Những thách thức thị trường BĐS 2020

Việc hệ thống văn bản pháp luật còn chồng chéo, mâu thuẫn; thủ tục cấp phép rườm rà; quy định về phát triển, giao dịch sản phẩm Condotel chưa rõ ràng; lòng tin của nhà đầu tư đang giảm sút… là những yếu tố tạo nên khủng hoảng của thị trường bất động sản trong năm vừa qua.

Tại diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên lần 2, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - ông Nguyễn Trần Nam đưa ra 5 thách thức đối với thị trường Bất động sản (BĐS) năm 2020.

Thứ nhất là, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ;

Thứ hai là, những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới;

Thứ ba là, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn;

Thứ tư là, gần đây, tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” trở nên phổ biến;

Thứ năm là, thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế nhận định thị trường bất động sản năm 2020 sẽ đối mặt với những khó khăn về cơ chế, chính sách. Nhưng những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, có kế hoạch ứng phó trước sự biến động của thị trường vẫn sẽ phát triển tốt.

Theo các chuyên gia, khách hàng mua bất động sản gần đây đều đánh giá thị trường bất động sản đang rơi vào giai đoạn đáy của một chu kỳ. Do đó, nhà đầu tư sẽ không mặn mà với việc xuống tiền do khó sinh lời nhanh như kỳ vọng, còn những người mua để ở thì có tâm lý chờ đợi giá giảm. Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư cũng lung lay khi tình trạng "dự án ma" nở rộ trong năm qua hoặc sự đổ vỡ trong những mô hình bất động sản mới. Tâm lý đó khiến thanh khoản trên thị trường có thể đi xuống, giá bán vì vậy khó tăng.

Chuyên gia mách nước giúp thị trường phát triển bền vững

Để thị trường bất động sản năm 2020 phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ và quyết liệt một loạt giải pháp.

Theo PGS.,TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cần nhanh chóng hoàn thiện hướng dẫn triển khai luật Quy hoạch (2017), thống nhất các vấn đề có liên quan về Luật quy hoạch, Luật quy hoạch đô thị và Luật quản lý phát triển đô thị (sắp ban hành), Luật Nhà ở (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (2014) và Luật Đất đai (2013). Đồng thời, nghiên cứu và ban hành hệ thống pháp lý đối với condotel, officetel. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về loại hình bất động sản này phải giải quyết được các vấn đề: sở hữu, giao dịch, lợi ích các bên, phân chia các chi phí có liên quan đến bảo quản, vận hành sản phẩm..

Tập trung tháo gỡ những rào cản tiếp cận đất đai cho các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp: hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về quyền tiếp cận đất dự án; xác định rõ vai trò của các bên liên quan trong thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng; giải quyết triệt để các vấn đề có liên quan đến hạ tầng ngoài hàng rào bất động sản công nghiệp; tiến dần đến cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất, dần xóa bỏ triệt để chỉ định giao đất.

Tập trung nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến tài chính phái sinh bất động sản, đặc biệt là ba nhóm công cụ quỹ đầu tư tín thác bất động sản, hệ thống thế chấp thứ cấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản; trái phiếu hóa bất động sản – quyền sử dụng đất và cổ phần hóa quyền sử đụng đất. Nghiên cứu trình ban hành các luật có liên quan như Luật thuế tài sản, Luật chống đầu cơ đất đai, bất động sản, Luật sở hữu...

Cùng với đó là tích cực thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, đặc biệt vốn ODA, vốn trái phiếu chính phủ, vốn PPP đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Khẩn trương ban hành các văn bản quy phạm dưới luật hướng dẫn thực hiện Luật Đầu tư công sửa đổi (2019), Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư (2014), Luật Đấu thầu (2013), Luật PPP.

Rà soát, chế tài các dự án bất động sản chậm triển khai hoặc không triển khai để thu hồi nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế....

Đồng quan điểm, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, về giải pháp dài hạn, cần sửa đổi, bổ sung hoàn thiện một số quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh bất động sản như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

Về giải pháp trước mắt, Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định liên quan đến trình tự, thủ tục đầu tư, thủ tục đất đai (trong đó có nội dung quy định liên quan đến Nghị định số 11/2013/NĐ-CP) để tháo gỡ những khó khăn, bất cập hiện nay.

Các Bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục thực hiện nhiệm vụ đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017 về việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Các Bộ, ngành cần sớm nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách, văn bản quy định liên quan đến phát triển và quản lý các công trình Condotel, Officetel, biệt thự nghỉ dưỡng để ban hành trong thời gian tới.

Bộ Tài nguyên và môi trường cần sớm có hướng dẫn cụ thể các hình thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với các trường hợp tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng không phải là đất ở.

Ngoài ra, các địa phương cần tăng cường công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản; thành lập tổ công tác liên ngành để trực tiếp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đối với các dự án bất động sản trên địa bàn.