Lực cầu và giá tăng ở phân khúc chung cư trung, cao cấp

Theo Báo cáo thường niên của Viện Nghiên cứu Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VIRES), trong vòng 2 năm tới, TP. Hà Nội cần phát triển khoảng 246.000 căn hộ (với căn hộ có diện tích khoảng 80m2).

Giai đoạn vừa qua, thị trường BĐS có những biến động mạnh, dù vậy khi đi sâu phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu sở hữu chung cư trong tương lai của người dân có thể thấy, nhu cầu vẫn ở mức rất cao trên tất cả các phân khúc, từ chung cư bình dân đến chung cư trung và cao cấp, tuy nhiên nguồn cung còn rất hạn chế.

Một nghiên cứu của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội cho thấy, tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ chiếm 26% dân số vào năm 2026… Tại Hà Nội, thu nhập bình quân đầu người hiện cao gấp 1,4 lần so với bình quân cả nước. Một số dự báo cho thấy đến năm 2025, số lượng gia đình trung lưu tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 1,5 - 1,6 triệu hộ. Theo đó, nhu cầu sở hữu các sản phẩm chung cư thương mại trung - cao cấp sẽ ở mức rất cao, nhất là khi văn hóa sống chung cư ngày càng trở nên phổ biến hơn.

Theo nghiên cứu mới nhất của VIRES (tháng 3/2023) từ 10 tổ chức xã hội nghề nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư BĐS các quốc gia có thị trường BĐS phát triển trên thế giới như Hiệp hội BĐS các quốc gia Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Singapore…, các nhà đầu tư quốc tế kỳ vọng rất lớn vào sự phát triển của phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng trong những năm tới. Nhất là khi Việt Nam có nền tảng kinh tế vĩ mô tốt, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu tăng nhanh, lượng người nước ngoài đến Việt Nam làm việc, sinh sống và có nhu cầu định cư lâu dài gắn với nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư cũng tăng mạnh.

Báo cáo của VIRES cũng cho thấy, nguồn cung sơ cấp tập trung tại khu Tây và khu Đông Hà Nội, các dự án chung cư trung cấp và cao cấp tại Hà Nội hiện hữu trong quý IV/2022 chủ yếu là các dự án có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3,5. Có khoảng 44% đến từ các quận phía Tây và khoảng 42% đến từ các quận phía Đông. Trong đó, các dự án trong các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đóng góp đến gần 60% nguồn cung cả thị trường.

Dù nguồn cung mới suy giảm, thị trường BĐS Hà Nội vẫn ghi nhận số lượng căn hộ Cao cấp tiêu thụ trong quý IV/2022 xấp xỉ 1.600 căn, giảm 52% so với quý trước. Số lượng căn hộ trung cấp tiêu thụ trong quý IV/2022 xấp xỉ 700 căn, giảm 45% so với quý trước. Theo đánh giá, số lượng căn tiêu thụ sơ cấp cao hơn số lượng căn mở bán mới không chỉ thể hiện những căn mới ra có tỷ lệ hấp thụ cao mà lượng hàng còn lại của quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này.

Về giá, giá chung cư mở bán mới tăng nhẹ. Tính đến cuối quý IV/2022, mức giá sơ cấp chào bán các căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp đạt hơn 60 triệu đồng/m2, tăng 2,2% so với quý trước và 16,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Số liệu cho thấy, một số dự án tiêu biểu ảnh hưởng lớn đến giá trung bình trên thị trường của phân khúc này chủ yếu đến từ hai khu đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City như Imperia Smart City (Tòa I1, I2) (tăng 30%), Masteri Waterfront (tăng 26%), The Tonkin (tăng 21%), Masteri West Heights (19%).

Dự án “all in one” - "Tất cả trong một" sẽ thu hút khách hàng

Theo nhận định của các chuyên gia, nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới.

Trong khi đó, nhu cầu về phân khúc chung cư trung, cao cấp không những vẫn tồn tại mà còn có xu hướng gia tăng khi tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng và việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này.

Cùng với đó, Việt Nam thu hút ngày càng nhiều đội ngũ chuyên gia và nhà đầu tư từ các quốc gia phát triển như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc... Đây là nhóm khách hàng có thu nhập cao và quen với lối sống hiện đại, tiện nghi nên thường tìm chọn nơi ở là căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp.

