vì hiện tại chương trình cho vay này chỉ thực hiện thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội với nguồn vốn hạn hẹp không đáp ứng nhu cầu.

- Về TPDN: Chính phủ, Bộ Tài chính cần sớm rà soát lại và ban hành quy định mang tính khuôn khổ trên nguyên tắc tuân thủ một cách đầy đủ và trọn vẹn hoạt động của thị trường tài chính, đặc biệt vấn đề về minh bạch thông tin và sức khỏe của người phát hành... Để đạt được yếu tố này cần các bên giám sát rất chặt chẽ như đơn vị kiểm toán, đơn vị xếp hạng tín nhiệm, đơn vị bảo lãnh, đơn vị giám sát,… và nhà đầu tư tham gia vào thị trường này cũng phải là các nhà đầu tư chuyên nghiệp, các cá nhân khác chỉ có thể tham gia dưới hình thức các quỹ đầu tư tín thác nhằm giúp thị trường phát triển TPDN lành mạnh, tránh rủi ro cho nhà đầu tư.

Tài liệu tham khảo:

1. Chính phủ (2023), Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 về việc sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch TDPN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán TDPN ra thị trường quốc tế;
2. Chính phủ (2015), Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;
3. Thủ tướng Chính phủ (2023), Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững;
4. Bùi Hằng (2023), Vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế, https://kinhtemoitruong.vn/vai-tro-cua-thi-truong-bat-dong-san-trong-nen-kinh-te-67007.html.