Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ trình phương án quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Khác với các phiên bản dự thảo trước đây, Bộ Xây dựng nêu nhiều phương án, tại dự thảo luật này, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất: sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn.

Kinh nghiệm trên thế giới

Thực ra trên thế giới, chung cư có thời hạn không phải là vấn đề mới, đang được triển khai tại nhiều quốc gia, từ Á sang Âu. Ở Trung Quốc, việc quy định thời hạn sở hữu nhà từng dấy lên làn sóng phản đối, song cuối cùng vẫn được triển khai và đến nay thì gần như không cho quy hoạch thêm đất thổ cư, hầu hết đều là thuê 50-70 năm.

Anh Vũ Quốc Việt, một “siêu cò”, từng kết nối nhiều thương vụ tại Việt Nam, Trung Quốc, Singapore… cho hay, trong những năm qua, để giảm áp lực về nhà ở, Trung Quốc đã thực hiện nhiều giải pháp. Một trong số đó là phát triển căn hộ cho thuê có thời hạn 50 - 70 năm.

Hết 50 - 70 năm, các căn hộ sẽ được thu lại, hoặc gia hạn tùy theo điều kiện thực tế, quy hoạch chung. Kết quả là giá căn hộ hoặc nhà so với thu nhập của người dân có xu hướng “mềm” hơn trước, vì giá nhà sử dụng lâu dài rõ ràng khác với giá nhà thuê.

“Cuối năm 2022, một người bạn của tôi ở Bắc Kinh xuống tiền mua một căn hộ 136m2, 3 phòng ngủ, đã sử dụng 25 năm, giá hơn 40 tỷ đồng. Đáng nói, đây chỉ là một chung cư 8 tầng, theo quy định được sử dụng 70 năm nên căn hộ này còn thời hạn sử dụng 45 năm”, anh Việt chia sẻ.

Với chính sách mới, tầng lớp trung niên ở Trung Quốc may mắn giữ được đất thổ cư từ thời xưa thì coi như sở hữu “tài sản kim cương”. Ước tính khoảng 60% công chức ở thành thị nước này ở nhà thuê, có trợ cấp từ Chính phủ. Lao động chân tay thì thường do công ty thuê nhà cho, khá chật chội.

Tuy nhiên, theo anh Việt, việc sở hữu nhà rất đắt đỏ, song mức thuê nhà theo tháng ở Trung Quốc lại khá rẻ so với mặt bằng giá mua. 2 năm qua, mức thuê bình quân ở trung tâm vào khoảng 3 - 4 nghìn USD/tháng. Chung cư ở các tỉnh xa rẻ hơn, bằng 50 - 70% so với tại trung tâm.

Tương tự, ở Singapore, hiện có ba quyền sở hữu bất động sản, gồm sở hữu vô thời hạn, sở hữu có thời hạn 999 năm (gần như vĩnh viễn) và sở hữu có thời hạn 99 năm. 80% người dân đang ở trong những tòa nhà niên hạn 99 năm do cơ quan nhà nước xây dựng (gọi là khu HDB).

Các khu HDB được Chính phủ Singapore xây dựng trên các khu đất công trong chương trình "Sở hữu nhà ở" triển khai từ năm 1964, chỉ bán cho người dân bản địa. Bên cạnh các khu HDB cũ, Singapore cũng xây dựng thêm những khu HDB hiện đại, với giá trị không dưới 1 triệu SGD (hơn 17 tỉ đồng).

Quan trọng là chế độ hậu mãi sau hết hạn

Đáng chú ý, người dân Singapore mua căn hộ HDB đang được Chính phủ hỗ trợ rất mạnh. Chẳng hạn, một gia đình trẻ, thu nhập dưới 14.000 SGD/tháng (khoảng 245 triệu đồng) sẽ được hỗ trợ mua căn hộ 2 phòng ngủ rộng 65 - 70m2, với giá 200.000 - 300.0000 SGD/căn (hơn 3,5 - 5,3 tỷ đồng).

Người mua có thể lựa chọn vay của ngân hàng hoặc vay với mức trần lên đến 85% tổng giá trị căn nhà (trước đây là 90%), trong vòng 25 năm từ Cơ quan Phát triển nhà ở, với lãi suất khoảng 2,6%/năm.

Một góc nhìn tại thị trường bất động sản Singapore, một quốc gia trong khu vực, để thấy rằng “bất động sản có thời hạn” 50 - 70 năm rất có thể sẽ trở thành một “lối thoát” để giảm áp lực về nhà ở tại thị trường trong nước, dù loại hình này chắc chắn là ít được người dân chào đón.

Cần nhắc lại, có những thống kê chỉ ra với thu nhập bình quân hiện tại, người Việt có thể mất 100-120 năm để mua được nhà. Vì vậy, nếu các khu chung cư có thời hạn được xây dựng với giá cả mềm hơn, lại được hỗ trợ lãi suất vay 2 - 3% (như Singapore) rõ ràng là lựa chọn không tồi.

Để chứng minh, hãy lấy một ví dụ cụ thể, nếu một người mua một căn nhà 2 tỷ đồng, sống trong vòng 50 năm, thì tính ra mỗi tháng chỉ phải trả tiền thuê hơn 3,3 triệu đồng. Một mức giá không tệ, chưa kể các chính sách hậu mãi sau khi hết hạn (điều này cần được tính toán kỹ lưỡng nếu quy định được triển khai). Tất nhiên là việc bỏ ra 2 tỷ đồng và được sở hữu nhà mãi mãi thì vẫn hơn.

Ông Powell Berger, một chuyên gia bất động sản ở Hawaii, nhìn nhận: "Đối với hầu hết người mua nhà, bất động sản cho thuê là một lựa chọn tồi, bởi vì bạn thực sự không phải là chủ sở hữu”.

Tuy nhiên, Berger cũng lưu ý rằng cho thuê có thể là lý tưởng nếu bạn mua căn hộ để sử dụng làm tài sản cho thuê nhằm kiếm doanh thu ổn định từ tiền thuê mặt bằng. Chi phí sở hữu căn hộ thấp và thu nhập từ việc cho thuê có thể tạo ra lợi tức cao từ tiền thuê mặt bằng.

“Một người bạn của tôi ở Singapore đang cho thuê lại căn hộ HDB 33 năm tuổi trên đường Bukit Purmei, để sang ở một khu căn hộ cao cấp hơn. Căn HDB sở hữu 90 năm, tính ra có giá khoảng 350 USD/tháng, nhưng hiện đang được cho thuê gần 1.000 USD, lợi tức rất cao. Khi bạn muốn nghỉ hưu, lợi ích sẽ chuyển tiếp đến thế hệ sau cho đến hết hạn sở hữu”, ông Berger lấy ví dụ.

Có thể thấy, điểm khác lớn nhất giữa căn hộ 50 - 70 năm và căn hộ vô thời hạn là quyền lợi của người dân sau khi hết hạn (chế độ hậu mãi sau hết hạn). Vì vậy, để chung cư có thời hạn trở thành một giải pháp giảm áp lực nhà ở trong tương lai, đây sẽ là vấn đề cần được cơ quan chức năng tính toán kỹ.

Còn với người dân, việc có khả năng sở hữu nhà ở trên đất thổ cư hoặc căn hộ vô thời hạn (nếu có) rõ ràng là điều tối ưu nhất. Song, nếu không thể (trong trường hợp quy định niên hạn sở hữu được thực thi), thì việc sở hữu một căn hộ có thời hạn, dù là chuyện “cực chẳng đã”, cũng vẫn là một lựa chọn.