TS. Vũ Tiến Lộc - Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, theo đánh giá của nhiều chuyên gia và nghiên cứu, có cả việc dựa trên kinh nghiệm quốc tế, những dự án đang triển khai bài bản, có quy hoạch tốt, chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm lĩnh thị trường.

"Các dự án chú trọng đến yếu tố môi trường, tiện nghi và đáp ứng đầy đủ tiện ích “all in one” - tất cả trong một, sẽ thu hút khách hàng kể cả mua để ở và đầu tư nên thanh khoản tốt. Ngược lại, những dự án có hạ tầng tiện ích kém, chất lượng không tốt, quản lý vận hành kém... vẫn sẽ khó cạnh tranh", TS. Vũ Tiến Lộc nói.

Ông Eric Park - Chủ tịch Hiệp hội Phát triển Dịch vụ BĐS Hàn Quốc, Giáo sư khoa BĐS, Đại học Điện tử Soongsil Hàn Quốc cho rằng, BĐS là một kênh đầu tư được ưa thích, hầu hết ở các nước trên thế giới. Ở Hàn Quốc hay các quốc gia đã phát triển, chứng khoán hay trái phiếu không được ưa chuộng như BĐS. Người Hàn Quốc thích ở chung cư vì vậy thị trường chung cư của Hàn Quốc rất đa dạng, không chỉ những sản phẩm bình dân, trung cấp mà cả nhà ở chung cư cao cấp cũng được tập trung phát triển nhiều.

Các sản phẩm cao cấp được định nghĩa bởi những tiện ích cao cấp, những đặc điểm độc lạ “có 1 không 2”, nằm ở những vị trí độc đắc. Ở đây, chủ đầu tư và quản lý dự án phải làm khách hàng hài lòng bằng việc đem lại các giá trị từ dịch vụ, tiện ích đẳng cấp. Chủ đầu tư cũng phải quan tâm tới việc mang đến những trải nghiệm độc nhất và tạo nên những điểm nhấn về thiết kế, tiện ích.

Thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển và ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, luôn nằm trong nhóm thị trường ưu tiên đầu tư hàng đầu của Hàn Quốc, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng, thẩm định pháp lý trước khi đầu tư vào các chung cư cao cấp.

Các chuyên gia BĐS đánh giá, Hà Nội là đô thị loại đặc biệt thu hút sự quan tâm không chỉ của các chủ đầu tư kinh doanh BĐS trong và ngoài nước mà còn cả của người có nhu cầu về nhà ở hoặc đầu tư kinh doanh kiếm lời (loại hình đầu tư BĐS thứ cấp). Bởi địa phương này luôn luôn có nguồn khách hàng dồi dào có nhu cầu về nhà để ở hoặc đầu tư kinh doanh.

Trong khi đó, quỹ đất của Hà Nội ngày càng khan hiếm. Vì vậy, việc sàng lọc, lựa chọn các dự án BĐS lại càng gay gắt và chặt chẽ. Các dự án BĐS nói chung và các dự án thuộc phân khúc BĐS trung - cao cấp nói riêng có đầy đủ tính pháp lý sẽ thể hiện được sự nổi trội dễ tiếp cận được đất đai để triển khai thực hiện.

Mặt khác, tỷ lệ tầng lớp trung lưu ở Hà Nội ngày càng gia tăng nên cho dù thị trường BĐS hiện đang gặp khó khăn song đây là khó khăn nhất thời trong một thời gian không thể kéo dài. Cần có cái nhìn tích cực về thời kỳ khó khăn này của thị trường BĐS ở khía cạnh đây là dịp để tái cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư BĐS thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn, không đủ nguồn vốn kinh doanh và hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, bài bản để sàng lọc, đào thải làm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thực chất, bền vững hơn trong thời gian tới.

Hơn nữa, cho dù hiện tại thị trường BĐS gặp khó khăn nhưng tiềm năng của các dự án thuộc phân khúc BĐS trung - cao cấp có đầy đủ tính pháp lý vẫn còn dư địa phát triển trong tương lai.

Rõ ràng, nhu cầu về các sản phẩm này luôn tồn tại do sự tăng trưởng kinh tế kéo theo sự gia tăng thu nhập của tầng lớp trung lưu tại Hà Nội cũng như sự thay đổi về cơ chế, chính sách theo hướng tích cực trong việc cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.