Kỳ vọng sẽ tháo gỡ “điểm nghẽn” cho thị trường BĐS

Nhận định về những tác động khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, ông Trần Văn Bình nêu quan điểm: Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực sớm từ ngày 1/7/2024 được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường BĐS thời gian tới.

Theo ông Bình, các Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai năm 2024 sẽ tác động trực tiếp với việc phát triển của thị trường BĐS. Việc các luật có hiệu lực sớm sẽ giúp quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới. Như vậy, thị trường BĐS sẽ có cơ hội vực dậy ngay trong năm 2024 khi các Luật chính thức đi vào thực tiễn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc xây dựng Luật Đất đai năm 2024 là để sửa đổi những bất cập, không hợp lý cũng như bổ sung những quy định cấp thiết từ thực tiễn để giải quyết vướng mắc cho nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng như thị trường BĐS.

“Vì vậy khi luật đã được thông qua thì nên đưa vào thực hiện càng sớm càng tốt. Đây là nỗ lực của Chính phủ và cũng là mong muốn của cả cộng đồng doanh nghiệp và người dân”, ông Đính nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, nếu Luật Đất đai năm 2024 được áp dụng sớm từ ngày 1/7 sẽ tháo gỡ được các điểm nghẽn của thị trường BĐS. Bởi có một Nghị quyết rất quan trọng mà Chính phủ đã giao các bộ, ngành thực hiện để trình Quốc hội là cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác.

Điều này sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận được đất đai thuận lợi hơn, phát triển dự án nhanh hơn; góp phần giải được bài toán thiếu nguồn cung nhà ở trên thị trường. Đáng chú ý, cả hàng ngàn dự án BĐS, nhà ở thương mại đang bị vướng sẽ được gỡ rối. Khi nguồn cung không quá thiếu hụt so với nhu cầu thì cũng góp phần kéo giá nhà ở đi xuống.

Đứng ở góc độ các doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam chia sẻ, các doanh nghiệp đều mong Luật Đất đai năm 2024 sớm được đưa vào cuộc sống do nhiều doanh nghiệp BĐS đang gặp vướng mắc trong vấn đề thủ tục đầu tư khi các quy định từ bộ luật cũ vừa chồng chéo, vừa mâu thuẫn, trong đó Luật Đất đai là luật xương sống. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2024 sớm được thực thi sẽ không chỉ hỗ trợ cho doanh nghiệp mà còn quyết định sự phục hồi của cả thị trường.

Tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS

Nhiều ý kiến cho rằng, việc Luật Đất đai sớm có hiệu lực được kỳ vọng sẽ “thổi luồng gió mới” giúp thị trường BĐS khởi sắc trở lại.

Về vấn đề này, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nêu quan điểm, khả năng giá BĐS sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như Điều 159, Luật Đất đai năm 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần).

Thứ nhất, Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy, sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Thứ hai,  về phương pháp định giá mới, trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện cụ thể. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Thứ ba là Luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình BĐS khác ở cùng khu vực.

Từ ba điểm trên, ông Lê Bảo Long dự báo, giá BĐS sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Còn theo đánh giá từ Savills Việt Nam, Luật mới mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường BĐS.

Cụ thể, với Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Còn với Luật Đất đai mới, giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Bà Giang Đỗ - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.

Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó, có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường BĐS. Việc mua bán chuyển nhượng BĐS sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Theo VARS, trong quý I/2024, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Thị trường xuất hiện nhiều hơn các nhà đầu tư đi “săn” đất ở ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Mức giá giao dịch thành công đã ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023, giá đất nền trong quý I/2024 đã tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10 - 20%