Tại Hội thảo Sốt bất động sản - cơ hội và rủi ro mới đây, giới chuyên gia và doanh nghiệp phân tích những yếu tố sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong thời gian tới như tín dụng, cung cầu, đề án đặc khu.

Tuy nhiên, đã có ý kiến trái chiều về khả năng xảy ra bong bóng bất động sản.

Tiềm ẩn từ đòn bẩy tín dụng...

TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, trong số tổng dư nợ 6,8 triệu tỷ đồng thì tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản ước chiếm 7,5%. Tuy nhiên, theo tính toán của vị chuyên gia này, tín dụng cho vay bất động sản nói chung phải lên đến 20% và đây là con số rất lớn, nếu tính cả cho vay chứng khoán thì không dưới 1/3 tổng dư nợ. Sở dĩ ước tính lên đến 20% là vì cộng cả những khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời.

Theo ông Hiếu, chính sách tiền tệ hiện tại dường như đang thắt chặt hơn là nới lỏng. Chính phủ đã thông qua Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hạn chế cho vay bất động sản và chứng khoán nhưng ngược lại khuyến khích các ngân hàng tăng cho vay sản xuất, kinh doanh. Tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn hiện đã hạ xuống mức 45%, trong khi đó hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản lại tăng lên 200%, cho thấy yếu tố thắt chặt tín dụng rõ nét hơn.

Ông Hiếu cho rằng đà tăng tín dụng hiện nay đang giúp hình thành bong bóng bất động sản. Năm tới, nếu không kiểm soát được dòng tín dụng đổ vào bất động sản, bong bóng bất động sản có thể nổ ra.

... Đến những "cơn sốt" bất thường

Ông Trần Khánh Quang - Giám đốc Công ty Netland cho rằng, cơn sốt đất xảy ra tại TP. Hồ Chí Minh, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng và 3 đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc vừa qua là "rất nóng". TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng là 2 địa bàn xảy ra cơn sốt đầu tiên, nên nhìn chung giá đất đã đạt đỉnh. Đáng chú ý, trong cơn "nhốn nháo" sốt đất đó, các đại gia, nhà đầu cơ lớn bắt đầu rút khỏi thị trường, thì ngược lại nhà đầu tư nhỏ lẻ lại cố gắng lao vào.

Trong những giai đoạn trước, giá đất tăng nóng chỉ khi có thông tin về quy hoạch, phát triển hạ tầng. Còn nay, mọi ngõ ngách đều nóng lên chuyện mua bán đất, bất chấp đất ở đó có được mua bán, chuyển nhượng hay không, có phù hợp với quy hoạch hay không. Việc mua bán đất thiếu tỉnh táo như vậy là rất nguy hiểm và đáng báo động.

Ở một góc nhìn khác, TS. Trương Huy Mai - chuyên gia kinh tế Trường Đại học Quốc tế RMIT cho rằng: "Nguyên nhân của các đợt sốt đất hiện nay là do thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ và thiếu thống nhất, từ các cơ quan quản lý đến những đơn vị nghiên cứu thị trường. Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở để các nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm đầu cơ. Thực tế này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so với giá thực, khiến những người có thu nhập thấp càng khó mua nhà để ở. Chính vì lý do đó, cơn sốt đất hiện nay, theo tôi là rất nguy hiểm. Tôi nghĩ các nhà đầu tư đang mua trên giá trị lợi nhuận, mua theo tin đồn, không mua trên giá trị thật của bất động sản. Nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời, có thể vỡ bong bóng bất động sản".

Cũng theo phân tích của TS. Mai, giá đất tăng nóng, tích tụ lâu ngày sẽ tác động xấu đến nền kinh tế.

Thứ nhất, người có nhu cầu thực về bất động sản rất khó tìm được một căn nhà hay miếng đất có giá trị phù hợp.

Thứ hai, doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất sẽ gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, đối với ngân hàng, khi sử dụng bất động sản làm tài sản thế chấp, việc định giá càng khó khăn, chưa kể nguồn lực dồn vào bất động sản quá nhiều sẽ tiềm ẩn nguy hại cho nền kinh tế.

Thứ tư, giới đầu tư, đầu cơ đất thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc vay vốn ngân hàng. Khi cơn sốt đi qua, vỡ bong bóng bất động sản, ngân hàng sẽ đối mặt với rất nhiều khoản nợ xấu có thể mất rất nhiều năm để xử lý.

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn có những ý kiến trái chiều cho rằng vẫn chưa có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản vào thời điểm này. Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), thời gian qua thị trường địa ốc quả thực đã xuất hiện các cơn sốt, nhưng chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc đất nền, đất nông nghiệp.

Ông Châu cho biết, "thủ phạm chính" là giới đầu nậu và cò đất thổi giá gây ra các đợt sốt giá đất nền tại một số địa phương. Nhưng đối với căn hộ chung cư - phân khúc lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ, nhất là những khu căn hộ giá thấp.

TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Chiến lược và Thương hiệu cạnh tranh cho rằng, để xác định được thị trường bất động sản có bong bóng hay không cần xem xét 3 dấu hiệu, là thanh khoản, giá bán và giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Nhìn vào thị trường hiện tại, mức độ thanh khoản vẫn tương đối tốt. Theo báo cáo của HoREA, thanh khoản tốt nhất ở TP. Hồ Chí Minh cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

Thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3 - 5%. Có những giai đoạn, đất nền tại TP. Hồ Chí Minh và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu bị đầu cơ rất rõ. Nhưng bây giờ thị trường đã chững lại.