Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, về tác động tiêu cực, việc Nhà nước chủ trương thực hiện theo Luật Quy hoạch mới, cùng với đó là quá trình rà soát lại về hồ sơ, thủ tục pháp lý đối với các dự án BĐS nhằm hạn chế tranh chấp, kiện tụng và tham nhũng đã khiến nguồn cung giảm do việc tạm dừng cấp phép mới hoặc trì hoãn cấp phép ở một số địa bàn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang…

Tích cực đan xen với tiêu cực

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý điều tiết các mô hình, sản phẩm kinh doanh mới như condotel, officetel, shophouse… chậm ban hành. Điều này không chỉ khiến nguồn cung khan hiếm hơn, mà giao dịch mua bán cũng diễn ra chậm hơn, thậm chí còn gây ra tranh chấp, kiện tụng.

Tuy nhiên, chính sự chặt chẽ khi các bên cùng kỹ càng, chắc chắn về hồ sơ pháp lý, về quy trình, thủ tục cũng giúp thị trường phát triển bài bản, minh bạch, bền vững và đảm bảo quyền lợi cho các bên. Đây là điểm tác động tích cực lâu dài.

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng cho BĐS, ông Lực cho hay, mặc dù bị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết chặt, nhưng dòng vốn này năm 2019 đã và đang có sự dịch chuyển tích cực hơn. Theo NHNN, dòng vốn tín dụng cho BĐS vẫn đang tăng khá tốt, tăng khoảng 14,6% tính đến hết tháng 9/2019 (so với mức tăng tín dụng chung là 9,4%). Về tổng thể, hiện tổng dư nợ đối với toàn bộ thị trường BĐS khoảng 1,5 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 19,2% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Ngoài ra, dư nợ tín dụng cho ngành xây dựng đến hết tháng 9/2019 đạt khoảng 755.000 tỷ đồng, tăng gần 8% và dư nợ xây dựng chiếm khoảng 9,6% tổng dư nợ của nền kinh tế.

“Nguồn vốn tín dụng không giảm mà vẫn tăng. Qua đây, tôi muốn khẳng định nguồn vốn tín dụng không phải là điểm nghẽn của thị trường”, ông Lực nhấn mạnh.

Với dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), tính chung của các nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn, mua cổ phần các dự án kinh doanh BĐS và FDI đăng ký mới và bổ sung vào khu vực BĐS đạt khoảng 4,76 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI mới. Đây là nguồn vốn quan trọng, đứng thứ hai trong các lĩnh vực đăng ký và bổ sung vốn mới vào Việt Nam.

Một dòng vốn nữa là doanh nghiệp (DN) phát hành trái phiếu cũng gia tăng đáng kể nguồn vốn cho thị trường BĐS. Hết 10 tháng đầu năm, trong tổng số tiền phát hành trái phiếu gần 179.000 tỷ đồng, các DN BĐS đã phát hành khoảng 61.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 34%), với lãi suất bình quân khoảng 10,5%/ năm. Mức lãi suất này tương đối cao so với lãi suất phát hành trái phiếu DN bình quân của các ngân hàng thương mại (khoảng 7-8%/năm).

Trước xu hướng đó, Bộ Tài chính, NHNN cũng đã có cảnh báo, kiểm soát đối với việc DN BĐS phát hành trái phiếu. Động thái này là cần thiết bởi việc phát hành trái phiếu phải công khai minh bạch, để từ đó đánh giá được thực chất, thực lực DN phát hành trái phiếu.

Những tín hiệu khởi sắc

Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận bức tranh kinh tế 2020 theo một kịch bản trung bình. Theo đó, trong năm 2020, thị trường BĐS sẽ vẫn tiếp diễn như năm 2019 nhưng có diễn biến tích cực hơn đến từ 2 yếu tố.

Thứ nhất, những cơ chế chính sách vốn bị coi là điểm nghẽn của nền kinh tế sẽ phần nào được tháo gỡ trong năm 2020 nên có những biến chuyển, thay đổi theo hướng rõ ràng và cởi mở hơn. Điều này sẽ tác động đến dòng vốn, xu hướng đầu tư và sự phát triển của một số loại hình BĐS.

Thứ hai, kỳ vọng trong năm tới, pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng sẽ được chốt, đặc biệt là condotel, shophouse, officetel…

Cùng với sự chuyển dịch tích cực của dòng vốn FDI vào Việt Nam, ông Lực cho rằng những phân khúc khác liên quan đến BĐS công nghiệp, mặt bằng bán lẻ, trong năm tới sẽ được đẩy mạnh, có những tín hiệu khởi sắc trong phát triển.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng trong năm 2020, các nhà đầu tư cần lưu tâm đến vấn đề pháp lý của dự án. Bên cạnh đó, chọn sản phẩm của các nhà chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển, bởi đây là những chủ đầu tư có tầm nhìn trong chiến lược đầu tư.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần tránh tâm lý kỳ vọng thị trường tăng trưởng cao rồi đưa ra quyết định nhanh chóng, như vậy dễ dẫn đến sai lầm.

Đối với các chủ đầu tư, theo bà Hằng, cần rà soát danh mục dự án, hướng đến phát triển các dự án đủ điều kiện pháp lý có thể triển khai trong năm 2020 và các dòng sản phẩm mà thị trường đang cần hoặc hướng đến những thị trường mới mà vẫn phát huy được thế mạnh, kinh nghiệm của mình.

Ngoài ra, chủ đầu tư cần đa dạng hóa các kênh tạo vốn, linh hoạt trong hợp tác đầu tư. Với những dự án có thể hợp tác đầu tư nước ngoài cần thực hiện sớm nhất có thể để thực hiện kế hoạch kinh doanh.

Theo bà Hằng, thị trường BĐS năm 2020 không thể làm theo cách “đánh nhanh” mà là “đánh chắc”, làm tốt sản phẩm mới có thể bán được.

Đồng thời, cần tính đến và tích hợp các xu thế mới như xanh, thông minh, tiết kiệm năng lượng, sản phẩm đa công năng, đa dạng loại hình sản phẩm… nhưng giá thành hợp lý.