Từ giai đoạn cuối năm 2022, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu có dấu hiệu suy thoái và tiếp tục duy trì tình trạng ảm đạm trong suốt năm 2023 về nguồn cung, thanh khoản cũng như niềm tin của nhà đầu tư.

Lượng tồn kho duy trì mức cao

Theo dữ liệu từ DKRA Group, nguồn cung biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng đã giảm mạnh so với năm trước, lần lượt giảm 94% và 96%. Mỗi loại hình chỉ có khoảng 300 căn mở bán mới trong năm nay. Trong đó, condotel cũng giảm hơn 64%, chỉ còn khoảng 1.600 căn.

Theo ước tính của DKRA, trong cả năm 2023, lượng tiêu thụ chỉ đạt tương đương 10% so với cùng kỳ, mức thấp nhất kể từ năm 2014 trở lại đây. Mặc dù các dự án vẫn áp dụng nhiều chính sách ưu đãi (chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại...) nhằm kích cầu nhưng không có hiệu quả.

Trong khi đó, lượng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì ở mức cao. Số lượng tồn kho condotel tích tụ đến tháng 12 đã tăng lên khoảng 50.000 căn. Phân khúc nhà liền thổ nghỉ dưỡng có khoảng 30.000 căn tồn kho, trong đó biệt thự chiếm hơn một nửa. DKRA cũng chỉ ra rằng, ba địa phương có lượng tồn kho cao nhất là Phú Quốc, Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Có thể thấy, tình trạng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng đang đặt ra thêm áp lực đối với phân khúc này. Hiện nay, trên thị trường có nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã hoặc đang bàn giao nhưng chưa được đưa vào vận hành, điều này khiến cho các chủ sở hữu và chủ đầu tư cảm thấy lo lắng. Việc nhiều dự án đã được bàn giao nhưng không thể tiêu thụ được cũng ảnh hưởng đến quá trình phục hồi thị trường trong tương lai.

Những vướng mắc chưa được giải quyết

Nhận định về thị trường, ông Mauro Gasparotti – Giám đốc Savills Hotels cho biết, một số thị trường ven biển tại Việt Nam đang đối mặt với nguy cơ dư thừa nguồn cung sản phẩm nghỉ dưỡng, do phát triển nóng trong nhiều năm qua. Nhiều dự án chú trọng vào số lượng hơn là chất lượng, với một số dự án có hơn 1.000 phòng. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư đã vội vàng gia nhập thị trường khi chưa có sự nghiên cứu kỹ lưỡng trong quá trình hoạch định, gây ra sự chênh lệch cung cầu tại một số điểm đến.

Do đó, thời điểm hiện tại phù hợp để các chủ đầu tư điều chỉnh mô hình kinh doanh, tập trung vào mục đích sử dụng của người tiêu dùng thay vì quy mô lớn. Bởi quy mô lớn có thể gây khó khăn cho các dự án trong việc mang lại trải nghiệm nghỉ dưỡng chất lượng và đáp ứng chất lượng dịch vụ. Đặc biệt, nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến năng lực của chủ đầu tư và thương hiệu quản lý vận hành thay vì chỉ dựa vào hình ảnh truyền thông hoặc cam kết lợi nhuận cao.

Theo ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group, pháp lý vẫn là rào cản lớn nhất của thị trường, đặc biệt là đối với loại hình condotel bởi chưa có quy định cụ thể nào trong luật. Ngay cả sau Nghị định 10, giải quyết vấn đề cấp sổ hồng được kỳ vọng sẽ giúp bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục, nhưng vẫn gặp khó khăn trong quá trình triển khai.

Ông Thắng cho biết, lợi nhuận ròng từ việc khai thác và vận hành một sản phẩm nghỉ dưỡng thường chỉ khoảng 1,5 - 3%, hiếm khi có dự án vượt quá 5%, chưa kể những dự án không có lợi nhuận. Mô hình kinh doanh này đôi khi cần 20 - 25 năm để hoàn vốn và thậm chí 50 năm chưa chắc đã hoàn vốn, trong khi vòng đời của một dự án thường chỉ là 50 năm.

Đối với triển vọng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Giám đốc Savills cho rằng, rất khó xác định thời điểm khôi phục của thị trường này, dấu hiệu sẽ rõ nét hơn khi các vấn đề pháp lý và tín dụng dần được giải quyết, từ đó giúp khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.

Các chuyên gia nhận định rằng, bất động sản nghỉ dưỡng được xem là phân khúc phục hồi cuối cùng của thị trường. Trong năm 2024, có thể vẫn sẽ là một năm ảm đảm đối với bất động sản nghỉ dưỡng bởi những vướng mắc vẫn chưa được giải quyết. Trong khi hiện nay sự ưu tiên của thị trường lại dành cho loại hình có nhu cầu ở thực như nhà riêng lẻ, chung cư… các sản phẩm nghỉ dưỡng có thể phải đợi đến năm 2025 để đánh giá điều kiện hồi phục.