Thị trường bất động sản năm 2020 đối mặt nhiều khó khăn
Kết quả khảo sát thị trường bất động sản (BĐS) của một số đơn vị nghiên cứu cho thấy, Hà Nội sụt giảm cả lượng cung và giao dịch, trong khi TP. Hồ Chí Minh có dấu hiệu khởi sắc hơn.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia dự báo, thị trường BĐS sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức; thậm chí lo ngại đến năm 2020, thị trường này còn khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp BĐS sẽ khó khăn hơn rất nhiều.
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, quý III/2019, thị trường BĐS Hà Nội đánh dấu sự sụt giảm cả về nguồn cung, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ so với quý II/2019 và cùng kỳ năm 2018. Cụ thể, trong quý này, nguồn cung mới chào bán tại Hà Nội là 5.130 sản phẩm, lượng giao dịch 3.105 sản phẩm và đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 60,5%, mức thấp nhất trong ba năm qua.
Trong khi đó, lượng cung và giao dịch BĐS nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh trong quý III/2019 ghi nhận tăng khá. Nguồn cung chung cư trong quý III/2019 tăng xấp xỉ 3,5 lần so với quý I và tăng 1,2 lần so với cùng kỳ năm 2018. Giao dịch chung cư trong quý III/2019 tăng xấp xỉ 3,9 lần so với quý I, 1,5 lần so với cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ BĐS nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh đạt mức cao nhất trong ba năm qua, xấp xỉ 95%; căn hộ chung cư trung cấp có tỷ lệ hấp thụ cao nhất đạt hơn 97%.
Tình hình tiêu thụ trên thị trường theo CBRE vẫn tốt tại các phân khúc, với hơn 90% sản phẩm chào bán được tiêu thụ. Trong quý III/2019 có 13.386 căn bán được, tăng 191% theo quý và 113% theo năm. Phần lớn số căn hộ bán được ghi nhận tại dự án Vinhomes Grand Park (quận 9, TP. Hồ Chí Minh). Dự án này được chủ đầu tư chuẩn bị khá kỹ trước khi tung ra đợt mở bán với số lượng lên đến gần 10.000 căn.
Nhờ nguồn cung đáng kể từ phân khúc trung cấp, giá trung bình thị trường giữ mức ổn định hơn so với quý trước, 1.852 USD/m2, tăng 15% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, quận 2 và quận 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 5-10% theo năm.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, thống kê của DKRA Việt Nam cho thấy, cả nguồn cung và sức cầu của thị trường TP. Hồ Chí Minh giảm mạnh. Toàn thị trường chỉ có một dự án được mở bán với chỉ 30 căn. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 67%. Ở phân khúc đất nền, sự kiện liên quan đến Công ty Alibaba phần nào tác động đến tâm lý người mua. Kết quả là quý III/2019 chỉ có ba dự án mới ra mắt thị trường với số lượng 473 nền, chỉ bằng 73% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 75%, tăng không đáng kể so với hai quý đầu năm.
Hiện sức mua BĐS nhà ở khá lớn nhưng ít hàng để bán. Nguồn cung khan hiếm do hàng loạt dự án bị đóng băng. Điều đó kéo theo hệ lụy đẩy giá nhà đất lên cao, người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng, đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh.
Vướng mắc pháp lý
Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, khó khăn trên thị trường BĐS còn kéo dài trong năm 2020 bởi những vấn đề về pháp lý, về tín dụng, về an toàn dòng vốn...
Phân tích rõ hơn về điều này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest nhìn nhận, khó khăn của thị trường cũng như của các doanh nghiệp BĐS hiện nay là do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai... đều có sự sửa đổi; theo đó, nhiều quy định liên quan đến giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai... cũng thay đổi. Tuy nhiên, thủ tục hành chính vẫn còn chồng chéo.
Nhiều đơn vị thực thi pháp luật hiện vẫn chưa hiểu rõ, chưa nắm được có cái gì mới, cái gì nên làm và cái gì không nên làm. Vì vậy, không ai dám ký, đồng thời các cơ quan chức năng cũng không thể hướng dẫn các doanh nghiệp làm đúng luật, khiến hàng loạt dự án bị chững lại...
Tại TP. Hồ Chí Minh, từ đầu năm đến nay, hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý, dính thanh tra, kiểm tra kéo dài, đã làm ảnh hưởng tới nguồn cung mới. Ông Nguyễn Nam Hiền - Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp cho biết, nếu như mọi năm, đến lúc này Tập đoàn Hưng Thịnh tung ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh thì nay chỉ mới 1.000-2.000 sản phẩm, còn lại chủ yếu tập trung tại Quy Nhơn, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai...
"Dự án trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh rất nhiều, nhưng sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh quá hạn chế. Tôi cho rằng, nếu không có sự thay đổi cơ chế, chính sách, tháo gỡ khó khăn cho các dự án sẽ làm gia tăng thiếu hụt nguồn cung", ông Hiền nhấn mạnh.
Trước áp lực khan hiếm nguồn cung, giá trị BĐS tại TP. Hồ Chí Minh bị đẩy lên cao bất thường, tập trung ở một số dự án có vị trí trung tâm, đắc địa. Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường thứ cấp, cho thuê đang có dấu hiệu chững lại. Ở thị trường sơ cấp, khách hàng cũng e ngại giá chủ đầu tư đưa ra. Điều này lý giải vì sao thời gian qua, nhà đầu tư bắt đầu có xu hướng dịch chuyển sang dự án tỉnh lẻ, vùng ven.
Các chuyên gia khuyến nghị Nhà nước cần ưu tiên phát triển các dự án giá thấp, căn hộ nhỏ, tạo điều kiện cho người có nhu cầu thật, đồng thời kéo sản phẩm BĐS về giá trị thật. Chủ đầu tư cũng không nên lợi dụng nguồn cung khan hiếm, kích giá quá cao, gây tâm lý thất vọng và hoang mang đến người mua.
Vẫn tiếp tục khắc nghiệt hơn
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường không bình thường không phải là thị trường xấu, mà do mất cân đối nguồn cung - cầu, giá thành đẩy lên quá cao.
Trong khi phần nhiều dự án bị tê liệt, vướng mắc pháp lý, lại có những dự án một mình một chợ, tạo ra sân chơi thiếu bình đẳng, thiếu cạnh tranh. Thực trạng này càng kéo dài, người bị thiệt chính là người tiêu dùng, đặc biệt là đông đảo người nghèo, người thu nhập thấp không tìm được nhà ở mong muốn.
Cũng theo ông Châu, nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, căn hộ diện tích nhỏ hiện nay rất lớn. Tuy nhiên, nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu.
"Để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, thành phố phải tìm mọi giải pháp tháo gỡ nguồn cung. Phó chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Võ Văn Hoan đã chủ trì họp với các sở ngành, họ đã tháo gỡ được một số vấn đề lớn về duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500, đất công xen cài, vướng mắc chủ đầu tư - nhà đầu tư. Chính quyền thành phố đang khẩn trương tháo gỡ các vướng mắc mà HoREA kiến nghị và sớm có thông báo đến doanh nghiệp", ông Lê Hoàng Châu nói.
Với tình trạng này, nhiều DN bất động sản cho rằng, năm 2020 sẽ vẫn là khoảng lặng của thị trường BĐS, thị trường vẫn thiếu hụt dự án, thiếu hụt sản phẩm mới. Hơn nữa, với việc áp dụng bảng giá đất mới theo xu hướng tăng mạnh thì công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án cũng sẽ khó khăn hơn, việc bán hàng cũng rất khó vì giá sản phẩm cao...
Giá đất hiện rất cao, thường chiếm từ 20-25% giá thành BĐS (chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng). Thời gian tới, giá đất càng lên thì càng đẩy giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng. Nhìn chung, thị trường BĐS năm 2020 sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp BĐS sẽ khó khăn hơn rất nhiều, các chuyên gia nhận định.
